Ипотечное кредитование в Сбербанке России

              (12)

Где               - вектор изменений ставок-индикаторов .

Опишем основные достоинства и недостатки предлагаемого метода. Существенным недостатком данного метода является математическая сложность расчетов. Однако достоинств у данного подхода существенно больше:

        данный подход позволяет точно оценить влияние изменения ставок-индикаторов на ключевой индикатор финансового положения банка, а именно текущую стоимость, с использованием строгой математической логики и определенного механизма;

        возможен учет влияния риска изменения ставки на все процентные платежи в будущем, а не только на ближайшую выплату процентов. При этом возможно оценить влияние различного изменения ставок-индикаторов на различных временных горизонтах;

        влияние различных ставок-индикаторов риска пересмотра ставки учитывается во взаимосвязи. Таким образом данный подход применим к неограниченному количеству инструментов с различными ставками-индикаторами и позволяет проводить совместный анализ. Например, возможен совместный анализ корпоративного кредитного портфеля, портфеля ипотечных и потребительских кредитов с учетом особенностей каждого продукта с помощью отдельных ставок-индикаторов и критериев материальности. Действительно, кроме отмеченного ранее различия ставок индикаторов для клиентов физических и юридических лиц, возможны существенные различия между отдельными продуктами. Так например, ставки по ипотечным кредитам и потребительскому кредитованию зачастую изменяются в различной степени, а следовательно и риск пересмотра ставки по данным инструментам будет различным.

3. Взаимодействие  риэлторов и банка

Потенциальному заемщику очень трудно разобраться в многообразии банковских ипотечных программ. Для того чтобы клиенту было проще сориентироваться на рынке и подобрать более выгодное предложение многие банки «объединяются» с агентствами недвижимости.

Риэлторские компании тесно работающие с банками, зная их условия и требования могут порекомендовать клиенту соответствующую его возможностям и желаниям ипотечную программу. В тоже время банк может посоветовать заемщику риэлтора, который поможет более качественно и быстро подобрать квартиру.

Хорошо информированные о банковских программах риэлторы, могут не только помочь выбрать оптимальный вариант, но и грамотно подготовить документы для сделки, учитывая все требования банка к приобретаемой по ипотеке квартире. 

Такие программы интересны всем сторонам: как банкам и риэлторам, так и клиентам. Работа с агентствами недвижимости – стратегически важное направление деятельности любого  банка.

Благодаря риэлторам в банках ежемесячно приходит значительное число заемщиков. Поэтому банки уделяют самое пристальное внимание этому сотрудничеству, в рамках которого банки осуществляют просветительскую и образовательную работу. Во многих банках  разработана четкая система обучения риэлторов, которая обучает всем тонкостям и нюансам покупки жилья в кредит. Задача банков сделать взаимодействие банка и риэлторов простым, удобным и комфортным для обеих сторон, что в итоге, и это главное, упростит процесс покупки недвижимости для клиента. 

Помимо качественного обслуживания и быстрого поиска подходящих заемщику вариантов, тандем банков и агентств недвижимости создает условия, которые помогают клиентам существенно сэкономить на ипотечном кредите. Речь идет о совместных акциях, которые время от времени проводят участники ипотечного рынка.

Как правило, при проведении совместных программ агентства недвижимости и банки предоставляют клиентам скидки на свои услуги. К примеру, если в среднем комиссия за услуги риэлтора составляет от 3 до 5 % от стоимости квартиры, то во время акции клиенту может быть предложена скидка от 15 до 30 % в зависимости от стоимости квартиры. Банки в этих случаях предлагают пониженные процентные ставки и уменьшение комиссии за выдачу кредита

Совместные акции увеличивают потоки клиентов как банков, так и агентств недвижимости, поэтому такого рода спецпредложения на рынке не редкость. 

Правда, у совместных акций есть свой существенный минус - они временные и длятся максимум два-три месяца, поэтому для того чтобы воспользоваться льготами, нужно тщательно отслеживать предложения на рынке.

Совместные ипотечные программы банков и риэлторов очень удобны для заемщиков - они получают не только профессиональные риэлторские услуги по подбору квартир, но и одновременно - преференции от банков. Такие акции помогают клиенту не только сократить расходы, но и выбрать самые лучшие условия на ипотечном рынке.

Заключение

На основе изложенного в работе материала можно сделать следующие выводы.

Доступность жилья, т.е. способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание роста реальных доходов от роста цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но и прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) – в среднем 20-50% и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысила бы доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулировала бы платежеспособный спрос на жилье.

Оптимальным вариантом реализации облигаций жилищного займа и небанковской ипотеки является организация строительства муниципального жилья, предполагающая комбинированное финансирование из различных источников (средства от реализации облигаций, бюджетные средства, предназначенные для строительства муниципального жилья, иные средства инвесторов – физических и юридических лиц), аккумулированное в рамках единого бюджетного фонда. Из этого фонда должно финансироваться строительство всего муниципального жилья (предназначенного и для погашения облигаций, и для предоставления по договорам купли-продажи в кредит, и для предоставления очередникам по договорам социального найма и др.).

Таким образом, анализ различных моделей ипотечного кредитования в жилищной сфере позволяет сделать вывод о том, что в условиях, сложившихся в России и Самарской области в результате финансового кризиса 1998 г., важным является развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

Ипотечное кредитование – один из самых надежных, проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства – в общем экономическом росте.

Список использованной литературы

1.      Конституция Российской Федерации 1993г.

2.      Гражданский кодекс РФ I часть в ред. от 27 июля 2006г. №138-ФЗ; II часть в ред. от 2.02.2006 №19-ФЗ;

3.      Федеральный закон "Об ипотеке (залоге об ипотеке)" от 16.06.1998г. №102-ФЗ;

4.      Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) РФ N 102-ФЗ от 9 июля 1998 года (с изменениями и дополнениями от 17.07.2009 N 166-ФЗ).

5.      Федеральный закон о залоге РФ N 102-ФЗ от 16.07.1998 (с изменениями и дополнениями от 26.07.2006 N 129-ФЗ)

6.      Жилищный кодекс РФ (ФЗ РФ от 31.12.2005г. №199-ФЗ);

7.      Постановление Правительства РФ "Об утверждении стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. №519 (с изменениями от 30 декабря 2007 г.).

8.      Вагапова Д.З. Областная ипотечная программа: [О развитии системы долгосроч., ипотеч., жил. кредитования в РФ] // Пром. и гражд. Стр-во. - 2011. - № 8. - С. 21-22.

9.      Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития. - Новосибирск: НГАЭИУ, 2011. - 79 с.

10. Ипотечное кредитование жилья. / Ред. сост. Скукин Е.Б. - М.: Рос. газета, 2010. -160 с.

11. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит. -2010. -№9. -С. 27-29.

12. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. -2011. №1/2. -С. 53-61.

13. Каурова Н.Н., Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства / Н.Н. Каурова // Банковское кредитование, - 2008 - № 5

14. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования: учеб. пособие / В.А. Кудрявцев. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2009. - 389 с.

15. Логинов, М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М. Логинов // Деньги и кредит. - 2011. - №4. C.22-30

16. Лященко В. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования // Хозяйство и право. -2010. -№8. -С. 67-70.

17. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечно-жилищного кредитования // Экономика строительства. -2011. -№1. -С. 21-30.

18. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. Ема В.С. - М.: Статут, 2009. - 251 с.

19. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. -2011. №6. -С. 20-32.

20. Полякова М.Б. Развитие рынка ипотечного кредитовании в России / М.Б. Поляков // Экономика строительства. - 2011. - №3. С.16-26.

21. Резванова Л.М. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования // Банковское кредитование, 2011, № 1

22. Резванова Л.М., Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования / Л.М. Резванова, // Банковский ритейл, - 2011 - №1

23. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В., Тенденции развития ипотечных программ российских банков / И.Н. Рыкова, Н.В. Фисенко // Банковское кредитование, - 2008 - № 2

24. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. -2011. -№1. -С. 44-46.

25. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке жилищного ипотечного кредитования // Менеджмент в России и за рубежом. -2010. -№4. -С. 99-111.

26. Соколов В.Н. и др. Проблемы и перспективы развития ипотечного бизнеса в России // Известия высших учебных заведений. Нефть и газ. -2011. -№1. -С. 110-113.

27. Торгашева Ю. В Самаре будет ипотечный банк: [О Финансировании ипотеч., займов и стр-ва жилья в РФ] // Дело. - 2011. - № 27 (Июль). - С. 13.

28. Тофанюк Е., Шоковая терапия АИЖК: чтобы ипотечный рынок мог развиваться быстрее / Е. Тофанюк // Банковское обозрение, - 2010 - № 10

29. Хегина М. Бесплатно? Нет, по ипотеке: [О прог. ипотеч. кредитования администрации Челябинской области] // Дело. - 2011. - 9 авг. - С. 2.

30. Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Хозяйство и право. -2011. -№8. -С. 108-113.

31. Цилина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование / Г.А. Цилина // Жилищное строительство. -2010. -№1. -С. 7-9.

32. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. - М.: ЦЭМИ, 2008. - 60 с.

33. Чепенко С. Перспективы российского рынка ипотечного кредитования в 2008 г. / С. Чепенко // РЦБ. 2008. - №3 (354). С.18-21.

34. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. - М.: Наука, 2008.370 с.

Приложение 1

Иллюстрация принципа построения синтетической ставки-индикатора

Графически проиллюстрировать построение кумулятивной синтетической ставки индикатора, используемой для оценки риска опционности, можно следующим образом:

Рисунок схема построения синтетической ставки-индикатора

Как видно на данной схеме, в момент времени 10 ставка-индикатор снизилась на 2 процента (при этом порог материальности установлен в размере 1,5%, а максимально возможное изменение – 2,5%). Поскольку изменение ставки превышает критерия материальности, то оно учитывается в синтетическом индикаторе.

Изменения ставки в моменты времени 30 и 50 не превышают критерий материальности и не включаются в синтетический индикатор.

Изменение ставки в момент 70 превышает критерий материальности и включается в кумулятивный синтетический индикатор.