Договор строительного подряда

Детально  предмет договора характеризует  техническая документация к договору, в которой указывается вид, объем, содержание работ и другие, предъявляемые  к ним требования.[10]  

Техническая документация включает исходно-разрешительную документацию (ИРД), градостроительную  документацию, проектную документацию (проекты на строительство) и др. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической  документации.

В ходе разработки технической документации независимо от того, кто (заказчик или  подрядчик) ее готовит, независимо от источника  финансирования строительства, от организационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная  документация и проекты на строительство  подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственных органах[11]

Стоимость (цена) работ является существенным условием договора строительного подряда. Для ее расчета подрядчик должен разработать и представить заказчику  смету. Отсутствие сметы может повлечь  за собой признание договора строительного  подряда недействительным. Этот вывод  следует из анализа п.1, ст. 743 ГК РФ. Согласного этого пункта, подрядчик  обязан осуществить строительство  и связанные с ним работы в  соответствии со сметой, определяющий цену работ. Работы, которые выполнил подрядчик, заказчик оплачивает в размере, предусмотренном сметой, в сроки  и в порядке, которые установлены  законом или договором строительного  подряда. [12] Никаких иных возможностей определения размера оплаты выполненных работ действующее законодательство не предусматривает. Исключение может быть сделано в том случае, если стороны в разделе договора «Порядок определения стоимости» подробно согласуют состав работ и их стоимость.

Цена, указанная  в договоре строительного подряда  может быть твердой или приблизительной.

Размер  твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия  самого договора   

Приблизительную цену договора устанавливают в том  случае, когда есть предположения, что  в ходе строительства могут появиться  затраты, не учтенные в первоначально  согласованной смете. При этом все  изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене подрядчик должен подтвердить документально.

Стороны должны иметь ввиду, что изменить даже приблизительную смету не может  только одна из сторон договора, например подрядчик. В соответствии с п.5, ст. 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить  приблизительную смету на стоимость  дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается  на изменение цены, либо отказывается от договора, оплатив подрядчику выполненную  часть работы. Если же подрядчик  приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик имеет  право не оплачивать эти работы.

Стороны имеют право не указывать стоимость  работ в тексте самого договора подряда. Соглашение о размере цены и ее виде можно оформить в протоколе (ведомости) согласования договорной цены, сделав в договоре необходимую ссылку.

Составляя смету, стороны должны иметь в  виду, что даже если смета была твердой, налог на добавленную стоимость  все равно взыскивается сверх  цены работ, если он не был включен  в расчет это цены.[13]

Еще один существенным условием договора строительного  подряда являются начальный и  конечный сроки выполнения работ.

Срок  выполнения работ по договору строительного  подряда регламентируется общими правилами  о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными в ст. 708 ГК, согласно которой в договоре указываются  начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут  быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ, так называемые промежуточные сроки.

Работы  должны выполняться в согласованные  сроки. Нарушением условия о сроке  безусловно признается нарушение конечного  срока, а если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено другого, то также  начального и промежуточного сроков.[14]

Досрочное выполнение работ также может  служить нарушением требования о  сроке. Досрочное исполнение допускается  только с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК РФ).

Если  сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес  к выполнению договора, то в соответствии с п.2 ст. 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать  возмещения убытков.

Форма договора строительного подряда  в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами.

Договор должен составляться с учетом включения  в него подробного перечня прав и  обязанностей сторон, т.к. детальная  регламентация прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда  в ряде случаев существенно облегчает  реализацию требований по восстановлению нарушенного права.

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Порядок заключения договора строительного  подряда регламентируется общими положениями  ГК РФ для договоров, заключаемых  по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение  условий договора осуществляются сторонами  самостоятельно либо путем проведения торгов.

Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного  подряда. Порядок проведения торгов определяется в Положении о подрядных  торгах от 13 апреля 1993 г., а также  развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При этом указанные  акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них  прямо названы. В частности, в  соответствии с Положением о подрядных  торгах, в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов  на вновь начинаемое строительство  для федеральных государственных  нужд (п. 13 Положения). В остальных  случаях заказчики могут принимать  решения о проведении подрядных  торгов в порядке, установленном  данным Положением.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая  выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс  проводится в виде тендера, представляющего  собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений  о заключении договора) с точки  зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

В подрядных  торгах могу участвовать любые российские и иностранные организации независимо от формы собственности, имеющие  необходимое разрешение на занятие  строительной деятельностью. Победителем  торгов, который определяется специальным  тендерным комитетом, становится тот  оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение  тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная  таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный  комитет представляет на утверждение  заказчику (инвестору). После утверждения  их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

Момент  заключения договора строительного  подряда, а также его содержание (условия договора) должны определяться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить  работы в соответствии с технической  документацией, определяющей объем  работ, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей стоимость  работ.[15]

Исходя  из этого, договор строительного  подряда, как правило, заключается  в тот момент, когда будущий  заказчик уже имеет часть технической  документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или  работ по капитальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном  порядке получить разрешение на проведение строительных работ или работ  по капитальному ремонту[16]. Договором же должны быть определены состав и содержание технико-экономической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить документацию, отсутствующую к моменту заключения договора[17].                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН

Важной  частью договора строительного подряда  является регламентация прав и обязанностей сторон.

Права и обязанности заказчика и  подрядчика определяются положениями  закона, условиями договора строительного  подряда, а также требованиями нормативно-технических  документов по вопросам проектирования и строительства.

Для того, чтобы подрядчик имел возможность  приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства  земельный участок, передать техническую  документацию, передать в пользование  необходимые для выполнения работ  здания и сооружения, осуществить  временную проводку сетей энергоснабжения, водоснабжения,  паропровода и оказать иные услуги.[18]

Основная  же обязанность подрядчика – построить  в установленный срок

объект  либо выполнить иные работы. Причем, подрядчик обязан осуществить строительство  и связанные с ним работы в  соответствии с технической документацией  и сметой, качественно и в срок, исполняя полученные в ходе строительства  указания заказчика, не противоречащие условиям договора строительного подряда  и не представляющие собой вмешательство  в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п.1, ст. 743, п.3, ст. 748, ст. 754, 755 ГК РФ).

Далее рассмотрим некоторые права и  обязанности сторон по договору строительного  подряда более подробно.

Обязанность предоставить техническую документацию.

Техническая документация включает в себя, прежде всего проектную документацию на будущий объект, которая является основанием для получения заказчиком разрешения на строительство.

Разрешение  на строительство представляет собой  документ, которым удостоверяется право  собственника, арендатора, владельца, пользователя объекта недвижимости на застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, а также благоустройство территории.[19]

Вопрос  о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда  имелось лишь технико-экономическое  обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная  документация, либо когда технический  проект строительства требует уточнения  в рабочей документации.