Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения. Оферта ,существенные условия договора,акцепт о его принятии

Распространение начала риска  на ответственность за недостатки передаваемого  в аренду нежилого помещения можно  объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником  соответствующего нежилого помещения  и несет риск его случайной  гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия  в нем тех или иных недостатков.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, при  обнаружении в нежилом помещении  недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором  одной из предоставленных ему  возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о  требованиях арендатора или о  его намерении устранить недостатки нежилого помещения за свой счет, может  без промедления произвести замену предоставленного арендатору нежилого помещения другим аналогичным нежилым  помещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичное  помещение находиться в собственности  Арендодателя, а также если данное помещение подходит арендатору (по месту нахождения, метражу)), либо безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного  нежилого помещения. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных  п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать  содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе потребовать  возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым  в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного нежилого помещения или устранение его недостатков, поскольку нежилое помещение хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора и он может потерять часть прибыли от его использования. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора  обо всех третьих лиц на  сдаваемое в аренду нежилое  помещение (сервитуте, праве ипотеки  (залога) и т.п.)( п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача нежилого помещения  в аренду не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это нежилое  помещение (п. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права  сохраняются и после они могут  быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или  право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда  не заключил бы договора аренды. Поэтому  соблюдение арендодателем обязанности  уведомить арендатора о правах третьих  лиц необходимо для того, чтобы  обеспечить спокойное пользование  арендованным нежилым помещением.

Законодательство не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии  которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что  это права на нежилое помещение  и что принадлежат они третьим  лицам и к ним в числе  других относятся сервитуты и  права ипотеки (залога). Приводимые законом примеры прав третьих  лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное нежилое помещение. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на нежилое помещение.

Что же касается обязательственных  прав, то и о них, если они направлены на арендованное нежилое помещение, арендатор должен быть извещен. К  числу таких прав могут быть отнесены права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в конце  концов, станет новым собственником  нежилого помещения - арендодателем (ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они  могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди  них нет двух и более, предоставляющих  арендаторам права владения нежилым  помещением. Вместе с тем может  существовать несколько договоров  аренды, дающих арендаторам только пользование нежилым помещением (например, склад используется арендаторами в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным нежилым  помещением, то первенство предоставляется  только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем  обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное нежилое помещение арендатор  вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих  лиц их объем ущемляет право пользования  арендатора. Возмещение же убытков  при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на нежилое помещение.

3) производить за свой  счет капитальный ремонт переданного  в аренду нежилого помещения,  если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК  РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного  нежилого помещения, без которого последнее  нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном  ремонте, он должен быть произведен в  разумный срок.

Ремонт должен производиться  за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения  сторон на время капитального ремонта  должны быть урегулированы договором  аренды или дополнительным соглашением  к нему. Последний, в частности, может  установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование  арендованным нежилым помещением во время капитального ремонта или  его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта  аналогичного нежилого помещения.

Сложнее обстоит дело, когда  договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения  сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного нежилого помещения может существенно ущемить права арендатора. Поэтому, если нежилое помещение передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем  обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору:

а) произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, договором аренды любое  из этих прав может быть исключено  или ограничено.

4) возместить арендатору  стоимость неотделимых улучшений,  произведенных с согласия арендодателя  и за счет арендатора, если  иное не предусмотрено договором  аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут  быть отделены от арендованного нежилого помещения без причинения ему  вреда. Поскольку ГК РФ не делает никаких  оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые  невозможно без причинения нежилому помещению вреда в любом размере.

Арендатор имеет право  на такое возмещение только при наличии  одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в  самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той  форме, которая предусмотрена для  самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком  согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного  нежилого помещения;

б) использования для производства улучшений собственных средств  арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в  нем правилу любые улучшения  арендованного нежилого помещения, произведенные за счет амортизационных  отчислений от этого нежилого помещения, являются собственностью арендодателя. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти  отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного нежилого помещения может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования  средств третьих лиц, то оно может  считаться законным при условии, что эти средства предоставлены  в собственность арендатора.

Произведенные арендатором  отделимые улучшения являются его  собственностью, если иное не предусмотрено  договором аренды. Отделимые улучшения - это такие улучшения нежилого помещения, которые могут быть отделены без его повреждения (ухудшения  его состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут  быть отделены арендатором и оставлены  им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений  арендованного нежилого помещения, произведенных арендатором без  согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Обязанности арендодателя предоставить по передаточному акту нежилое помещение  в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц  императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых  улучшений относятся к числу  диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями  заключенного договора арендатор обязан: пользоваться арендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением нежилого помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор должен использовать нежилое помещение сам. Если он допускает  к пользованию третьих лиц  без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную  п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение нежилого помещения должно быть определено договором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется нежилым помещением не в соответствии в условиями договора аренды или  назначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность  за нарушение условий пользования  или назначения нежилого помещения  наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии  вины арендатора, поскольку если условия  пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.Своевременно вносить плату за пользование нежилым помещением (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Размер, порядок, условия  и сроки внесения арендной платы  определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы  в законе, а тем более в подзаконном  акте и ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки  внесения арендной платы установлены  каким-либо нормативным актом, договор  аренды обязательно должен содержать  ссылку на него.

Договор аренды может содержать  правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может  потребовать в одностороннем  порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор  подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ  какой-либо из сторон от пересмотра размера  арендной платы даже после наступления  срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне  права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть  договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право  потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые  он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить нежилое помещение в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.