Строительство

    Если  же посмотреть динамику цен по типам жилья, то никакой четкой системы не наблюдается. Так, в наибольшем приросте за первое полугодие - двухкомнатные и многокомнатные квартиры, а в наименьшем – трехкомнатные и однокомнатные. Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно максимальна, а многокомнатных за счет большей площади при прочих равных условиях минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен. При этом средняя цена по многокомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в нее попадает больше современных и более дорогих домов.

    При этом сам сегмент «современные монолитно-кирпичные дома» оказался в аутсайдерах роста, даже несмотря на многочисленные разговоры про запрет строительства жилья в Москве и падение объемов строительства. Причина – опять же нередко изначально завышенные цены на современные новостройки Москвы бизнес-класса. А вот «сталинки» и кирпичные дома советской эпохи, которые сильнее просели в кризис, в большей мере отыграли падение. Но так или иначе все подобные незначительные различия в динамике цен демонстрируют скорее процесс послекризисной утряски рынка – одни квартиры прибавили в цене больше, другие – меньше, какие-то не прибавили вообще, причем все такое жилье нельзя разбить на четкие категории. Скорее большее или меньшее движение по цене связано с локальной конъюнктурой рынка – местным факторами и текущими особенностями спроса и предложения в конкретном районе. Анализировать эти процессы в режиме онлайн позволяют такие сервисы, как «Аналитический паспорт района», «Рейтинги районов по стоимости жилья», «Сравнение районов по динамике цен на квартиры».

    Если  же говорить о динамике цен по округам и районам за первое полугодие 2011 года в целом, то  
больше прибавили в стоимости все же относительно недорогие спальные районы и округа. Так, в лидерах прироста Юго-Восточный округ, Северо-Восточный округ и все районы за МКАД. Среди районов: Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Останкинский,Ростокино, ВДНХ, Ново-Переделкино, Внуково, Медведково, Жулебино, Некрасовка, Марьино, Капотня и другие.

    При этом в аутсайдерах оказался Центральный округ, а также Северо-Западный округ и Северный округ. Престижные и догоняющие центр Москвы по цене жилья Западный округ и Юго-Западный округ – на средних позициях. Среди аутсайдеров по районам Москвы в 1 полугодии оказались Полежаевская, Беговая, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая,Серпуховская, Бауманская, Басманный, Донской, Ленинский проспект, Шаболовская и другие. 

Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2011 года

     
По прошествии второго месяца лета московский рынок недвижимости продолжает проявлять скорее признаки стагнации, нежели оживления. Прирост стоимости  жилья за июль оказался минимальным, причем большая его часть пришлась на дорогие квартиры, что не является признаком разгона рынка, а скорее наоборот - стабилизации. И даже амбициозные планы по масштабному расширению Москвы, а также связанный с этим ажиотаж пока не смогли вызвать заметного ценового ралли.

    По  данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве прибавил за июль 1,3%, поднявшись с отметки 4.986$ за квадратный метр до 5.051$ за метр. С одной стороны, индекс вроде бы преодолел очередной психологический рубеж в 5.000$. С другой – именно круглые долларовые отметки нередко становились точками продолжительной стабилизации цен на недвижимость, как отмечалось в статье «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости». Более того, рост на уровне 1% в месяц выглядит не более чем отыгрыванием инфляции, а прирост рублевых цен на квартиры в Москве, по статистике журнала www.metrinfo.ru, оказывается и того меньше.

    Также примечательна динамика цен в  июле по типам жилья: в наибольшем плюсе оказываются в основном дорогие сегменты, обгоняя по темпам роста жилье экономкласса. Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», такая динамика свидетельствует о периоде стагнации. (Смотрите на этот счет подробную статью «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости»). Так, при среднем приросте за июль 2011 года в размере 1,3% прирост индекса стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составил 2,3%, а «недорогого» жилья (20% самых дешевых квартир) только 1,1%.

    В разрезе комнатности квартир  в июле в наибольшем приросте самые  большие квартиры – трехкомнатные  и многокомнатные. По типам домов  лидирует «советская элита» - сталинские и цековские дома, на следующей позиции – современное панельное жилье.

    По  географии наконец-то выбился в  лидеры по темпам прироста цен на квартиры самый дорогой Центральный округ  – в июле он на 1 месте. Примечательно, что все прежние месяцы прирост цен в центре столицы был на среднем уровне или даже ниже среднего, несмотря на громкие заявления властей о запрете строительства в пределах ТТК, что, казалось бы, должно было подстегнуть спрос и цены. Вторым после центра в июле оказался Юго-Западный округ, а в аутсайдерах – Северо-Западный округ и Восточный округ.

    В отношении районов Москвы разброс прироста цен в июле оказался больше. Среди лидеров есть немало дорогих и престижных районов, например, Якиманка,Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Чистые пруды, Тургеневская, Красные Ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники,Арбат, Юго-Западная, Крылатское. Но есть в лидерах и недорогие районы, например, Печатники, Куркино, Зеленоград, Марфино, Петровско-Разумовская, Владыкино.

    В аутсайдерах прироста цен на жилье больше недорогих районов, например, Отрадное, Молодежная, Кузьминки, Текстильщики, Бескудниковский, Восточное Дегунино,Западное Дегунино, Дмитровский, Чертаново Южное, Пражская, Улица Академика Янгеля, Аннино, Теплый Стан, Первомайская, Измайловская. Хотя есть и ряд более дорогих районов: Академическая, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы, Дорогомилово. 

Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2011 года

    В августе 2011 года на рынок недвижимости Москвы и Подмосковья наконец-то пришло долгожданное оживление, вновь показав низкую значимость фактора сезонности. Причины этого можно искать и в нашумевших планах по расширению Москвы, и в начале предвыборного ажиотажа, однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, основной причиной стала давно назревшая коррекция на финансовых рынках, которая в полной мере развернулась в начале августа.

    Связь кризиса на фондовом рынке и активизации  рынка недвижимости достаточно прозрачна. Последние 2 года правительство России, как и руководство США и  Евросоюза, пытались побороть кризис вливанием  ликвидности в экономику. Однако все это время до реального сектора все эти деньги не доходили, а аккумулировались высоколиквидным финансовым сектором. И банки, и инвестиционные фонды, и частные инвесторы предпочитали вкладываться в ценные бумаги, которые в случае чего можно было скинуть за 2 минуты, нежели кредитовать строительство жилья или же инвестировать в покупку недвижимости. В результате за последние 2 года фондовый рынок рос как на дрожжах, а до рынка недвижимости деньги не доходили.

    Но  жесткая коррекция финансовых рынков в августе 2011 года наконец-то окончательно переломила ситуацию. Многие поняли, что  прежнего роста здесь, скорее всего, в обозримом будущем уже не будет, и деньги начали растекаться в другие сферы экономики. Инвесторы, боясь развития системного кризиса, задумались о более надежных и стабильных вложениях, начав скупать золото, а также вспомнили и про недвижимость. Удачливые игроки биржи, зафиксировав вовремя прибыль, теперь вполне в состоянии улучшить собственные жилищные условия или же купить квартиру с инвестиционными целями. Но еще важнее, что население, напуганное возможным приходом новой волны кризиса, обесценением денег и наблюдая очередной виток нестабильности курсов валют, активизировалось вокруг рынка недвижимости, если не для того, чтобы заработать на возможном подорожании жилья, как это было до 2008 года, то хотя бы сберечь нажитое.

    Примечательно, что аналитический центр IRN.RU указал на подобное развитие событий еще  весной. Обзор рынка недвижимости за апрель 2011 года прогнозировал: «Финансовые рынки уже порядком перегреты, и это обстоятельство признает все больше экспертов. Более того, программы накачки рынков ликвидностью подходят к концу, а значит, фондовый рынок, как и цены на нефть, ожидает как минимум закономерная коррекция, а также поиск инвесторами иных сфер для инвестирования». А далее следовал вывод: «Достижение фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы. Более того, по срокам этот процесс может совпасть с началом предвыборного ралли... Соответственно, эти процессы вместе вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду... во 2 половине 2011 года. В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%».

    Динамика  долларовых цен на недвижимость в Москве за август незначительна. Так, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru прибавил за август почти столько же, сколько и за июль, – чуть более 1%, составив 5.107$ за квадратный метр. Но куда важнее другое – если все прежние месяцы доллар обычно терял в цене и рост долларовых цен сопровождался топтанием на месте цен рублевых, то в августе курс доллара заметно подскочил. В итоге именно в августе наметился довольно существенный прирост рублевых цен на квартиры в Москве. В частности, журнал www.metrinfo.ru приводит такую статистику: средний уровень цен в июле – примерно 141 тысяча рублей за метр, а в августе – 147 тысяч. Итого средний прирост более 4%, что подтверждает также и заметный рост ценников на многие новостройки Москвы и Подмосковья в августе.