Строительство

Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2011 года

  
Минувший февраль только добавил  интриг и без того запутанной ситуации на российском рынке недвижимости. Казалось бы, все обстоятельства складываются так, что стоимость квадратного  метра должна наконец пойти вверх, причем немалыми темпами. Вроде бы и кризис уже ушел на задний план, и экономическая ситуация постепенно налаживается. В частности, ипотека как основной стимул массового платежеспособного спроса на жилье с каждым месяцем становится все либеральнее, аипотечные кредиты по своим параметрам приближаются к докризисным. Цены на нефть как главный показатель благополучия нашей страны продемонстрировали в феврале небывалое ралли, а их рост за последние полгода составил уже более 50%. При этом объемы строительства жилья в Москве за 2010 год оказались минимальными за много лет. Казалось бы, все факторы за то, чтобы цены на недвижимость взлетели вверх. Только вот пока квадратный метр не торопится дорожать.

    По  данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве вырос за февраль 2011 года примерно на 1% с $4530 до $4573 за квадратный метр, то есть по сути не более, чем на уровне инфляции. Также следует отметить, что курс доллара за февраль несколько снизился. Поэтому, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве во многом остаются при своем со средней стоимостью плюс-минус 135 тысяч рублей за метр. Более того, индексы не показывают разгона ценового прироста от начала месяца к концу – наблюдается медленное равномерное карабканье вверх, но не более того.

    Распределение динамики стоимости по типам жилья  показывает заметное расслоение рынка – неоднородность изменения цен в зависимости от сегмента. Наибольший прирост демонстрируют недорогие сегменты – все панельные дома, в том числе и старый жилой фонд, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. При этом дорогиесовременные монолитно-кирпичные дома даже в минусе, почти нет прироста в сегменте многокомнатных квартир. Таким образом, посткризисный платежеспособный спрос дотягивается во многом только до жилья экономкласса, что приводит к вымыванию с рынка недорогих квартир и повышенным темпам роста цен в нижней ценовой категории.

    Стоимость жилья по районам Москвы показывает в феврале схожую картину – в наибольшем плюсе в основном недорогие спальные районы: Северное Медведково,Южное Медведково, Бабушкинская, Перово, Щукино, Покровское-Стрешнево, Тушинская, Жулебино, Богородское, Метрогородок и т.д. А немало дорогих районов центра оказались в феврале даже в минусе, например: Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Фрунзенская, Спортивная, Хамовники, Таганская, Марксистская, Курская,Чкаловская, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский Сад.

    Полностью аналогичная картина наблюдается  в феврале и по округам Москвы: в минусе Западный округ, в нуле Центральный округ. А в наибольшем плюсе все районы за МКАД, а также Северо-Восточный округ и Восточный округ. А всю подробную аналитику по каждому району или округу столицы можно посмотреть с помощью онлайн-сервиса «Аналитический паспорт района».   

     
Рейтинги округов и районов г. Москвы в феврале 2011 года >>

    Почему  стоимость жилья не торопится  устремиться вверх вслед за нефтью и оживлением финансового сектора? Первое, что приходит в голову, –  лаг по времени. Если нефть подскочила до рекордных (на конец февраля 2011 года) $120 за баррель (марка брент), то недвижимость почувствует поток нефтедолларов только через несколько месяцев. Но и тут все выглядит не совсем гладко. Нефть начала устойчиво дорожать уже с конца лета 2010 года с отметки около $70 за баррель и выросла к концу 2010 года до $95, то есть на 35%. А на рынке недвижимости как осень, так и минувшая зима оставляли желать лучшего. В частности, это обстоятельство подробно описано в статье «Обзор рынка недвижимости Москвы и России по итогам 2010 года».

    Вообще  говоря, однозначной связи динамики цен на нефть и цен на недвижимость не существует, как уже не раз  отмечал аналитический центр  «Индикаторы рынка недвижимости». Понятно, что они взаимосвязаны в рамках единой макроэкономики, но эта взаимосвязь нелинейна и очень сложна для того, чтобы вывести простую формулу вроде «Дороже нефть – дороже и недвижимость». За последние годы нефть и недвижимость чаще находились в противофазе, нежели повторяли друг друга, как показал более подробный анализ динамики цен на нефть и недвижимость, опубликованный на www.irn.ru в 2009 году.

    Что же касается дефицита новостроек, то и  с ним картина далеко не такая  однозначная, как кажется изначально. Да, объемы ввода нового жилья в  Москве за период с 2007 до 2010 года сократились с 4,8 до 1,8 миллиона квадратных метров в год. Но при этом почему-то упускается из вида то важное обстоятельство, что до кризиса из 4,5 - 4,8 миллиона квадратных метров в год на рынок, в свободную продажу поступало только около 1,5 миллиона метров. Остальные 70 - 80% составляло социальное жилье, возводимое за счет бюджета, и именно за счет него и произошел столь резкий обвал объемов строительства. При этом около 1,5 миллиона метров для продажи ежегодно в Москве как строилось, так строится, как отмечает статья «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?».

    Что получается в итоге? Много поводов  для ажиотажа, но их реальное и объективное  влияние на рынок недвижимости очень размыто. В этом году будет много обсуждаться в СМИ и еще один эмоциональный фактор, описанный в статье «Как влияют выборы на стоимость жилья». Но так или иначе, эмоциональный фактор далеко не последний для людей, намеренных купить квартиру в Москве, поэтому его немалое влияние на рынок недвижимости в этом году мы все-таки увидим.

    По  мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, в ближайшие месяцы резкого взлета стоимости жилья ожидать уже не приходится. Наиболее вероятны текущие темпы роста средних показателей или немного выше, порядка 1-2% в месяц. Здесь также следует помнить, что курсы валют будут вносить дополнительные корректировки: так, при дальнейшем ослаблении доллара рост рублевых цен на квартиры в Москве на уровне 1% может сопровождаться ростом долларовых цен на 2-3% и более.

    Во  втором полугодии и в начале 2012 года можно ожидать более интенсивного ценового ралли, но в основном в сегменте жилья экономкласса. Во-первых, такое  поведение цен было характерно для периода выборов 2004 и 2008 годов. Во-вторых, все большее печатание необеспеченных денег уже разгоняет мировую инфляцию, а значит, и недвижимость должна начать отыгрывать ее более повышенными темпами. В этом плане динамика цен в рублях как в более объективной сырьевой валюте будет являться даже более показательной, нежели в долларах.

 
Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2011 года 

    Март 2011 года только подтвердил тезис о  том, что пока недвижимость не готова дорожать высокими темпами. Несмотря на позитивный макроэкономический фон и высокие цены на нефть, а также постоянные разговоры о дефиците жилья и запрете на строительство в центре, стоимость квадратного метра в столице в самый разгар весеннего сезона всего лишь топчется на месте или вяло ползет вверх, но не более того. Похоже, рынок недвижимости по-прежнему больше склонен расти по объемам, нежели по ценам.

    Долларовый  индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил за март чуть более полутора процентов, поднявшись с 4.573$ до 4.649$ за квадратный метр. Впрочем, учитывая насколько ослаб за это время курс доллара по отношению к рублю, данный прирост фактически нивелируется. Так, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены по-прежнему продолжают «плавать» вблизи средней отметки в 135 тысяч рублей за метр.

    А вот динамика цен на квартиры в Москве по типам жилья оказывается в марте более сбалансированной, нежели показывал обзор рынка недвижимости за февраль. Так, прирост цен на жилье разной комнатности, как и в разных типах домов, оказывается примерно одинаковым. Заметно отстают от средних показателей толькосовременные монолитно-кирпичные дома. Как неоднократно отмечали аналитические статьи от ИРН, такое поведение рынка обычно свидетельствует о периоде стабилизации цен. Когда рынок разгоняется, напротив, самые недорогие сегменты по темпам роста опережают остальное жилье. Подобное опережение наблюдалось в феврале но, похоже, что для полноценной волны подорожания жилья потенциал пока отсутствует.

    Сбалансированная  динамика наблюдается и в отношении округов и районов Москвы. Как в лидерах роста, так и в аутсайдерах есть и недорогие спальные районы и округа, и престижные дорогие. Например, по округам лидируют Юго-Восточный округ, Северо-Восточный округ и Юго-Западный округ, отстают Северо-Западный округ,Северный округ и Западный округ.

    Среди районов Москвы лидерами по приросту стоимости жилья в марте оказались Бибирево, Теплый Стан, Медведково, Щелковская, Выхино, Беляево, Коньково,Калужская, Улица Подбельского, Черкизовская, Коломенская, Нагатинский затон, Сухаревская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская, Площадь Суворова и другие. В отстающих: Проспект Вернадского, Кунцевская, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская,Южная, Чертановская, Рижская, Алексеевская, Семеновская, Электрозаводская, Партизанская (Измайловский парк), Войковская, Алтуфьево.