- на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка (прокладку коммуникационных  сетей);

      - строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3.По  виду кредитора

      Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

      Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы

4. По виду заемщиков:

• как субъектов  кредитования:

      - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

      - кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

      - сотрудникам банков;

      - сотрудникам фирм — клиентов банка;

      - клиентам риелторских фирм;

      - лицам, проживающим в данном  регионе;

      - всем желающим.

      В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени  меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование)

      Немецкая  модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

      Американская  модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования

      Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

      Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

7. По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

• кредит  с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

      Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

      Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

 1.3. Нормативно-правовая  база ипотечного  кредитования России

     Деятельность  кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ.

     В настоящее время ипотека в  России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации [2], а также:

     - Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге  недвижимости)";

     - Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных  ценных бумагах";

     - Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

     - постановлением Правительства РФ  от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об  Агентстве по ипотечному жилищному  кредитованию";

     - постановлением Правительства РФ  от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";

     - постановлением Правительства РФ  от 25 августа 2001 г. № 628 "Об  утверждении правил предоставления  государственных гарантий Российской  Федерации по заимствованиям  открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

     - рядом положений Правительства  г. Москвы, положений и инструкций  Банка России [9, c.487-488].

     Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

     Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.

     Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».

     Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3], который:

• устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
• перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
• определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;
• регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);
• определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
• устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

      Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

      Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования на современном этапе

      2.1.Текущее состояние рынка ипотечного кредитования

      В первые годы возрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что  успешное и динамичное развитие рынка  ипотечного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, определить приоритеты в механизмах рефинансирования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.

      Ипотечное жилищное кредитование становится составной частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в государственной целевой программе «Жилище» (июнь 1993 г.) — одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики России.

      К концу 2008 года рынок ипотечного кредитования стал настоящей головной болью, как для банкиров, так и для их клиентов. Сегодня получить ипотечный кредит в России почти невозможно. Также непонятно, что делать с уже заключенными кредитными договорами. К сожалению, ипотечное кредитование в России фактически парализовано [18, c.11].

      Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Деньги передают непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

      Сегодня банковское законодательство ревностно защищает права потребителей. Любое нарушение грозит банку отзывом лицензии, стоимостью несколько десятков тысяч долларов. И все же, лучше обращаться в проверенные учреждения: сколько лет на рынке существует кредитная организация? Какова его история, отзывы о нем? Насколько велика кредитная ставка и какие программы может предложить Вам банк?