Ипотечное кредитование

Федеральное агентство по образованию Р.Ф.

 

Волжский государственный  инженерно-

педагогический  университет

 

 

Курсовая  работа

 

По дисциплине “Деньги, кредит, банки ”

Тема: “Ипотечное кредитование”

 

 

 

                                                                        Выполнила:

                                                                                             Студентка гр. ФК-06-3

                                                                                             Большакова Н.С.                                                               

                                                                            Проверила:

                                                                                              Огородова М. В.

                                                                                 

     

 

 

 

 

 

Кстово

2008 год

Содержание:

1. Введение……………………………………………………………………..3
2. Ипотека и ее сущность……………………………………………………. .5
3. Ипотечное кредитование в России………………..………………………11
4. Ипотека зарубежом……………………………………………………...…19
5. Прогноз и необходимые меры…………………………………………….23
6. Ипотечное кредитование в ВТБ-24………………………………………27
7. Заключение………………………………………………………………....32
8. Список используемой литературы………………………………………..34
9. Приложение………………………………………………………………..35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время в нашей стране реализуется национальная программа «Жилье». Осуществление этой программы касается интересов всего населения. В практическом осуществлении этой программы большая роль отводиться ипотечному кредитованию. Вот почему выяснение сущности ипотечного кредита и его развитие в России приобретает особую актуальность.

Понятие ипотека пришло в мировую финансово – экономическую  систему из Древней Греции. Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

Термин «Ипотека» в  юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) – есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).
2. «Ипотека» (как ценная бумага)  подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

Термин «ипотека» («чистая  ипотека») следует рассматривать  как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребляется термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека – это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае – только залог недвижимостью.

Ипотека в нашей стране выполняет следующие функции:

1. Является экономическим  инструментом привлечения финансовых  средств в сферу материального  производства;

2. Обеспечивает возврат  заемных средств;

3. Стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля – продажа и другое) экономически целесообразны или юридически невозможны;

4. Формирует рынок  закладных, производных ипотечных  ценных бумаг.

 Цель моей работы – ознакомится с ипотечным кредитованием, и рассмотреть его на примере Внешторгбанка 24.

Таким образом, задачи данной работы состоят в следующем:

• Рассмотрение теоретических основ ипотеки;
• Исследование состояния ипотеки в России и зарубежом;
• Показать практическое применение ипотеки;

Результатом исследования будет являться представление информации об ипотечном кредитовании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ипотека и ее сущность

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотечный кредит – это денежная сумма, которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой недвижимости. Купленная недвижимость (квартира) оформляется в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. При этом покупатель жилья согласно законодательству РФ один раз в жизни имеет льготы по налогообложению, что является дополнительным стимулом для незамедлительного приобретения жилья по ипотечной схеме. Простой расчет показывает, что повышение рыночной стоимости жилья согласно индексу инфляции в сочетании с налоговыми льготами практически компенсирует, а при определенных обстоятельствах даже превышает объем процентных выплат по ипотечному кредиту.  
Продавцом жилья может быть как физическое, так и юридическое лицо.  
Основные условия ипотечного кредитования:  
1. Ипотечный кредит является целевым и выдается на покупку жилья.  
2. Срок предоставления кредита: от 1 года до 29 лет (344 месяца).  
3. Процентная ставка (ее среднее значение):

Процент от стоимости  квартиры	Процентная ставка, годовых
	От 12 до 180 мес. (от 1 до 15 лет) включительно	От 181 до 344 мес. (свыше 15 до 29 лет)
от 30% (включительно) до 50% (включительно)	12%	13%
более 50% до 70% (включительно)	13%	13,5%
более 70% до 90% (включительно)	14%	16%

3. Сумма кредита: не менее 30%, не более 90 % от стоимости приобретаемой квартиры.  
   5. Минимальная сумма кредита: 100 000 рублей.  
   6. Максимальная сумма кредита: 2 100 000 рублей.  
   7. Предельный возраст заемщика: от 18 до 75 лет.  
   8. Залог: приобретаемая квартира.  
   9. Порядок погашения задолженности и уплаты процентов – равные ежемесячные платежи.   
   Требования к Заемщику:  
   1. Предельный возраст заемщика: от 18 до 60 лет.  
   2. Стабильная занятость на протяжении последних 2-х лет.  
   Перечень документов, необходимых для рассмотрения Декларации заемщика

(Анкеты-заявления на  жилищный ипотечный кредит) 
- документы, которые указаны ниже в списке, в копиях должны быть представлены в Банк следующем виде: копия и оригинал (для сверки)

№	ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ:
1.	Копию паспорта или заменяющего  его документа (для военнослужащих) (если залогодатель – третье лицо, не заемщик, он также предоставляет копию паспорта) (страницы – фото, дата и место выдачи, регистрации, семейное положение и дети).
2.	Копию страхового свидетельства  государственного пенсионного страхования  Заемщика/Созаемщика (с двух сторон).
3.	Копия трудовой книжки, заверенная отделом кадров
4.	Копию военного билета для  лиц мужского пола призывного возраста.
5.	Справка по месту регистрации  о составе семьи.
6.	Документы, подтверждающие доходы: справки с места работы, подписанные руководителем организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за последние 6 месяцев; или декларацию за предыдущий календарный год и предыдущий отчетный период текущего календарного года с отметкой налоговой инспекции (для заемщика – предпринимателя); или свидетельство об уплате налога на вмененный доход для предпринимателей, перешедших на уплату вмененного дохода, за последние 6 месяцев; при наличии у заемщика таких доходов, как. Например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев (например, соответствующие договоры). При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер. при наличии субсидий со стороны субъекта РФ – документы, гарантирующие субсидирование в течение всего срока кредитования (например, в виде договора с администрацией). декларацию (заявление-анкету).
Документы по сделкам  купли-продажи и ипотеки Жилого помещения (по приобретаемому на кредитные (заёмные) средства и передаваемому  в ипотеку (залог) Жилому помещению):
1.	Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение и  землю (в случае передачи в залог отдельно стоящего дома) с приложением кадастрового плана земельного участка (свидетельства о собственности на Жилое помещение и землю, договор аренды, договор безвозмездного пользования, договор дарения и др.);
2.	Для совершения сделок с недвижимостью, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо письменное (нотариальное) согласие супруга, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах;
3.	Иные документы по требованию органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
4.	Копия паспорта продавца
5.	Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым  оценщиком и сертификат (лицензия) оценщика справка БТИ, копия техпаспорта
До оформления сделки купли-продажи и/или ипотеки квартиры необходимо предоставить следующие документы (При условии, если в семье заемщика (созаемщика, продавца) квартиры есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные лица, которые будут являться собственниками квартиры или проживать в ней):
5.	Копия разрешения органов  опеки и попечительства на ипотеку  Жилого помещения
6.	Копия разрешения органов  опеки и попечительства на сделку купли-продажи Жилого помещения
7.	Копии документов, предоставленных  заемщиком (продавцом) в органы опеки и попечительства для получения вышеуказанных разрешений (на ипотеку, отчуждение).

- Банк имеет право  запросить иные необходимые дополнительные  документы. 
Перечень документов, предоставляемых юридическим лицом (продавцом жилого помещения): 
Правоустанавливающие документы:  
1) Удостоверенные юридическим лицом копии Устава и Учредительного договора, с внесенными изменениями.  
2) Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки)).  
3) Документы, подтверждающие государственную регистрацию в качестве юридического лица, и постановку на учет в налоговой инспекции (нотариально заверенную копию или оригинал и его копию (для сверки)).  
4) Разрешение на занятие хозяйственной деятельностью (лицензию) с указанием срока лицензии в случае, если осуществляемые виды деятельности требуют соответствующих разрешений.  
Финансовые и другие подтверждающие документы (заверенные организацией):  
5) Балансы (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода с отметками налоговой инспекции;  
6) Отчеты о прибылях и убытках за предыдущий год (годовой) и текущий (поквартально) с отметками налоговой инспекции;  
7) Расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования;  
8) Копия карточки с образцами подписей и оттиском печати, заверенная нотариально;  
9) Аудиторское заключение о достоверности годового отчета (при наличии);  
10) Выписка по счетам организации на последнюю дату с отметкой банка о сальдо счета и наличии претензий к счету;  
11) Бизнес-план с указанием планируемых на год (квартал) доходов и расходов (при наличии);  
12) Контактные телефоны руководителя, первого заместителя и главного бухгалтера предприятия;  
13) Документы об уплате налогов за предыдущие два года (справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам).  
- При необходимости эксперт по андеррайтингу может запросить дополнительные документы.

Расходы, оплачиваемые Заемщиком, помимо оплаты стоимости Жилого помещения

Единовременные (разовые) выплаты:
1.	Услуги оценщика	1 000 руб.
2.	Регистрация сделки в  ГУЮ	750 руб.
3.	Комиссия банка (согласно утвержденным в банке тарифам)	5 236 + 0,5% от суммы кредита
4.	Перечисление банком ежемесячных платежей Заемщика Региональному  оператору (НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования»)	1% от суммы перечисления
Ежегодная оплата:
5.	Страховая премия по личному  и имущественному страхованию Заемщика	0,8 – 1,5% от суммы кредита,  увеличенного на 10%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ипотечное кредитование в России

Объем ипотечного кредитования в России в 2006 году вырос в несколько раз: с 17,7 до 52,8 млрд. рублей, однако дефицит жилья по-прежнему огромен. В улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% населения страны.

В макроэкономическом масштабе ипотеку почти не видно. По данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов к ВВП увеличился за год с 0,1 до 0,24%. В ряде же развитых европейских стран эти объемы достигают 90% к ВВП, в США 100%.

Ипотека реализуется  медленно и неравномерно в основном из-за неравномерного распределения  банковских ресурсов по стране. В большинстве регионов России на три-четыре ведущие кредитные организации приходится более 70% рынка, а на каждого жителя – не более 100 рублей ипотечных денег. В то  же время каждый житель Москвы условно имеет свыше 1,5 тыс. рублей, выданных московскими банками в виде ипотечных кредитов.

Нехватка долгосрочных ресурсов

-одна из болезненных  проблем российской банковской  системы в целом и ипотечной  в частности. Обеспечивать ипотечные  кредиты за счет вкладов очень  опасно из-за разрыва в сроках (срок ипотечного кредита – 10-20 лет, а Влада – не больше года). Для рефинансирования ипотечных кредитов необходим рынок ипотечных ценных бумаг, иначе ипотека не получит масштабного развития.

В настоящее время одни банки относятся к ипотеке как к комиссионному бизнесу, то есть выдают кредит в максимально короткий срок, продают другому институту. Деятельность других, которые рассматривают ипотеку со стратегической точки зрения, нацелена на выдачу кредитов, покупку портфелей и накопления на балансе. В перспективе по мере снижения ставок ценность такого портфеля будет расти, особенно с появлением возможностей для рефинансирования. Некоторые банки стали предлагать собственные схемы рефинансирования: заемщик, оформивший ипотеку несколько лет назад, может получить новый ипотечный кредит под более низкие проценты в другом банке, погасить прежнюю задолженность и наложить обременение на квартиру в пользу нового кредитора. Например, с мая 2006 года программу рефинансирования ипотечных кредитов запустил  Международный Московский Банк. По ее условиям минимальная процентная ставка находится на уровне 9,9% «в долях» и 14% «в рублях», а максимальный срок кредитования составляет 20 лет. Размер кредита может быть не более 80% от оценочной стоимости квартиры. Минимальная сумма кредита – 250 тыс. рублей, а максимальная 12500 тыс. рублей.  Комиссия за организацию кредита составляет 2% от его суммы, причем новая ставка начинает действовать не после полного переоформления залога, а уже с момента подписания договора. Программа такого рефинансирования позволяет завершить погашение ипотечного кредита, полученного ранее в другом банке, по гораздо более высокой процентной ставке. Еще один плюс – клиенты могут включить в сумму кредита не только средства, необходимые для погашения остатка существующего кредита, но и средства на ремонт и благоустройство квартиры.