Договор строительного подряда

Независимо  от того,  кто – заказчик или подрядчик готовит техническую документацию, а также смету (являющуюся денежным выражением подлежащих выполнению работ), оба этих документа должны быть согласованы обеими сторонами. Техническая документация и смета

остаются, как правило, неизменными до завершения строительства.

Подрядчик должен осуществлять строительство  и связанные с ним работы в  соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ  и другие, предъявляемые с ним  требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Предполагается, что технической документацией  охватывается весь комплекс работ по строительству, а в согласованной  сторонами смете учтены затраты  на все необходимые работы.

Обязанность подрядчика выполнить работы в соответствии с технической документацией  и сметой.

Пункт 1, ст. 743 ГК РФ устанавливает обязанность  подрядчика осуществлять строительство  и связанные с ним работы в  соответствии с технической документацией  и со сметой в том объеме, в  котором они ими предусмотрены  и с соблюдением требований, ими  предусмотренных.[20]

Именно  техническая документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить  определенную работу. Поэтому в договоре необходимо предусматривать ситуации, когда заказчик желает изменить техническую  документацию, например, дополнить  проект.

В этом случае, как правило, оговаривается, что заказчик вправе вносить изменения  в техническую документацию без  согласования с подрядчиком, но при  одном условии: дополнительные работы не должны превышать 10 процентов общей  сметной стоимости работ и  менять их характер.

Оплачивает  такие работы заказчик, он не на основании  сметы, а по дополнительному соглашению.

Если  же объем дополнительных работ превысит 01 процентов общей сметной стоимости  или повлечет изменение характера  договора, заказчик должен согласовать  с подрядчиком дополнительную смету.

На практике нередко бывают случаи, когда подрядчик  обнаруживает, что необходимо провести дополнительные работы, не предусмотренные  технической документацией. В таких  случаях очень важно определить в договоре порядок действий подрядчика.

Если  этот порядок не прописан в договоре, то подрядчик должен действовать  согласно статье 743 ГК РФ. Обнаружив, что  нужно выполнить дополнительные работы, увеличивающие сметную стоимость, он обязан получить согласие заказчика  на их проведение.

Срок, в  течение которого подрядчик обязан ожидать согласия заказчика, составляет 10 дней. Если заказчик не ответил в  этот срок, то подрядчик обязан приостановить  работы. Убытки за простой в этом случае ложатся на заказчика.

Если  подрядчик не получил согласия заказчика  на проведение дополнительных работ, но тем не менее осуществил их, то он не может требовать плату за эти  работы. Исключением являются ситуации, когда выполнение работ без согласия заказчика было связано с предотвращением  гибели или повреждения объекта  строительства.

Обязанность подрядчика обеспечить строительство  материалами и оборудованием.

Статьям 745 ГК РФ устанавливает распределение  обязанностей и, соответственно ответственности  сторон договора строительного подряда  по обеспечению строительства материалами  и оборудованием.

Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда  не предусмотрено, что обеспечение  строительства в целом или  в определенной части осуществляет заказчик.[21]

Данная  норма носит диспозитивный характер, и по общему правилу подрядчик  обязан обеспечить строительство материалами  и оборудованием в полном объеме. Однако, по усмотрению сторон это правило  может быть

изменено. Причем в договоре должно быть четко  отражено, в какой срок, в каком  количестве и качестве предоставляются  те или иные материалы и оборудование.

Эти материалы  и оборудование должны быть качественными  и не обремененными правами третьих  лиц.

Качество  предоставляемых для строительства  материалов и оборудования должно быть подтверждено соответствующим сертификатом.

Постановлением  Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. №1636 были приняты Правила подтверждения  пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для  применения в строительстве.  Этот документ обязаны применять все физические и юридические лица, занимающиеся строительной и ремонтной деятельностью, а также производством и поставкой материалов и оборудования для строительства.

Ответственность за ненадлежащее качество материалов и оборудования несет сторона, которая  их предоставила. Но именно подрядчик  обязан проконтролировать их пригодность  для строительства.

Если  он обнаружил, что предоставленные  заказчиком материалы могут ухудшить качество выполняемых работ, то он должен потребовать их замены.

Подрядчик вправе отказаться от договора строительного  подряда и потребовать от заказчика  оплатить выполненную часть работ, если тот отказывается заменить материалы (п.3, ст. 745 ГК РФ).

Согласно  ст. 716 ГК РФ подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения  от него указаний приостановить работу при обнаружении непригодности  или недоброкачественности предоставленных  заказчиком материала, оборудования, технической  документации или переданной для  переработки (обработки) вещи.[22]

Обязанность заказчика оказывать  подрядчику дополнительные услуги

Эта обязанность  может быть возложена на заказчика  только договором. Именно в нем стороны  могут предусмотреть, что заказчик обязан передавать в пользование  подрядчику находящиеся у него на балансе здания и сооружения, обеспечивать своевременную транспортировку  грузов в адрес подрядчика, осуществлять подводку воды, электроэнергии, тепла.

Обязанность заказчика предоставить земельный участок  для строительства

Заказчика обязан своевременно предоставить для  строительства земельный  участок. Площадь  и состояние предоставленного земельного участка  должны соответствовать  содержащимся в договоре строительного подряда  условиям, а при  отсутствии таких  условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.[23]

Эта обязанность  выражена в законе в императивной форме. Это обусловлено тем, что  без своевременного предоставления земельного участка строительство  вообще не может быть начато.

Заказчик  может отдельно указать в договоре строительного подряда свое право  на компенсацию затрат на подготовку земельного участка к строительству. Иначе у него не будет права  на компенсацию этих затрат.

Обязанности по страхованию

Договором строительного подряда может  быть предусмотрена обязанность  стороны, на которой лежит риск случайной  гибели или случайного повреждения  объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве,  либо ответственность за причинение вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Сторона, на которую возлагается обязанность  по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного  подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и  застрахованных рисках.[24]

Обязанность застраховать определенные риски может  быть возложена и на заказчика  и на подрядчика.

Следовательно, прежде всего, стороны могут застраховать риск случайного уничтожения или  повреждения материалов, оборудования и самого объекта строительства. Кроме того, может быть застрахована ответственность за причинение вреда  жизни, здоровью или имуществу третьих  лиц в ходе строительства.

Страхователем по договору будет та сторона, которая  несет риск случайного уничтожения  или повреждения соответствующего имущества либо несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц. Вместе с тем, определенную заинтересованность в страховании того или иного объекта может иметь и другая сторона. Например, при страховании риска случайной гибели объекта строительства страхователем выступает подрядчик. При наступлении страхового случая он несет потери только в размере выплаченной им страховой премии. Но и заказчик получает реальные гарантии возмещения ему убытков, связанных с неисполнением договора.

Страхование не освобождает соответствующую  сторону от обязанности принять  необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.[25]

Обязанности по обеспечению охраны

Строительство обычно идет довольно долго. Поэтому  нужно обеспечить охрану самого объекта  строительства, материалов и оборудования.

Как правило, этим занимается подрядчик, даже если заказчик принял и оплатил отдельные  этапы работы. Но чтобы избежать споров, сторонам необходимо предусмотреть  в самом договоре все необходимые  охранные мероприятия, а также размер компенсации подрядчика.

Обязанность по охране окружающей среды и обеспечению  безопасности строительных работ

Подрядчик обязан при осуществлении строительства  и связанных с ним работ  соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

Подрядчик несет ответственность за нарушение  указанных требований.[26]

При этом подрядчик не только не в праве  производить работы, которые могут  привести к нарушению обязательных требований к охране окружающей среды  и безопасности строительных работ, но и использовать материалы и  оборудование заказчика или выполнять  его указания, если это может привести к указанным нарушениям.

Вместе  с тем необходимо иметь ввиду, что статья 10 Градостроительного Кодекса  возлагает обязанность по охране окружающей среды и экологической  безопасности на собственников, владельцев пользователей и арендаторов  земельных участков, а ими являются заказчики.

Конкретные  требования к охране окружающей среды  и безопасности строительных работ  содержатся в целом ряде законов  и правовых актах: Законе РСФСР от 19.12.91 «Об охране окружающей природной  среды», Федеральном законе от 23.11.95 «Об экологической экспертизе», Федеральном законе от 21.07.97 «О безопасности гидротехнических

сооружений», СНиПах, различных стандартах, положениях, правилах и т.п.

В соответствии со ст. 1079 ГК РФ строительная и иная связанная с ней деятельность признается источником повышенной опасности, и, соответственно подрядчик как  владелец источника повышенной опасности  обязан возместить вред, причиненный  источником повышенной опасности, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.[27]

Право заказчика на контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного  подряда

Статья 748 Гражданского кодекса РФ предусматривает  широкие права заказчика по контролю и надзору за действиями подрядчика, в том числе возможность проверить  ход работ и их качество, а также  соблюдение графика работ.

Заказчик  вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых  работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком  материалов, а также правильностью  использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в  оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.[28]

При этом вопрос, какие указания заказчика  являются вмешательством в оперативно-хозяйственную  деятельность подрядчика,  ГК не решен. В любом случае, если подрядчик отказался исполнять условия заказчика, считая их вмешательством в свою оперативно-хозяйственную деятельность, он принимает на себя соответствующий риск. В соответствии со ст.716 ГК РФ он обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при наличии возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения