Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

План 
 

Введение

1. Ипотека: основные понятия
1. Сущность ипотеки и ее предмет
2. Структура ипотечного рынка
3. Функции ипотечного кредитования
4. Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании
5. Правовая основа ипотечного кредитования жилья
2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования
1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования
2. Двухуровневая модель ипотечного кредитования
3. Ипотечное кредитование в России
1. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

Заключение

Список  литературы

Рецензия 

Страницы

     2-3

     4-19

     4-7

     7-9

     9-10 

     10-15

     15-19

     20-31

     24-26

     26-31

     32-36 

     32-36

     37-38

     39

 

Введение

     По  данным статистики, более 60% населения  России нуждается в улучшении  жилищных условий. Один из вариантов  разрешения квартирного вопроса  – получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

     Исходя  из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита  в виде залога (объекта недвижности). Существует разные варианты заключения договоров и оформления сделок; то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

     В настоящее время формирование системы  ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений  государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать  независимой и самодостаточной  структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также  стратегию государства в становлении  и развитии данной сферы.

     В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники  которой, как правило, делятся примерно поровну на противников и сторонников  такого способа покупки жилья.

     Тема  ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству  не удавалось сделать ипотеку  массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

     В данной работе будут рассмотрены  основные понятия об ипотеке, а именно ее сущность и предмет, структура  ипотечного рынка и функции ипотечного кредитования, правовая сторона жилищного  кредитования, а также зарубежный и российский опыт ипотечного кредитования.

 

1. Ипотека: основные понятия
1. Сущность ипотеки и ее предмет

     Ипотека – «залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др.)».

     Ипотека в том или ином виде входит во все инвестиционные инструменты, задействованные  в жилищном строительстве, однако в  наиболее явном виде (залог, заклад) она проявляется при ипотечном  жилищном кредитовании.

     Экономическая сущность ипотечного кредитования заключается в двух аспектах. В широком смысле ипотечное кредитование – это многоуровневая экономическая система, где объектом является предоставление денежных средств и других материальных активов на условиях срочности, возвратности и платности под залог недвижимого имущества, а субъектами выступают стороны, принимающее участие в процессе передачи, использования и возврата кредитных ресурсов: заемщик, инвестор, финансовый посредник, застройщик, подрядчик, кредитная организация, страховая компания, стройсберкасса, специализированная государственная организация, органы законодательной и исполнительной власти.

     В узком смысле ипотечное кредитование – разновидность кредита, выданного  для достижения различных целей: на строительство, приобретение, модернизацию недвижимости, пополнение оборотных  средств хозяйствующих субъектов, выполнение различных инвестиционных бизнес-проектов, на потребительские  цели, где обеспечением возвратности выданного кредита выступает  залог недвижимости.

     Ипотечный кредит – это кредит под залог или заклад недвижимости, иными словами, недвижимость выступает лишь формой обеспечения возврата ссуды, но цели, на которые эта ссуда выделяется, могут быть различными. Более того, Федеральный закон, на основании которого строится основная деятельность по ипотеке, уже в названии расшифровывает ее сущность: Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Недвижимость выступает лишь в форме залога, но никак не цели, для достижения которой берется кредит¹.

     Отдельный вопрос – о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше размера, установленного нормативными актами (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии  соблюдения следующего требования. Ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

     Ипотека жилых домов и квартир имеет  ряд особенностей.

     Не  допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

     Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся  в собственности несовершеннолетних граждан, ограничено дееспособных или  недееспособных лиц, над которыми установлены  опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном  гражданским законодательством.

     При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей  долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается  наряду с жилым помещением соответствующая  доля в праве общей собственности  на жилой дом.

     Если  иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

     Поскольку ст. 76 Закона об ипотеке допускает  ипотеку и таких объектов, как  строящиеся жилые дома, то названные  нормы подлежат применению и к  залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого  на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

     Ипотека может быть установлена на указанное  ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Права  на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

     Не  допускается ипотека следующего имущества:

1. Изъятого из оборота;
2. Имущества, на которое не может быть обращено взыскание;
3. Имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена².

 

2. Структура ипотечного рынка

     На  основе действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур выделяют более 20 различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три категории классификации:

1. отношение сторон к заложенному имуществу;
2. специфика объектов залога;
3. условия погашения ссуды.

     По  первому признаку выделяются три  вида залога:

• классический залог (наиболее распространенный), при котором имущество остается у залогодателя;
• заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору;
• твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.

     Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, что позволяет условно выделить первичный и вторичный рынки  ипотечных кредитов.

     На  первичном рынке ипотечных кредитов, по существу, происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

     Первичный рынок – сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой.

     Реализация  в единичном или значительном числе двусторонних отношений банка  с заемщиком при соответствующем  наполнении кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке.

     Важной  стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных  кредитов очередным заемщикам. Эту, как утверждают специалисты, чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Для этой задачи организуется деятельность вторичного рынка.