Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

     В изменившихся условиях государство  попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась Правительственная  программа на 1993-1995 годы, названная  коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации Программы было построено 125 миллионов квадратных метров, а число очередников сократилось  на 2,5 миллиона человек. Результат, в  принципе, неплохой. Однако, по мнению автора, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо  убывала. Другими словами, существенно  изменились отношения в сфере  жилищного строительства и источники  финансирования. Дома стали  строить  преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали  бы жилье доступным не только для  состоятельных людей, не появилось.

     Для изменения сложившейся тенденции  была принята Программа «Жилье-2000», но уже без обещаний отдельных  квартир к назначенному сроку.

     С принятием Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» к  осени 1998г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные  подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

     Во  исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

     По  общему правилу кредитная организация  не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и  прекращают гражданские права и  обязанности непосредственно представляемого (ст. 182 ГК РФ). Таким образом, в последнем  случае ответственность по сделкам  и обязательствам, в которые Ипотечные  банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с Ипотечным банком могут нести Российская Федерация  и Банк России.

     Органы  законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность Ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер для защиты прав граждан-залогодателей.

     Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника  договорных отношений с возложением  на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В  частности, минимизация риска с  помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает  договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными  участниками ипотечных отношений.

     В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

     Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника  долгосрочных кредитов для ипотеки  жилища целесообразно ввести для  Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере  жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

     При этом вполне реально закрепление  пониженной учетной ставки на кредитные  ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение  уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного  ипотечного банка, которому предоставлена  лицензия на осуществление ипотечных  операций, как это практикуется в  США.

     На  первоначальном этапе развития системы  ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

     Без государственной поддержки эту  проблему не решить. Государственная  поддержка ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных  гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство  на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях – срок – 20 лет, ставка – 15% годовых, без учета «накруток».  По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб.

     Краткий анализ возвращения России к ипотечному кредитованию жилища свидетельствуют  о том, что и в России имеется  положительный опыт некоторых регионов участия в решении государственной  задачи, в частности, финансирования, применения дифференцированных схем ипотечного кредитования жилища, рассчитанные для различных категорий залогодателей и т.п.

     Между тем основой нормативного функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной  политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование  данного комплексного правового  института должно осуществляться с  помощью системы норм как материальных, так и процессуальных для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей⁹. 

Заключение

     Итак, что такое ипотека? Согласно гражданскому законодательству, это один из способов обеспечения обязательства (в данном случае возникающих по договору кредита, который заключается для предоставления ипотечного займа).

     Порядок оформления и получения кредита  предусмотрен законодательством.

     В первую очередь для этого необходимо предоставить банку определенные документы, перечень которых варьируется. Но общей  является необходимость предоставить кредитной организации документы, подтверждающие доход, а именно:

1. справку по форме № 2-НДФЛ;
2. подтверждение того, что вы работаете именно на том предприятии, которое подтверждает ваш доход (трудовой договор, копия трудовой книжки).

     С этими документами вы идете на прием к специалисту банка (кредитный  инспектор), который решает, можно  ли вам предоставить ипотечный кредит на затребованную сумму. Это займет несколько месяцев.

     Если  ваши данные устроили банк, вы можете начинать подбирать квартиру, под приобретение которой вы намерены взять ипотечный  кредит. Уже  с конкретным предложением по ее купле вы повторно обращаетесь  в кредитную организацию.

     По  мнению специалистов рынка недвижимости, система ипотечного кредитования имеет, несомненно, положительные последствия  для рынка недвижимости. Но развитие ипотеки будет иметь и побочные результаты: доступность ипотечного кредита приведет к тому, что на полученные в качестве кредита денежные средства заемщики станут приобретать жилье, спрос превысит предложение, в результате – рост цен на недвижимость¹⁰.

     К настоящему времени в России сложились  благоприятные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться  рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства и фонда. Немаловажным фактором является интерес  и поддержка местных и федеральных  органов власти.

     В то же время кризис ипотечного рынка  США, а также мировых рынков капиталов  обострил существующие проблемы, стоящие  перед системой  ипотечного кредитования в России, а также поставил новые  проблемы. Среди них в первую очередь следует выделить значительное сокращение и повышение стоимости заимствований коммерческих банков на зарубежных финансовых рынках, что требует серьезной проработки вопросов привлечения внутренних источников финансирования ипотечного кредитования¹¹.

     Кризис  преподнес урок российскому рынку  ипотечного кредитования в части  необходимости соблюдения установленных  Стандартов выдачи кредита. В докризисный период, по сути, начал формироваться рынок нестандартных кредитов, на котором и появились кризисные явления в США. Осмысление сложившихся условий и проблем является весьма актуальным на сегодняшний день для современной России. 

Список  литературы 

1. Гражданский кодекс Российской федерации (Часть  первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступившими в силу с 11.01.2009)
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008)
3. Афонина А.В. Все об ипотеке/ – 2-е изд., стер. – Москва: Омега-Л, 2007г. – 176с.
4. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов/  - М.:ЮНИТИ-ОАНА, 2005г. – 464с.
5. Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2006г. – 251с.
6. Назаров В.Б., Королева С.О. Ипотека. Руководство к действию. – Спб.: БХВ-Петербург, 2005. – 192с.
7. Савинова В.А. Тенденции и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России [Текст]: монография/ - Спб.: Изд-во С.-Петерб. Гос. Ун-та экономики и финансов, 2008г. – 200с.
8. Симионов Ю.Ф., Далаксакуашвили И.Я., Ясько В.Л., Ясько Л.В. Ипотека: 100 вопросов и ответов/ – Ростов н/Д: Феникс, 2006г. – 251с. – (справочник)
9. Шевчук Д.А. Ипотека о сложном/ - М.: Гросс-Медиа: РОСБУХ, 2008 – 376с. – (Жилищный вопрос)
10. Шехова А.А. Недвижимость: схемы покупки и инвестирования при минимальных средствах/ - М.: Вершина, 2009г. – 240с.