Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения. Оферта ,существенные условия договора,акцепт о его принятии

Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при  всяком ухудшении условий пользования  или состояния нежилого помещения, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено  правило, отличное от того, которое  предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности  же установления иного правила договором в ГК РФ не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения.

В случае нарушения арендатором  данного условия Арендодатель вправе обратиться в суд с истребованием  арендной платы, а также о взыскании  с арендатора штрафных санкций.

3) при прекращении договора  аренды вернуть арендодателю  нежилое помещение в том состоянии,  в котором он его получил,  с учетом нормального износа  или в состоянии, обусловленном  договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию  нежилого помещения, возвращаемого  арендатором, такие же, как и к  передаче нежилого помещения, арендодателем  в соответствии с заключенным  договором аренды (ст. 611 ГК РФ, которая  в данном случае может быть применена  по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного нежилого помещения должно соответствовать  условиям договора аренды.

Состояние возвращаемого  нежилого помещения устанавливаться  договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно. Если этого  не сделано, нежилое помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа, который арендованное нежилое помещение претерпело бы при обычном его использовании  по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил  арендованное нежилое помещение  или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата  не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного нежилого помещения не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного нежилого помещения договором предусмотрена  неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

4) поддерживать арендованное  нежилое помещение в исправном  состоянии, производить за свой  счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание нежилого  помещения, если иное не установлено  законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков нежилого помещения, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как  правило, не увеличивает стоимость  арендованного нежилого помещения  и не устраняет его износ. В  то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно  затрудняет использование нежилого помещения по назначению.

От текущего ремонта следует  отличать поддержание нежилого помещения  в исправном состоянии, т. е. такое  его обслуживание, которое позволяет  использовать нежилое помещение  в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности  арендованного нежилого помещения, которую можно поддерживать без  прекращения его использования  по назначению. Поддержание нежилого помещения в исправном состоянии  обусловлено внутренними, присущими ему (техническими) причинами. Так, арендованное нежилое помещение необходимо регулярно убирать.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания нежилого помещения в исправном состоянии  арендатор обязан нести расходы  по содержанию арендованного нежилого помещения.

5) без письменного согласия  арендодателя не сдавать арендованное  нежилое помещение в субаренду,  не передавать свои права и  обязанности по договору аренды  другому лицу (перенаем), не передавать  нежилое помещение в безвозмездное  пользование, а также не отдавать  арендные права в залог и  не вносить их в качестве  взноса в усталый капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный  кооператив, если иное не установлено  ГК РФ, другим законом или иными  правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены  выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и  обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому нежилое помещение или права  на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может  быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

В случаях, указанных в  п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено  передавать другому лицу свои права  полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем  вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем  какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором  своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем  передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными  правами в случае неисполнения обеспеченного  залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные  общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права  передаются в виде вкладов (паевых взносов)), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда  же (как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное нежилое помещение в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду. При  субаренде арендатор по отношению  к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый  объем арендных прав и за собой.

Договор субаренды не может  быть заключен на срок, превышающий  срок договора аренды. В противном  случае он в соответствующей части  будет недействительным на основании  ст. 168 ГК РФ.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Если арендодатель дал  согласие за заключение арендатором  договора субаренды, он тем самым  связал себя. Досрочное прекращение  договора субаренды вследствие расторжения  договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право  на заключение договора аренды, но лишь на то нежилое помещение, которое  находилось у него в пользовании  и на не истекший срок субаренды. Что  же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных  в п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентируется ст. ст. 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором  аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.

6) возврат арендованного  нежилого помещения по истечении  срока его аренды либо при  прекращении договора аренды  по другим основаниям.

В силу ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой нежилого помещения, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть  арендодателю сданное ему последним  в аренду нежилого помещения в  том состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое  предусмотрено договором. По договору аренды нежилого помещения возврат  арендуемого помещения должен быть оформлен передаточным (возвратным) документом. Если данная обязанность не будет  исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки  возврата нежилого помещения арендную плату и, кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

Оферта ,существенные условия договора, акцепт о его принятии.

Офе́рта (лат. offero — предлагать) — формальное предложение некоторого лица (оферента) определенному лицу (акцептанту), ограниченному или неограниченному кругу лиц заключить сделку (договор) с указанием всех необходимых для этого условий. Выпуск оферты связывает оферента обязательством заключить указанный в оферте договор с акцептантом (или любым из группы акцептантов), официально принявшим предложение, то есть акцептовавшим оферту.

Согласно российскому  законодательству , оферта должна:

быть достаточно определённой, то есть должно быть все понятно  и недвусмысленно;

выражать намерение лица заключить договор с адресатом;

содержать все существенные условия договора или порядок  их определения.

Виды оферт:

Публичная оферта. Адресованное неопределённому кругу лиц и  содержащее все существенные условия  договора прbдложение, из которого усматривается  воля оферента заключить договор  на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовётся. Лицо, совершившее  необходимые действия в целях  акцепта публичной оферты (например, приславшее заявку на соответствующие  товары), вправе требовать от оферента исполнения договорных обязательств.Публичной  офертой считается реклама товара или услуги в СМИ, то есть обращение  к неопределённому кругу лиц.

Свободная оферта. Оферта, которая  делается (предлагается) нескольким покупателям  и используется продавцом для  предварительного изучения рынка.

Твёрдая оферта. Оферта, которая  делается (предлагается) продавцом  одному возможному, потенциальному покупателю с указанием срока, в течение  которого продавец связан обязательством продажи. Сделка считается совершённой, если за этот срок последует акцепт (согласие) покупателя.

Облигации с офертой.

Многие эмитенты вводят оферты для своих облигаций, то есть возможность  досрочного погашения ценной бумаги по заранее оговоренной цене.

Для долгосрочных облигаций  оферта может быть средством, с помощью  которого инвестор и эмитент могут  регулировать доходность ценных бумаг. В некоторых случаях выплата  по купонам облигаций может быть меньше, чем ее рыночная цена, с помощью  оферты облигации эмитент может  регулировать доходность этой ценной бумаги.

Дата оферты облигации  определяется заранее и не подлежит изменению. Таким образом, с помощью  оферты облигации инвестор может  регулировать кредитный риск, а эмитент — процентный риск. Цена выкупа облигации по оферте определяется на основе договоренности эмитента и инвестора, и может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости. Порядок выкупа облигации в соответствии с офертой определяется в договоре, который эмитент заключает с инвестором.

Договор — это соглашение двух или более лиц, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. И содержанием этого договора, как юридического факта, будут те условия, на которых достигнуто это соглашение двух или более лиц.

Содержанием договора являются те условия, на которых этих соглашение достигнуто. В зависимости от юридического значения этих условий они подразделяются на три вида:

Существенные условия

Обычные условия.

Наиболее важными являются существенные условия, поэтому они  и называются существенными. Под  существенными условиями договора понимаются те условия, которые необходимы, с одной стороны, а с другой стороны, и достаточны для заключения договора данного вида. Это означает, что необходимо согласовать все  существенные условия договора. Если не согласовано хотя бы одно из существенных условий договора, договор не считается  заключенным. С другой стороны, если согласованы все существенные условия  договора, другие условия можно не согласовывать, и без них договор  может считаться заключенным. Поэтому  и говорим: с одной стороны — необходимые, без них невозможно заключить договора, а с другой стороны — достаточные для заключения договора. Другие условия могут быть (и обычные, и случайные), а может их и не быть. Главное, чтобы были существенные условия.

Существенные условия. Какие  условия относятся к существенным? Прежде всего, условие о предмете договора, то есть о чем стороны  договариваются. Без согласования предмета договора не может быть заключен ни один договор. Поэтому условия о  предмете являются существенным условием.

К существенным относятся  те условия, которые признаны таковыми по закону, когда прямо в законе сказано, что для такого вида договора требуется согласовать такие  условия. Это бывает редко: только для  некоторых видов договоров в  законе перечисляются условия, которые  отнесены к существенным, но, тем  не менее, мы сталкивается с ситуацией, когда говорится в законе, какие  условия являются существенными. В  частности, п.3 ст.455 ГК гласит, что условия  договора купли-продажи о товаре считаются согласованными, если договор  позволяет определить наименование и количество товара. Но обычно в  законе не перечисляются условия, которые  относятся к существенным условиям для данного вида договора. В этом случае, когда в законе не указано, какие условия относятся к существенным, то существенными признаются такие условия, которые необходимы для договора данного вида, то есть выражают природу этого договора, такие условия, без которых договор данного вида в принципе не может существовать. Например, если мы возьмем договор страхования. Страховой случай относится к существенным условиям? Конечно. Без перечисления тех обстоятельств, которые относятся к страховому случаю, невозможно представить условия договора страхования. Он страхуется от этих случаев, поэтому без перечисления этих случаев договор страхования не считается заключенным.