Строительство

Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2011 года 

    Ситуация  на рынке недвижимости Москвы и России продолжает контрастировать с поведением финансовых рынков. В то время как цены на нефть, золото и серебро бьют все рекорды, а индекс РТС вплотную подобрался к докризисному максимуму, стоимость квадратного метра упрямо не хочет расти такими же темпами. Впрочем, окончание ралли в финансовой сфере как раз и может послужить спусковым крючком к подорожанию недвижимости во второй половине 2011 и в начале 2012 годов. По крайней мере, нечто подобное уже однажды было в 2008 году. Но обо всем по порядку.

    За  апрель индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос на 2,5% и достиг отметки в 4.765$ за квадратный метр. Прирост рублевых цен на квартиры в Москве, по статистике журнала www.metrinfo.ru, оказывается скромнее, немногим более 1%, по очевидной причине систематического снижения курса доллара за последнее время. Но так или иначе если рост стоимости квадратного метра и происходит, то его величина при исключении нестабильностикурсов валют позволяет лишь отыграть инфляцию. В то же время нефть прибавила с начала этого года примерно 35%, а с начала прошлой осени – около 75%. К слову, это еще одно доказательство позиции аналитического центра IRN.RU в отношении того, что цены на недвижимость и цены на нефть не имеют однозначной прямой связи.

    Динамика  цен по типам жилья в столице  оказывается в апреле довольно примечательной. В наибольшем плюсе оказываются  более дорогие и более качественные современные монолитно-кирпичные дома, а также кирпичные дома советской эпохи, но не пятиэтажки и не ветхое жилье. Первое, что приходит на ум, – это реакция рынка на запрет строительства в центре города. Однако динамика цен по округам этого не подтверждает – Центральный округ по темпам прироста в апреле находится примерно посередине, но не лидирует. А значит, спрос сейчас в большей степени оказывается направленным вовсе не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на хорошее современное жилье, но в относительно недорогих окраинах.

    Так среди районов Москвы в лидерах по росту цен в апреле оказались Новокосино, Кожухово, Лианозово, Алтуфьево, Северное Бутово, Орехово-Борисово Северное,Орехово-Борисово Южное, Марьино, Братиславская, Богородское, Метрогородок, Отрадное, Люблино, Волжская, Куркино и другие. А вот дорогие районы центра, напротив, возглавляют список аутсайдеров: Бауманская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Тверская,Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Полежаевская, Беговая, Ленинский проспект, Шаболовская. Похоже, что многочисленные разговоры о запрете на строительство в пределах ТТК так и не привели к ажиотажному спросу на и без того дорогое жилье в центре столицы.

 
Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2011 года 

    Цены  на недвижимость в Москве и Подмосковье  продолжают осторожно карабкаться  вверх, однако до докризисного ажиотажа на рынке еще по-прежнему далеко. С одной стороны, все факторы  от макроэкономического фона, включая  рекордные цены на нефть, до продолжающегося падения объемов строительства в Москве должны были бы способствовать удорожанию квадратного метра, причем удорожанию существенному. Но с другой стороны, наблюдающийся прирост цен на московскую недвижимость по своей величине совсем не соответствует масштабу упомянутых внешних факторов, более того, основная его часть скорее обусловлена нестабильностью курсов валют и инфляцией, нежели реальным удорожанием «квадратов».

    Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве вырос за май на 2,8% - вроде бы не так уж и мало. Впрочем, по информации портала www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве прибавили за май меньше: около 2% по причине ослабления курса доллара. Но даже большая часть этого прироста обусловлена не столько самим маем, а второй половиной апреля (напомним, что отношение средних цен в мае к средним ценам апреля отражает, по сути, изменение цен с середины апреля к середине мая). А как показывают более динамичные еженедельные индексы, темпы прироста к концу мая снизились до 0,3% в неделю или чуть более 1% в месяц. То есть, несмотря на некоторый разгон в течение марта-апреля, цены на недвижимость в Москве по-прежнему готовы прибавлять не более чем инфляцию, или порядка 1% в месяц.

    В мае, как и месяцем ранее, наибольший прирост показали более качественные современные монолитно-кирпичные дома, а также кирпичные дома советской эпохи и «сталинки». Но, как и месяцем ранее, было бы неверно думать, что дорожает центр по причине запрета строительства жилья в пределах ТТК. Так, в мае Центральный округ Москвы в аутсайдерах роста. Как показывает рейтинг округов Москвы, в мае ЦАО на предпоследнем месте. А в лидерах нецентральные, но престижные и популярные Западный округ и Юго-Западный округ. Также среди лидеров по приросту цен - все районы за МКАД. Таким образом, еще один месяц подтверждаеттенденцию, отмеченную специалистами IRN.RU ранее: несмотря на запрет на строительство в центре, в большей степени спрос оказывается направленным вовсе не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на хорошее современное жилье в менее дорогих, но комфортных спальных районах.

    Примечательно, что меньше всего подросли за май однокомнатные квартиры, а больше всего квартиры больших площадей – «трешки» и многокомнатные квартиры. Вкупе с наибольшим приростом цен по дорогим типам домов наблюдается не раз отмечавшаяся на www.irn.ru картина перехода рынка к стагнации. Так, в периоды разгона цен по темпам прироста стоимости выбиваются вперед самые недорогие квартиры, а дорогое и менее ликвидное жилье отстает. В периоды торможения и стагнации рынка все происходит наоборот. Подробнее об этом признаке можно прочитать на примере прежних лет в статье «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости». Соответственно, нынешнее распределение динамики цен по типам жилья означает торможение и остановку ценового прироста, что видно и по динамике еженедельных индексов. 

Обзор рынка недвижимости по итогам 1 полугодия 2011 года

    К середине лета 2011 года рынок недвижимости Москвы и России снова оказался на распутье, как, впрочем, и вся макроэкономическая ситуация в целом. Так, первое полугодие 2011 года, казалось бы, окончательно убедило всех, что кризис закончился – по крайней мере пресс-релизов и статей с такой формулировкой было хоть отбавляй. Для такой точки зрения есть немало формальных причин: и почти двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, и укрепление рубля, и повышение покупательной активности населения, и улучшение общего настроя в деловых кругах. Вот только стоимость квадратного метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния общества почему-то не торопится весь этот оптимизм поддерживать, что наводит на серьезные размышления.

    По  данным аналитического центра www.irn.ru, за первое полугодие 2011 года долларовые цены на недвижимость в Москве прибавили около 10%, перевалив таки за отметку 5.000$ за квадратный метр. Значение индекса стоимости жилья в июне (среднее за месяц) составило 4.986$, в конце месяца (на последнюю неделю июня) – 5.025$. Впрочем, если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то никакого реального роста в общем-то не остается.

    Примерно  такую статистику в отношении рублевых цен на квартиры в Москве как раз и приводит журнал о недвижимости www.metrinfo.ru. Так, средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего 1 полугодия в пределах коридора 132-142 тысячи рублей за метр. Более того, как четко показывает график цен на жилье в Москве, в этом коридоре стоимость столичного квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Также следует отметить, что устойчивого роста не показывает и недвижимость регионов России. Несмотря на небольшой формальный рост цен, по сути, продолжает стагнировать и мировой рынок недвижимости. 

    Какие цены более показательны – долларовые или рублевые? Или проще говоря, должны ли мы констатировать наличие  роста цен на недвижимость в Москве и России или же утверждать, что роста в общем-то и нет и весь год рынок стагнирует? Однозначный ответ дать сложно. Говоря, например, о росте цен на нефть почти вдвое (с 60-70$ за баррель прошлым летом до 127$ в максимуме этой весной), мы имеем в виду рост именно в долларах, а не в рублях. И сравнивая динамику цен на недвижимость в Москве и России с другими макроэкономическими показателями, правильнее исходить из долларовых цен. Впрочем, сразу же бросается в глаза, что почти двукратное подорожание нефти и 10% роста стоимости квадратного метра явно не коррелируют. Аналитический центр IRN.RU уже не раз отмечал, что прямая связь между ценами на нефть и ценами на недвижимость отсутствует.

    Если  же говорить о ценах для тех, кто  собирается купить квартиру в Москве или Подмосковье, то в этом случае показательны рублевые цены, хотя нередко московская недвижимость продается и за доллары, и за евро. Но с точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности населения рублевые цены показывают, что расти в общем-то некуда и не с чего. Есть, разумеется, отдельные сегменты рынка недвижимости, в которых рублевые цены показали за минувшие полгода устойчивый рост, но их немного. В первую очередь, это новостройки Москвы и Подмосковья экономкласса, которые за год прибавили в цене 10%-15%-20% даже при отсутствии явно выраженного общерыночного роста по причине продвижения строительства, развития инфраструктуры микрорайона, а также нередко рекордно низкой начальной цены.