Ипотечное кредитование

Следует отметить, что  в некоторых странах (США, Великобритания, Швейцария, Германия) уже давно существуют механизмы рефинансирования, позволяющие  заемщику увеличить свою кредитную  линию по мере увеличения стоимости его жилья и таким образом использовать полученные средства для приобретения «сопутствующих товаров», например электробытовых приборов, автомобиля и т.п. 

Несмотря на сильную  социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых домов, земли, а также даются нецелевые кредиты под залог недвижимости. В ближайшей перспективе наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для подобного рода кредитов основной риск для банка и заемщика – возможная незавершенность строительства, в остальном же подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья, поскольку обеспечением является залог прав требования и в случае неплатежей отсутствует дилемма выселения или принятия убытков. Менее рискованно расширять линейку, кредитуя покупку земли и коттеджей. Конечно, и здесь появляется ряд специфических вопросов по поводу категорий и целевого назначения земель, особенно учитывая принцип приоритета охраны земель над использованием ее в виде недвижимого имущества.

Сейчас ни один банк не решается значительно отклоняться  от общепринятых стандартов кредитования именно из-за риска неудачного рефинансирования. Так или иначе, в настоящий  момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков проходит достаточно долго, поскольку российская ипотека только проявляется.

Цена ипотеки

Стабильный рост цен  на жилье наблюдался во всех сегментах  жилищного сектора, составив в среднем 20-25%. Причем стоимость жилья эконом – класса  росла стремительнее, чем элитного жилья. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции. Вложения в жилье стали гораздо более прибыльным инструментом, чем депозиты. Скорее всего, эта тенденция сохраниться, что, несомненно, будет способствовать возрастанию потребительского спроса выходу на ипотечный рынок новых кредитных продуктов на приобретение жилья с различными ценовыми и неценовыми параметрами.

Основным критерием  выбора ипотечного банка сегодня  являются процентные ставки. В среднем по России в 2006году ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются от 12 до 15% годовых в рублях, но, по прогнозам, к 2010 году должны снизится до 7-8%.

На 1 января 2007 года ставки снизились до 11 – 14% и средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет может достигнуть 5 трлн. Рублей, из которых на ипотеку придется около 95%.

 Даже при снижении  процентных ставок ипотека доступна далеко не каждому. Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, притом, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов. И главная причина тому – беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе.

Что касается состояния  рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как  и сам рынок недвижимости. Времена, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как показывает статистика, процент ипотечных сделок выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы регионах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-мансийский округ, сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в европейской части России, - Санкт – Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры – Томск, Барнаул и другие. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становиться все более и более региональным.

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное  отличие регионального рынка  ипотеки от московского – валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кредиты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. Это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном  рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями  являются лишь сроки регистрации ипотечных сделок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что на прямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка от рисков уничтожения или потери титула собственника. Данное страхование является для банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение или закрывает кредит.

Система страхования  сегодня базируется на услугах, предоставляемых  универсальными страховыми компаниями. Согласно закону о страховой деятельности, с 2007 года произошло четкое разделение компаний на те, которые занимаются страхованием жизни, и всеми прочими. Компании, имеющие лицензию на страхование жизни, будут иметь исключительное право на страхование жизни и имущества.

На российском рынке  объем страхования крайне мал. Ипотечное страхование в нашей стране системно не регулируется. На рынке нет единых стандартов – ни по формам страхового покрытия, ни по выбору системы взаимоотношений между страховщиками и банками.

Ряд банков заинтересован  в оптимизации своих операций, они формируют достаточно высокие требования к своим контрагентам, в том числе и к страховым компаниям. Банку при этом важно, что интересы его клиентов защищены страховым полисом, а его риски надежно застрахованы. Такие банки, как правило, ориентированы не на получение комиссии от страховой компании, а на гарантии качественных страховых технологий и низкие тарифы.

Другая позиция в  отношениях со страховыми компаниями характерна, в частности, для некоторых  региональных банков, занимающих на местном  рынке позицию, близкую к монопольной. Они, как правило, сами не имеют значительного объема операций ипотечного кредитования, но стремятся максимизировать свой доход от этих операций. Эти банки дают кредиты по ставке более высокой, чем у конкурентов, берут деньги за обслуживание ссудного счета и взимают комиссию со страховых компаний, причем в ряде случаев выходящую за пределы разумного.

В целом страховщики и банкиры  пока недостаточно хорошо понимают друг друга. Очень многие банки считают, что страхование ипотечных кредитов – второстепенная услуга, навязанная законодателем. Между тем во всем мире это нормальная практика, потому что страховщике в схеме ипотечного кредитования покупают у банков значительную часть их рисков. Сами банки принимают на себя только риски по дефолту заемщика.

Тенденция к росту рынка ипотечного кредитования сохранялась, и продолжалось, если бы в сентябре 2008 года не начался Мировой Финансовый Кризис.

Из-за ухудшения с ликвидностью банки продолжают ужесточать требования к заемщикам в первую очередь по ипотеке. Однако самое неприятное, что крупные банки начали отказывать в выдаче кредита по уже одобренным заявкам.

Такая ситуация сложилась в Банке Москвы.

На одном из банковских форумов  несостоявшийся клиент Банка Москвы рассказал, как за день до сделки по покупке квартиры узнал, что банк ему кредит не выдаст, потому что он больше не подходит ему как заемщик. Хотя сначала заявка на ипотечный кредит была одобрена и даже назначен день сделки. В Банке Москвы "Газете" подтвердили, что ужесточили требования к заемщикам и, действительно, исходя из новых условий, могут отказывать им по уже одобренным заявкам. "Мы концентрируемся на самом надежном сегменте. Действительно, есть люди, заявки которых рассматривались две недели назад и раньше, и была обозначена сумма кредита. Но из-за изменения конъюнктуры мы пересматриваем требования не только к новым, но и уже одобренным заемщикам", - пояснила корреспонденту "Газеты" управляющий блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович. 
Возможно, это желание сократить выдачу ипотеки объясняется тем, что в октябре Банку Москвы предстоит погасить синдицированный займ на сумму $500 млн. 
Впрочем, Банк Москвы не единственный, кто серьезно осложнил жизнь потенциальным заемщикам. На прошлой неделе "Газета" писала, что ряд банков неофициально вообще приостановил выдачу ипотечных кредитов, а другие подняли ставки или увеличили сроки рассмотрения заявки до нескольких недель. 
Ситуация удорожания ресурсов, особенно долгосрочных, повышение банками процентных ставок по ипотечным кредитам может продлиться до середины или даже конца 2009 года.  В настоящее время многие банки испытывают сложности с рефинансированием своих операций по ипотечному кредитованию. Существовавшая ранее возможность привлечения длинных денег отсутствует. Кроме того, ситуация на кредитном и фондовом рынках развивается по негативному сценарию. Все эти факторы заставляют банки быть предельно консервативными при предоставлении любых кредитов.

 Однако, по мнению директора Центра макроэкономических исследований "БДО Юникон" Елены Матросовой, брать ипотеку сейчас также опасно, как и давать. "У заемщиков сейчас тоже повышенные риски, - говорит эксперт. - Вероятно, последует ужесточение всего пакета предложения, в части страхования залога и вообще требования к этому залогу. Банки опасаются кредитовать под залог приобретаемого жилья в строящихся объектах, потому что строительство может быть заморожено". 
Любопытно, что многие из тех банков, кто уже приостановил или ужесточил условия еще в первом полугодии 2008 года серьезно сократили объемы выдачи ипотечных кредитов. По данным сайта "Ипотека в России", прирост количества выданных кредитов в первом полугодии 2008 года по отношению ко второй половине 2007 года составил отрицательную величину у банка "Уралсиб" (-39%), банка "КИТ Финанс" (-50%), Транскредитбанка (-37%), ГПБ-Ипотека (-26%), МБРР (-25%), "Евротраст" (-50%), Ханты-мансийского банка (-67%), банка "Возрождение" (-55%), Бинбанка (-61%), Русь-банка (-44%), банка "Юниаструм" (-97%).

  В связи с кризисом процентные ставки были увеличены по всем программам ипотечного кредитования в среднем на 2-4% во всех валютах. Также по всем программам изменилась градация по срокам, срок кредитования теперь составляет от 36 до 360 месяцев. Первоначальный взнос 10-20% теперь отсутствует, остались взносы 20-50% и от 50%, а по программе "Кредит на самостоятельное строительство индивидуальных жилых домов" первоначальный взнос составляет 30-50% и от 50%.

И пока не известно, что дальше будет с российской ипотекой.

Ипотека зарубежом

В странах Запада еще  жива память о крахе рынка недвижимости конца 80-х – начала 90-х гг. 20 века, которому предшествовал период интенсивной спекуляции земельными участками и жильем. О новом кризисе свидетельствуют такие факты, как быстрый рост цен на рынке жилья и дефицит последнего, особенно в столицах. В Ирландии за последние пять лет жилье подорожало на 150%. В Лондоне граждане приобретают собственное жилье в долг не раньше, чем им исполниться 30 лет; по некоторым оценкам, 15% английских семей за неимением лучшего живут в гостиницах типа «ночлег и завтрак». Испанские домохозяйства тратят на оплату займов, полученных для приобретения жилья, до 50% своей заработной платы.

Повышение цен на жилье  в европейских странах (за исключением  Германии) вызывает беспокойство не только в финансовых кругах этих стран, но и у экспертов Международного Валютного Фонда и Европейского центрального банка. Быстрый рост цен  в условиях низких процентных ставок, способствующих увеличению объема ссуд на приобретение жилья, напоминает наихудший сценарий развития рынка недвижимости. Рынок жилья – его приобретения и аренды – занимает важное место в экономике стран Европейского Союза. В настоящее время доля вложений в приобретение и аренду жилья составляет в среднем по Европейскому союзу 5% (см. приложение табл.1).Жилье составляет 50% стоимости имущества европейских домашних хозяйств, образуя самую большую статью их состояния. Рост цен на жилье создает иллюзию роста этого богатства. Приобретение жилья само по себе – мощный фактор увеличения объема потребления, поскольку, как правило, сопровождается обновлением его оборудования, мебели и так далее. Снижение или просто стагнация цен на жилье немедленно остановит этот механизм и приведет к падению объема потребления.

Внезапное и резкое изменение  конъюнктуры на рынке жилья создает  реальную угрозу для банковского  сектора стран Европейского Союза. Приобретение жилья в собственность  финансируется в основном за счет банковских кредитов и займов, а ухудшение ситуации в экономике и связанный с этим рост безработицы не позволят многим заемщикам рассчитаться по своим обязательствам в намеченные сроки. Повышение процентных ставок, которые сегодня находятся сегодня на исторически низком уровне, в первую очередь затронет интересы заемщиков, получающих кредиты по переменным ставкам.