Строительство

    Примечательно также и распределение динамики цен по типам квартир. Как показывают приведенные ниже таблицы, в большинстве  случаев лидирует более дорогой  сегмент. Так, при среднем приросте за август 2011 года в размере 1,1% прирост  индекса стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составил 1,7%, а «недорогого» жилья (20% самых дешевых квартир) только 0,8%. В разрезе комнатности лидируют большие квартиры – многокомнатные, а также трехкомнатные квартиры. По типам домов один из лидеров – современные монолитно-кирпичные дома.

    Как уже не раз отмечал аналитический  центр «Индикаторы рынка недвижимости», такое поведение рынка обычно характерно для периода стагнации, а не оживления. Но в данном случае оно является скорее подтверждением факта прихода на рынок недвижимости инвестиционной активности, направленной на дорогой сегмент. Вряд ли белые воротнички станут приобретать для себя или с целью инвестирования убитые квартиры в пятиэтажках. Вполне очевидно, что деньги с фондового рынка в первую очередь оживят рынок квартир бизнес-класса, а также элитное жилье, что и показывают цифры за август.  

     
Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2011 года >>

    Нечто подобное уже происходило в начале 2008 года. Первая жесткая коррекция фондового рынка, разразившаяся в январе 2008 года после нескольких лет систематического роста всех показателей, привела к аналогичному перетоку средств в недвижимость. Тогда за 4 месяца стоимость жилья в Москве прибавила 20-25%. Те события также пришлись на предвыборный период 2008 года, что делает аналогии с текущей ситуацией еще прозрачнее. Поэтому вполне естественно полагать, как было отмечено еще в упоминавшемся выше обзоре за апрель, что в ближайшие месяцы, а именно до конца президентской гонки, цены на недвижимость могут вырасти в схожей пропорции. Более того, сейчас квадратному метру не хватает как раз примерно 20% до докризисного максимума, достигнутого в начале осени 2008 года. (Смотрите график цен на недвижимость.)

    По  этим причинам специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» продолжают считать, что до весны 2012 года стоимость жилья может прибавить 15-20-25% в зависимости от сегмента, что выведет цены на докризисный уровень. Однако после этого уже рынку недвижимости вряд ли удастся избежать жесткой коррекции или как минимум периода стагнации. Так, нестабильность курсов валют 2003 года, когда впервые за долгое время курс доллара к рублю начал снижаться, привела к «бегству» населения от доллара, в том числе в пользу рынка недвижимости. Это привело к существенному подорожанию жилья в 2003 году и в первые 4 месяца 2004 года. Данный процесс наложился на предвыборный период 2003-2004 годов, а вся ситуация и ее причины очень напоминают нынешнее положение дел. Исход тогда известен: с конца весны – начала лета 2004 года рынок недвижимости ушел в стагнацию до конца 2004 года.

    Чем закончился взрывной рост цен первых 4 месяцев 2008 года, также совпавший  с президентским ралли, все тоже хорошо помнят. Поэтому очередной  раз, потирая руки при повышении  ценников к былым максимумам, следует помнить прописные истины. Покупательский ажиотаж не вечен, переток инвестиционных денег также будет носить временный характер, а значит, чем выше уйдет ценовая планка за ближайшие месяцы, тем сильнее ей придется припасть потом. В этом отношении не теряет актуальность пророческое интервью руководителя IRN.RU Олега Репченко, данное в феврале 2008 года под названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!».

Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2011 года

     
Начало осеннего делового сезона во многом озадачило как всю бизнес общественность, так и участников рынка недвижимости. Общее развитие макроэкономической ситуации настораживает  все сильнее. Жесткая коррекция  финансовых рынков, начавшаяся в августе, все больше начинает походить на пришествие второй волны кризиса, курс доллара подскочил вертикально вверх, напоминая осень 2008 года, которая вряд ли у кого-то вызывает позитивные воспоминания.

    О связи рынка недвижимости и финансовых рынков подробно рассказывает обзор за август. Суть этой связи сводится к следующему – обычно глубокая коррекция на финансовых рынках приводит к перетоку средств на рынок недвижимости и оживлению последнего. Так бывало не раз, в частности, первая жесткая коррекция фондового рынка, имевшая место в начале 2008 года после предыдущих лет постоянного роста, спровоцировала скачок цен на недвижимость на 20%-25% к маю 2008 года.

    Однако  следует понимать, что оживлению  рынка недвижимости способствует все  же только коррекция финансовых рынков, а не глобальный кризис. Когда на смену коррекциям января и начала лета 2008 года пришел масштабный обвал финансовых рынков осенью 2008 года, получивший название «кризис», это в равной мере негативно сказалось и на рынке недвижимости. Падение цен на квартиры в Москве в долларовом выражении составило тогда 30%-35%, в рублевом: 15%-20%. Аналогично недвижимость падала в цене и в кризис 1998 года.

    А это означает, что если нынешняя турбулентность финансовых рынков все  же перерастет в полноценную вторую волну кризиса, то и оживление рынка недвижимости может довольно быстро смениться спадом и стагнацией. Впрочем, хотя худший вариант развития событий всегда следует иметь в виду, пока еще рано строить пессимистичные прогнозы рынка. В частности, за сентябрь 2011 года индексы рынка недвижимости показывают положительную динамику, хотя нестабильные курсы валют уже начали вносить свои корректировки в общую картину.

    Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос за сентябрь крайне незначительно, чуть более чем на полпроцента, достигнув среднемесячного значения 5.136$ за метр. Однако сразу же следует отметить, что уже с начала сентября по отдельным типам жилья ирайонам Москвы наметились «минусы», а к концу сентября ушел в отрицательную область и общегородской индекс. В этом отношении более динамичными являютсяеженедельные индексы цен на недвижимость, публикуемые на www.irn.ru

    Такое положение дел, очевидно, связано с резким ростом курса доллара в сентябре. И хотя статистика журнала www.metrinfo.ru показывает неплохой прирост рублевых цен на квартиры в Москве в сентябре вслед за августом, этот рост все же меньше величины ослабления рубля, потому мы и наблюдем противонаправленные тренды: рублевые цены умеренно карабкаются вверх, а долларовые – корректируются вниз.

    Также следует отметить, что динамика стоимости  квартир по типам жилья в сентябре во многом рисует картину стабилизации, а не разгона рынка. Так в лидерах  прироста в основном дорогие сегменты квартир, а недорогие наоборот в  минусе или стоят по цене на месте. Например, прирост цен за сентябрь в сегменте «дорогое жилье» (20% самых дорогих квартир) составил 0,8%, а в сегменте «недорогое жилье» (20% самых дешевых квартир) – только 0,1%. По комнатности в лидерах приростатрехкомнатные квартиры.