Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

     Вторичный рынок – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном  рынке; он обеспечивает аккумуляцию  денежных средств и направляя  финансовые потоки (через выпуск облигаций  и их размещение на фондовом рынке) и ипотечные кредиты.

     Банк  не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, а если к тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершения очередной передаточной надписи. Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.

     Стимулированию  операций на вторичном рынке ипотечных  жилищных кредитов способствуют такие  операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции  не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике³. 

3. Функции ипотечного кредитования

     К основным функциям ипотечного жилищного  кредита можно отнести следующие.

1. Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов (ипотечных закладных, деривативов, векселей и других).
2. Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.
3. Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социального развития общества⁴.

4. Договор ипотеки, права и  обязанности граждан  и банков в ипотечном  кредитовании

     В договоре ипотеки  должны быть в обязательном порядке указаны:

1. предмет ипотеки, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;
2. оценка предмета ипотеки;
3. существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной  регистрации, осуществляемой по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки.

     Несоблюдение  правил о государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

     Договор ипотеки считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации.

     Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о  ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления  залогодателя и залогодержателя.

     Должны  быть представлены:

1. договор ипотеки и его копия;
2. документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
3. документ об уплате государственной пошлины;
4. иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ.

     Государственная регистрации осуществляется в течение  одного месяца со дня поступления  необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁵.

     Сторонами по договору ипотеки  являются:

1. физическое лицо – залогодатель, передающий в залог свое имущество;
2. банк, кредитная организация – залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

     Права и обязанности  по договору установлены законодательством и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанных ранее требований – залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1. признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);
2. досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.

     Таким образом, после подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными  правами и обязанностями.

     Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

     а) застраховать заложенное имущество  в полной его стоимости, а также  осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации;

     б) уведомлять залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения заложенного  имущества;

     в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю  сведения обо всех предшествующих залогах  данного имущества, в противном  случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

     Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие  права.

     а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением;

     б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или  безвозмездное пользование другому  лицу запрашивать согласие залогодержателя;

     в) завещать заложенное имущество;

     г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

     д) если иное не предусмотрено Законом  об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя  сдавать заложенное имущество в  аренду, передавать его во временное  безвозмездное пользование и  по соглашению с другим лицом предоставлять  последнему право ограниченного  пользования этим имуществом (сервитут)⁶.

     Залогодержатель в свою очередь имеет следующие  права.

1. Передавать свои права другому лицу:
1. по договору об ипотеке;
2. по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
1. если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
2. нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);
3. утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.
4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
1. нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
2. невыполнения залогодателем своих обязанностей;
3. нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом⁷.

5. Правовая  основа ипотечного кредитования

     Ипотека жилых помещений регулируется нормами  гражданского и жилищного права.

     Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяется следующим:

1. то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;
2. так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению §3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

     Основным  правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок  оформления и юридические последствия  возникновения самой ипотеки, является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил.

     Вся цепочка правоотношений сторон в  случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика и порядок  обращения взыскания на заложенное имущество регулируется и нормами  Гражданского процессуального кодекса  РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ.

     Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое  не может быть обращено взыскание  по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих  в принадлежащем им помещении, оно  является единственным пригодным для  постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем  абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в  соответствии с законодательством  о ней может быть обращено взыскание.

     Кроме того, все указанные нормативные  акты регулярно претерпевают те или  иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией  приведено в таблице⁸.