Введение

     Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

     В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

      Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны. Следовательно, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально.

      Эмпирической  базой исследования послужили законодательные  и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных  ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая  литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного кредитования.

     Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

1. определить сущность и основные понятия ипотечного кредитования;
2. провести классификацию ипотечных кредитов;
3. раскрыть законодательно-нормативные основы регулирования ипотечного кредитования;
4. проанализировать рынок ипотечного кредитования в России;
5. изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

     Таким образом, объектом исследования данной работы является рынок ипотечного кредитования, предметом – перспективы его развития.

 

      Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

      1.1. Сущность и задачи  ипотечного кредитования

      Ипотека – залог недвижимого имущества  при получении ссуды в кредитном  учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

      Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [7, с.12].

      Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается  в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование - это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающие участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, строй-сберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти [12, c.67].

      В узком смысле ипотечное кредитование - разновидность кредита, выданного  для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных  средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает залог недвижимости.

      Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ.

      Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий [15, c 43].

      Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

      В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

      В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления [10, c.25].

      При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров (см. рис.1):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

 

      

      Условные  обозначения: 1 –  договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 –  кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования  заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи  жилья, 6 – договор  займа, договор купли-продажи  закладных листов.

Рис. 1. Договорные отношения при одноуровневой  схеме ипотечного кредитования

      В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков [8, c.36].

      При нехватке средств для выдачи ипотечных  кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы  накопления части капитала самим  заемщиком.

      При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который  является обязательным условием для  выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

      Количество  обслуживающих организаций –  минимально (как правило, это только страховая организация).

      В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная  финансово-инвестиционная компания) [7,c.32].

      При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2)

      

      Условные  обозначения: 1 –  кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования  заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи  жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой  схеме ипотечного кредитования

      На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

      После получения кредита заемщик заключает  договор купли-продажи жилья с  продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму.

      Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

      На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

      1.2. Классификация ипотечных кредитов

      Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам [11, c.69].

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. По целям кредитования:

• жилищное  кредитование:

      - приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;