Ипотечное кредитование в Сбербанке России

Оглавление

Введение

1. Сегментация  клиентов ипотечного  кредитования

2. Методика расчетов ипотечного риска

3. Взаимодействие  риэлторов и банка

Заключение

Список использованной литературы

Приложение 1

Приложение 2

Введение

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все это подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанные подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России.

Предметом рассмотрения - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель заключается в анализе ипотечного кредитования  в современной России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

1. Рассмотреть сегментацию клиентов ипотечного  кредитования;

2. Изучить методику расчетов ипотечного риска;

3. Исследовать взаимодействие  риэлторов и банка

Научной и методической основой курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

В ходе исследования в курсовой работе применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, статистико-экономический, монографический и другие методы исследования.

1. Сегментация  клиентов ипотечного  кредитования

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

1.      Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

2.      Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"

3.      Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

4.      Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"

5.      Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

Сегментация ипотечного рынка является основным методом маркетинговой политики в области ипотеки, с помощью которого кредитная  организация  делит рынок с учётом результатов анализа по определённым признакам на некоторые сегменты потребителей  конечного  продукта - ипотеки. Она осуществляется для последующего выделения целевых сегментов, требующих разного подхода в стратегии разработки новых видов ипотечного  кредитования.

Стратегия сегментации ипотечного рынка позволяет кредитной организации, учитывая свои сильные и слабые стороны при выборе методов маркетинга, выбрать те из них, которые обеспечат концентрацию ресурсов именно в тех сферах деятельности, где кредитная  организация  имеет максимальные преимущества или, по крайней мере, минимальные недостатки. При выделении сегментов и выборе целевого из них следует всегда учитывать масштаб ипотечного рынка, а так же складывающиеся на нём тенденции.

Сегмент ипотечного рынка - это потребители, в массе своей одинаково реагирующие на мероприятия организации по формированию спроса и стимулированию сбыта предложений. Данные потребители «вычисляются» как лица, имеющие, в общем, одинаковую потребность в ипотечном кредите и характеризующиеся примерно одинаковым возрастом, полом, уровнем благосостояния, иными биосоциальными характеристиками.

По своей природе рынок потенциальных потребителей  ипотечных кредитов гетерогенен, т.е. не однороден, не является неким единым целым. Он представляет собой сумму отдельных сегментов, отражающих специфические вариации спроса различных категорий потребителей  ипотеки, покупателей жилья, дифференциации «ипотечной продукции» и методов её «сбыта».

Поскольку существует деление жилья на категории, то справедливо будет предположить, что каждой из них будет соответствовать (доминировать) свой тип покупателя. Причём чёткой границы, разделяющей каждую категорию, не существует. Можно лишь определить некоторые смежные области, в которых потребители могут, в зависимости от обстоятельств, отдавать предпочтение той или иной категории жилья.

Каждая категория потенциальных потребителей  конечного  продукта - ипотеки характеризуется целым рядом присущих непосредственно этой группе признаков, таких, например, как уровень дохода, социальный статус, состав семьи, средний возраст, восприимчивость к тому или иному виду рекламы, способ и алгоритм принятия решений о приобретении квартиры и т.п.

Именно знание этих признаков даёт возможность наиболее эффективного воздействия на потребителя со стороны производителей, а в данном случае – ипотечных операторов. Например, это позволяет «не распылять» бюджет на те рекламные носители, которые не затрагивают потенциального потребителя и, в свою очередь, концентрировать усилия и финансы там, где это может дать максимальную отдачу на вложенные средства.

В рамках данной курсовой  работы не имеет смысла вдаваться в подробности технологии проведения сегментации ипотечного рынка - на эту тему итак уже написаны множество статей и учебных пособий. Поэтому лишь кратко коснемся затронутой темы.

Существует несколько различных видов сегментации потребителей  ипотеки.

Демографическая сегментация - способ деления ипотечного рынка по группам потребителей  конечного  продукта - ипотеки по таким признакам, как пол, возраст, национальность, состав семьи, годовой доход, вероисповедание и т.п.

Геодемографическая сегментация - способ деления ипотечного рынка по группам потребителей  конечного  продукта - ипотеки, исходя из статистических данных о численности населения в региональном разрезе.

Психографическая сегментация - способ деления ипотечного рынка по потребителям в зависимости от их принадлежности к общественному классу, образу жизни и характеристикам личности.

Сегментация по типу поведения - группировка потребителей  конечного  продукта - ипотеки по мотивам совершения покупок, интенсивности потребления, отношения к продукции (услугам).

Сегментация по виду услуг - способ деления ипотечного рынка по функциональным и техническим параметрам производимых товаров или услуг. Данный вид является производным от сегментации по группам потребителей  ипотечных средств, так как выделение сегментов по отдельным параметрам предлагаемых услуг представляет собой учёт в иной форме запросов и предпочтений потребителей  ипотеки.

Сегментация по основным конкурентам - способ деления по производителям аналогичной продукции, где в качестве критериев выступают вид потребностей, удовлетворяемых услугами конкурентов и организация ими сбытовой деятельности.

Обычно на практике применяются два традиционных подхода к разработке стратегии сегментирования.

Первый из них начинается с исследования сложившейся конъюнктуры ипотечного рынка на традиционные виды продукции и выявления фактических и потенциальных потребителей  конечного  продукта - ипотеки и различий их отношения к новым видам услуг.

Второй - с формирования представления о том, какие переменные характеризуют тот или иной сегмент потребителей  ипотеки.

Наиболее наглядно сегментация  потребителей  ипотеки представлена в таблице 1.

Таблица 1 – Сегментации клиентов ипотечного  кредитования