2008 год стал переломным для сферы  ипотечного кредитования в России. В течение года изменились  не только принципы взаимодействия  банков с клиентами - произошло глобальное переосмысление самого термина «ипотека». Ранее ипотечные программы позиционировались как наиболее «человечные» банковские услуги, максимально нацеленные на рост благосостояния граждан. Теперь термин «ипотека» стал ассоциироваться, прежде всего, с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках мира и, как следствие, с основной причиной мирового финансового кризиса.

      С начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные  программы, сократилось в 20 раз. В середине декабря 2008г. выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков. При этом можно отметить, что 19 ноября 2008 года, в России насчитывалось 10 банков, сохранивших свои ипотечные программы [21].

      По  данным директора департамента Минэкономразвития  Ивана Осколкова, к декабрю 2008 года дефолты наступили по 10 процентам  ипотечных кредитов в России. При  этом надежные прогнозы уверяют, что  объем задолженности населения  перед банками может достичь 400 миллиардов рублей. И это притом, что весь объем выдачи ипотеки в России за самый успешный 2007 год составил 557 миллиардов рублей. И еще - каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.

      Но, как и кому выдавались ипотечные кредиты в России, где в период бурного роста объемов ипотечного кредитования вся бухгалтерская отчетность была в лучшем случае «серой»? И сколько ипотечных кредитов в стране было оформлено без подтверждения полного размера доходов заемщика по форме 2-НДФЛ? более того, пытаясь привлечь клиентов именно к себе, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.

      Ситуацию  еще более осложняет тот факт, что, стремясь любым способом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый  для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, и без того угнетенные собственными трудностями, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.

      И вот настал момент, когда стало  понятно, что собственными силами с  борьбой сразу на двух фронтах российские банки справиться уже не могут. Поэтому правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению отечественной ипотеки, определив на роль спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку «вдруг» выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.

      В результате было решено, что банки  займутся выпуском ипотечных облигаций  по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. «Дефолтные» облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов, и поднимет ликвидность банков. Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма, составляет 200 миллиардов рублей. При этом большинство правительственных денег, по словам министра финансов России Алексея Кудрина, АИЖК получит в виде кредитов.

      Казалось  бы, механизм спасения ипотеки найден. Но тут возникает следующий вопрос: чем обеспечены гарантии АИЖК, которые предоставляются на «дефолтные» (то есть «высокорискованные») ипотечные облигации?

      Оказывается, они обеспечены долговыми обязательствами  самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де-факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.

      При этом нет никакой уверенности, что  этот заемщик за год найдет какую-нибудь работу, которая позволит ему уверенно оплачивать сразу два кредита - ипотечный и «спасительно-ипотечный».

      Следовательно, по сути гарантии АИЖК обеспечены не чем  иным, как долговыми обязательствами  заемщика.

      Итоги работы на ипотечном  рынке основных участников. Итоги восьми месяцев 2010 года говорят об устойчивом восстановлении российского ипотечного рынка. По данным Центрального банка РФ на 1 сентября было предоставлено 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей [21]. Это в 2,4 раза больше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном выражении, и в 2,6 раза - в денежном. Причем процесс ускоряется: если в I квартале 2010 года выдача кредитов по сравнению с I кварталом 2009 года выросла в два раза в количественном и в денежном выражении, то во II квартале 2010 года рост составил 2,6 раза в количественном и 2,7 раза в денежном выражении.

      Объем ипотечной задолженности продолжает увеличиваться: с конца первого  квартала, когда начался рост, к 1 сентября 2010 года он вырос на 49,1 млрд. рублей и составил 1,056 трлн. рублей [22].

      Объем просроченной задолженности продолжает расти, по итогам первого полугодия достиг 38,6 млрд. рублей. Растет и доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности: в первом квартале 2010 года она составляла 3,3%, а по итогам первого полугодия - 3,7%. Однако есть основание считать, что с ростом выдачи кредитов объем задолженности будет расти быстрее просрочки. Эксперты считают, что существенного сокращения доли просрочки по ипотечным кредитам можно ждать в четвертом квартале.

      Закономерным  следствием кризиса стало снижение задолженности по кредитам, выданным в иностранной валюте. В то же время растет объем просрочки по таким кредитам. В результате удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности увеличивается. Можно с большой долей уверенности сделать вывод, что основная масса просрочки носит долгосрочный, и, вероятно, безнадежный характер.

      По  данным АИЖК доля крупнейшей по размеру  активов пятерки банков (главным  образом, Сбербанка) к началу сентября в количестве выдаваемых ипотечных кредитов снизилась на 8% и составила 60%. По мнению экспертов Агентства это отражает активные действия со стороны менее крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и снижению ставок, как благодаря программам рефинансирования АИЖК, так и увеличению объема доступного фондирования в целом [23].

      Таблица 2.1. Пятерка лидеров за первое полугодие 2010 года 

      

      Таблица 2.2. Доля Сбербанка на рынке жилищных и ипотечных жилищных кредитов

      

      Наблюдается кое-какое движение на рынке рефинансирования ипотечных портфелей. Довольно неожиданно на этом поприще заявил о себе ОТП Банк, скупивший у АМТ Банка, банка «ЖилФинанс» и Городского ипотечного банка ипотечных кредитов на $40 млн. По мнению руководства банка, покупать готовые пулы ипотечных закладных сейчас более выгодно, чем выдавать самому.

      Широкую популярность завоевала программа  АИЖК «Стимул», в начале года выглядевшая  нежизнеспособной. Банкам, принявшим  участие в программе, обеспечивается целевое финансирование на кредитование строительства многоквартирных домов эконом-класса и выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир в этих домах. Если за первые полгода реализации программы, с конца 2009 года до начала июня 2010 года, Агентство заключило с банками соглашений о фондировании на сумму примерно в 8,5 млрд. рублей, то к середине октября, сумма фондирования по подписанным соглашениям перевалила за 17 млрд. рублей [23].

      По  данным АИЖК на 22 октября, участниками  программы стали 28 крупных банков, числе которых банки «Ак Барс»  и «ГПБ-Ипотека», Бинбанк, Газпромбанк, МБРР, МДМ-банк, НОМОС-Банк, Ханты-Мансийский банк. В рамках программы реализуются 59 проектов строительства жилья общей площадью 821,5 тыс. квадратных метров во всех концах страны. Еще 111 проектов на сумму 31 млрд. рублей находятся на рассмотрении в АИЖК [22].

      «Немаловажной составляющей успеха программы «Стимул  «является то, что мы продолжали ее активно дорабатывать, прислушивались к пожеланиям участников рынка и  экспертов. И это дало результат. Рост заключаемых соглашений, в первую очередь, стал возможен благодаря высокой степени проработки Программы, - комментирует успех «Стимула» Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК. - Не стоит забывать и о главном: благодаря нашей программе и у банка, и у застройщика автоматически снимается два главных риска: риск недостроя и риск нереализации жилья».

      Государственные программы по поддержке ипотечного рынка, несмотря на скепсис многих игроков, сработали даже быстрее, чем предполагалось их разработчиками. Например, уже 6 августа, всего через месяц с начала запуска инвестиционной программы по поддержке строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) прием заявок на участие в этой программе был приостановлен, поскольку закончился отпущенный до 2012 года лимит в 150 млрд. рублей. В рамках программы ВЭБ обязуется выкупать ипотечные облигации, обеспечением которых будут закладные по кредитам на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.

      Заявки  на участие в программе подали Сбербанк (30 млрд. руб.), Газпромбанк (30 млрд. рублей), АИЖК (25 млрд. руб.), банк «Уралсиб» (20 млрд. руб.), Ханты-Мансийский банк (7 млрд. руб.), Инвестторгбанк (6 млрд. руб.), ВТБ 24 (5 млрд. руб.), банк «Восточный» (5 млрд. руб.), банк «ЖилФинанс» (2,5 млрд. руб.), Ассоциация ипотечных компаний (19,5 млрд. руб.). Рассматривается вопрос о выделении дополнительных средств на программу.

      16 сентября АИЖК разместило старший  транш облигаций с ипотечным  покрытием класса А1 объемом 6,096 млн. рублей. Облигации были размещены широкому кругу рыночных инвесторов. Объем заявок превысил объем размещения более чем в два раза. Цена размещения составила 101% от номинальной стоимости, что соответствует доходности к ожидаемой дате погашения 8,43% годовых.

      Основные  показатели ипотечного кредитования [23].

      Таблица 2.3. Динамика роста задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

      

      Таблица 2.4. Поквартальный объем выданных жилищных ипотечных кредитов, млн. руб.

      

      Таблица 2.5. Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн. руб.

      

        Таблица 2.6. Объем просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн. руб.

        

      Таблица 2.7. Регионы - лидеры по объему жилищных ипотечных кредитов в рублях, выданных за 7 месяцев 2010 года

      

      Таблица 2.8. Регионы - лидеры по объему жилищных ипотечных кредитов в валюте, выданных за 7 месяцев 2010 года

      

      Таблица 2.9.Лидеры по объему просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам, выданным в рублях на 01.08.2010

      

      Таблица 2.10.Лидеры по объему просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам, выданным в валюте на 01.08.2010

      

      Крушение  рынка ипотечного кредитования было обусловлено комплексом факторов. С одной стороны резко снизилась платежеспособность текущих и потенциальных заемщиков, с другой стороны выросла стоимость заемных ресурсов для банков и сократились возможности рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов за рубежом. Оживление рынка ипотеки будет возможно после существенной коррекции цен на жилье и стабилизации работы банковской системы в мире в целом.

      2.2. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования в РФ

 
 

      Российская  система ипотечного кредитования ощущает  на себе последствия американского  ипотечного кризиса, прежде всего в  части рефинансирования. Для становления  и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем: