1. Одной из ключевых является проблема информационная. В России пока отсутствует база данных по ипотеке, которая содержала бы исчерпывающую статистическую информацию о темпах досрочного погашения ипотечных облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных ставках. АИЖК предоставляет информацию на сайте www.rusipoteka.ru, однако она в основном касается деятельности АИЖК, а не ипотечного рынка в целом. Нет единой базы данных по ипотечному кредитованию.

      2. Недостаточное развитие инвестиционного бизнеса в банках в целом. Процедуры секьюритизации (особенно если она проводится на внешнем рынке) довольно сложна и до настоящего момента не так уж много российских банков могут похвастаться наличием инфраструктуры «полного цикла», позволяющей им не только выдавать кредиты населению, но и «упаковывать» сформированные пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги.

      3. Неразвитость вторичного рынка ипотеки и конкуренции. К сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции в секторе ипотечного кредитования. Необходимо также развитие кредитования под залог имеющейся недвижимости, новостроек, отработка механизма улучшения жилищных условий с помощью кредитов, и т.д.

      4. Неразвитость земельной ипотеки обусловлена отсутствием как такового рынка земельных участков, отсутствие единых кадастров землевладельцев, и, как результат, невозможность развития системы кредитования под залог земли.

      5. Отсутствует государственный переселенческий фонд, который позволил бы решать вопросы неплатежей по залогу вторичного жилья. Под переселенческим фондом подразумевается государственный банк бюджетного жилья для выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир. Отсутствие переселенческого фонда существенно затрудняет залог вторичного жилья для приобретения нового.

      6. Практически отсутствует эффективный механизм краткосрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог ипотечных закладных) [15].

      На  основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования:

• Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с использованием единого экономического механизма его реализации. Здесь велика роль государства, которое должно содействовать поддержанию конкуренции на ипотечном рынке, способствовать более легкому доступу на рынок новых участников. Помимо этого, государство должно стимулировать развитие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг за счет формирования объемов выкупа ипотечных кредитов со стороны специализированных ипотечных организаций (примером такой организации является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное в 1997 году), а, следовательно, регулярного выпуска ИЦБ. Все это будет служить основой совершенствования сделок, связанных с рефинансированием ипотечных кредитов, и, в конечном счете, вести к снижению ипотечных рисков.
• В целях отлаженной и бесперебойной работы механизма ипотечного кредитования в стране необходимо развивать систему страхования рисков. Для банка, занимающегося ипотекой, очень важно распределить риски между ним и страховой компанией. Сегодня банки страхуют три риска: риск утраты и повреждения недвижимости, риск утраты права собственности на квартиру по решению суда, риск смерти, либо наступления нетрудоспособности (потери трудоспособности), что дает возможность в основном избежать кредитного риска. Но этого недостаточно. Важное значение для кредитных организаций имеет хеджирование других финансовых рисков, в том числе процентного. При этом в страховых услугах нуждаются не только кредитные институты, но и непосредственно заемщики. Для этих целей на ипотечном рынке должны действовать организации, предоставляющие широкий спектр услуг по страхованию ипотечных сделок, работающих не только с юридическими лицами, но и с физическими.
• Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство; здесь имеется в виду не только кредитование покупки земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, но и комплексное формирование инфраструктуры участков под строительство или, более того, участие кредитных организаций в застройке в качестве девелоперов. Такой опыт уже имеется. Проблема развития данного направления заключается в необеспеченности или сложности процесса обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Решение этой проблемы в немалой степени зависит от органов государственной власти и местного самоуправления. Следует отметить, что спрос существует на малоэтажную застройку эконом-класса, при этом, если поселки и строятся, то, как правило, премиум-класса. Это обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.
• Специалисты в области ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Ипотечные ценные бумаги являются менее ликвидным товаром, нежели деньги, но более ликвидным, чем закладные. Далее у банка существует два варианта – либо продажа актива, либо, если актив будет включен в ломбардный список Центробанка, его залог, с целью получения под него прямого рефинансирования. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам, а так как сейчас ипотечные ценные бумаги стали менее востребованы, чем в докризисный период, этот механизм будет способствовать их более свободному обращению.
• Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента. То есть ипотечные брокеры должны связывать обоюдные интересы государства, заемщиков, финансовых и кредитных институтов, инвестиционных и девелоперских компаний и удовлетворять их.
• В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. Банки выставляют на продажу те объекты недвижимости (квартиры), за которые заемщики не могут расплатиться. Важным является то, что заемщик сам решает, выставлять или не выставлять на продажу заложенный объект недвижимости. Чистота подобных сделок является уже подтвержденной, так как недвижимость уже находится в залоге у банка. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.
• Для развития сбалансированного ипотечного рынка необходимо вовлекать в оборот, помимо всей прочей недвижимости, земли сельскохозяйственного назначения, что даст возможность консолидировать и модернизировать производство сельскохозяйственным товаропроизводителям, которые являются важнейшим звеном реального сектора экономики страны. Но в этой сфере невозможно обойтись без государственной поддержки – системы государственных гарантий возвратности кредитных ресурсов, предоставление сельскохозяйственным производителям льготных условий предоставления и погашения ипотечной задолженности, и др.

      Заключение

     Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенно его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Нужно отметить, что ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

     В ходе проведенного исследования было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

      При проведении данного исследования, было выявлено, что распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы.

      Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов.

     Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

  Список использованных источников:

      1. Нормативные документы:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (в ред. от 27.12.2009).
3. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 17.06.2010).
4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 09.03.2010)
5. Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в ред. от 22.07.2010).
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17.06.2010).

       2. Основная литература: 

7. Белоглазова Г. Н., Кроливецкая Л. П. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.
8. Жарковская Е. П. Банковское дело: Учебник. – М.: Омега-Л, 2005.
9. Жуков Е. Ф., Эриашвили Н. Д. Банковское дело: Учебник. – М.: Единство, 2006.
10. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Юстицинформ, 2007 г.
11. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. 2-е изд. СПб.: Питер, 2006.
12. Лаврушин О. И. и др. Банковское дело: Учебник / Лаврушин О. И., Мамонова И. Д., Валенцева Н. И. – М.: КНОРУС, 2007

       3. Дополнительная литература:

13. Астапов, К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом /Астапов К. Л. // Деньги и кредит. - 2008. - № 4. – С. 42-48.
14. Банковские услуги. – 2009. - № 2. – С. 8-14.   Костина Е.А., Стратегии развития банковской региональной сети / Костина Е.А. // Банковское кредитование, – 2008, – N 5
15. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования / Е. Дударева // Хозяйство и право. – 2007. – № 6.
16. Лукашов, А.И. Значение жилищного рынка для экономики региона / А.И. Лукашов // Региональная экономика: проблемы и перспективы: материалы междунар. науч.-практ. конф.– Владимир: Собор, 2008.
17. Сапир Ж., От финансового кризиса – к глобальным изменениям. Как ипотечный кризис стал мировым и какие изменения ожидают мировую экономику / Ж. Сапир // БДМ. Банки и деловой мир, – 2008 – N 11.
18. Смирнов Е.Е., Перспективы ипотеки в России: бум или стагнация? / Е.Е. Смирнов, // Банковское кредитование, – 2008 – N 1.
19. Тофанюк Е., Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее / Е. Тофанюк // Банковское обозрение, – 2008 – N 10

       4. Интернет-ресурсы:

20. www.cbr.ru – сайт Центрального Банка России

21. www.rusipoteka.ru – сайт аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации
22. www.ahml.ru – сайт агентства по ипотечному жилищному кредитованию