Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

     Кроме того, одноуровневая модель более  проста в законодательном регулировании. Для ее функционирования, правда, требуется  принятие правовых актов на федеральном  уровне, но с учетом того, что гражданское, банковское законодательство и законодательство о ценных бумагах отнесены к компетенции РФ, непреодолимых препятствий на этом пути нет.

     Модель  депозитного института (модель сберегательного  банка и накопительных счетов). Система контрактных сбережений получила широкое распространение  в ряде западноевропейских стран, например во Франции, Германии, Австрии, Скандинавии. Данная система организации жилищного  кредитования замкнутой, а значит одноуровневой.

     В немецкой модели вкладчик заключает  со специализированным кредитным учреждением (ипотечно-сберегательным банком –  ИСБ) договор, по которому обязуется  в течение определенного срока  регулярно увеличивала свой вклад и ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании – строительные общества.

     Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема  имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным  заемщикам, а на финансирование строительства  некоего жилого дома.

     Проведенный анализ 89 эпизодов возникновения ипотечных  институтов в 54 странах за последние 200 лет подтверждает, что ни одной  стране не удалось создать современную  массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ. Затраты на внедрение и  поддержку, казалось бы, неэффективных  институтов с лихвой окупаются, способствуя  постепенному совершенствованию экономической  культуры и принятию работоспособных  законов.

2. Двухуровневая модель ипотечного кредитования

     По  «американской» модели  банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем  банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных»  требований по ипотечным кредитам агентство  формирует пул, на основе которого выпускает  облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные  инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая  схема, по мнению автора, полностью  зависит от степени доверия к  государству, которое выступает  гарантом по вышеуказанным облигациям.

     Страны  англо-американской системы права  используют двухуровневую модель рынка  ипотечного кредитования.

     Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально созданным  агентствам. Эти агентства могут  поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных  кредитов пулы и продавать вторичным  инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; 3) выпустить и  разместить ипотечные ценные бумаги.

     В странах с англо-саксонской системой доминирует традиция так называемого  титульного залога недвижимости или  мотиджа не кодифицированного прецедентного  права. С экономической точки  зрения схема мотиджа обслуживает  отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает  недвижимость, например жилье, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (до 30-40 лет). В качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика по схеме мотиджа выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор, что абсолютно корректно, считают многие юристы, как с экономической, так и с эстетической точки зрения.

     Особенность и преимущество мотиджа перед  ипотекой, по мнению кредиторов, заключается  в том, что в случае невыполнения основного обязательства не возникает  проблемы реализации залогового права  кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества  уже в момент вступления в силу договора мотиджа. Кредитору-залогодержателю  требуется только актуализировать  свое залоговое право собственности.

     Основное  содержание мотиджа – создание механизма  обеспечения финансирования приобретения недвижимости в кредит с длительной рассрочкой погашения основного денежного обязательства, что сближает мотидж с финансовым долгом. Наибольшее распространение мотидж получил в США.

     В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно  сделать вывод, что механизм двухуровневой  модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует  огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных  средств для залогодателя. Другим недостатком, на наш взгляд, являются сложность законодательного регулирования  такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность  четкого и эффективного регулирования  построенного по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономической. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссией ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

     В России, как и в других странах  с переходной экономикой, попытки  построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. Создание массового  рынка планировалось еще к 1999-2000 гг., однако российская ипотека оказалась  востребованной лишь высокодоходными  слоями населения. Основным «поставщиком»  ипотечных институтов, предложившим в 1992 году Правительству России проекты  и техническую помощь в проведении реформ, стало Агентство США по международному развитию. Суть его  рецептов сводилась к радикальному отказу от государственной поддержки некоммерческих форм кредита. Упор был сделан на скорейший переход к самым эффективным зарубежным моделям рыночного кредитования: универсальным коммерческим банкам и вторичному рынку закладных. Но, как и в других переходных экономиках, попытки внедрения передовых институтов, минуя необходимые стадии развития, не привели к успеху.

     Организация и функционирование двухуровневой модели ипотечного кредитования в России теоретически и практически возможны. Подобная модель имеет достаточные правовые основы, заложенные в действующее гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, законодательство о рынке ценных бумаг и т.п.

     В России в настоящее время помимо специального, предназначенного для  урегулирования отношений в области ипотечного кредитования Закона об ипотеке, приняты Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» и др.

     Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства. Так, на бюджетные деньги создано  ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» (АИЖК), которое разрабатывает  и внедряет двухуровневую систему  ипотечных кредитов. На сегодняшний день АИЖК отведена ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

     Банк  выдает ипотечный кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка АИЖК, с ними же заемщика и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные  только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. Деньги для выкупа Агентство  берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами – частниками, страховыми компаниями, пенсионными  фондами, банками и т.д. Гарантирует  выплаты по облигациям Правительство  РФ, которое в этой схеме является самым слабым местом.

     Стандарты АИЖК предусматривают выдачу и погашение  кредита только в рублях по ставке 15 процентов годовых; минимальный  кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет; первоначальный единовременный взнос заемщика должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка действительно низкая и впечатляющая, особенно по сравнению с коммерческими банками, развивающими собственные ипотечные программы, где ставки от 12 процентов и выше в валюте. Однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается, так как АИЖК не может выпускать ипотечные ценные бумаги.

     Анализ  Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Закона об ипотеке, Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» и Федерального закона «Об инвестиционных фондах» позволяет сделать вывод, что в России создаются четыре механизма рефинансирование ипотечных  кредиторов: самостоятельное рефинансирование ипотечных кредиторов, рефинансирование ипотечных кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов; рефинансирование ипотечных кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование ипотечных кредиторов через систему участия.

     Три из четырех создаваемых в России моделей рефинансирования ипотечных  кредиторов основаны на передаче ипотечным  кредитором своих прав из основного  договора и договора об ипотеке новому кредитору. Данная передача совершается  в форме заключения договора об ипотеке  или путем передачи прав по закладной.

     Современные российские социально-экономические  условия делают проблематичной реализацию англо-саксонского варианта залога, предпочтительнее более надежный для кредитора, инвестора, страховой компании и прочих субъектов жилищного рынка способ в соответствии с романо-германской (европейской) традицией.

     В России сегодня отсутствуют важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека. «Длинный» деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями.

     Система ипотечного жилищного кредитования в России это система, включающая в себя несколько сегментов:

• рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
• первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.
• вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам, а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов.

     Практика  отечественных и зарубежных и  кредитных организаций применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование привлекают сегодня внимание многих. Между тем адаптация правового зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает его прямого заимствования без учета отечественной специфики формирования смешанной экономики. Такой подход тем более неправомерен, так как у России имеется и свой собственный богатый опыт ипотечного кредитования жилищного строительства, получившего свое наибольшее развитие в XIX и начале XX веков.

     Бесспорно, в России сегодня необходима система  ипотечного жилищного кредитования, состоящая из системообразующих  элементов. В частности, сторонам еще  предстоит разработать четкие инвестиционные проекты, концепцию ипотечного кредитования и строительства жилья. Только тогда  можно рассчитывать на ее эффективность.  

3. Ипотечное кредитование в России
1. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

     Практика  не только зарубежных, но и отечественных  участников применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование  на современном этапе привлекают внимание многих.

     Особое  внимание следует уделить Международной  Ассоциации Ипотечных Фондов (МАИФ) – некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и  муниципальных фондов из 49 регионов России, находящихся в 7 федеральных  округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные  агентства и корпорации, а также  строительно-сберегательные кассы. Одним  из инициаторов создания МАИФ являлся  первый в России Отраслевой фонд жилищного  ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов  системы Минатома и созданный  в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 №2281 «О разработке и внедрении  внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

     Следует отметить, что фонды являются основными  исполнителями федеральных и  региональных программ жилищного строительства  для военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и  других категорий граждан.

     В обращении Президента РФ В.В. Путина к Федеральному собранию сказано, что  на условиях ипотеки гражданам предоставлено 40 000 квартир (5000 квартир с помощью  кредитов, 15 000 – с помощью займов и 25 000 – по договорам с рассрочкой платежа). Проведенный анализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены  организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир  реализованы на условиях социальной ипотеки под 5-10% годовых в рублях на срок 5-20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами – членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5-7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20-30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.