Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения. Оферта ,существенные условия договора,акцепт о его принятии

Вопрос 1.

Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения. Оферта ,существенные условия договора,акцепт о его принятии.

Порядок заключения и содержание договора аренды нежилого помещения.

По договору аренды нежилых  помещений арендодатель обязуется  передать за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование арендатору нежилое  помещение.

Содержание договора составляет совокупность всех его условий.

Договорные условия принято  по правовому значению объединять в  определенные группы. Наиболее широкое  распространение получили три группы условий: существенные, обычные и  случайные.

Рассмотрим существенные условия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:

1) условие о предмете  договора, которое является существенным  условием и для договоров аренды  нежилых помещений.

При аренде нежилых помещений  в договоре должно быть указано, какое  именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь  всех сдаваемых помещений и каждого  из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим  паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается  в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор  аренды считаться заключенным.

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический  паспорт помещения (или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его  схематическую планировку.

2) условия, которые названы  в законе или иных правовых  актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида.

К таким условиям для договоров  аренды нежилого помещения относится  предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которого договор  аренды нежилого помещения, должен предусматривать  размер арендной платы.

При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным  и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор  аренды нежилого помещения от общих  правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоваться  условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогично имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В ст. 654 ГК РФ предусмотрено  обязательство о включении в  договор аренды нежилого помещения  условия о размере арендной платы, хотя не включает какие-либо специальные  правила относительно формы арендной платы, которые предусмотрены в  ст. 614 ГК РФ, а также о порядке  и сроке внесения арендных платежей. В связи с этим сохраняют свое действие, общие положения аренды (ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может  уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендуемого  нежилого помещения продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором  определенных услуг;

г) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи, в собственность или в  аренду;

д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт).

Данный перечень не является исчерпывающим. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в  виде установленных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание  нескольких форм арендной платы, которые  по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Кроме этой формы, стороны  могут договориться об иных формах арендной платы допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду нежилого помещения.

Если конкретная форма  арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости  от срока договора аренды.

Главное, чтобы встречное  предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

При аренде нежилых помещений  принадлежащие государству или  муниципальным предприятиям, то расчет арендной платы осуществляется в  соответствии с методикой расчета  ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.

Арендная плата может  выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз  в год, квартал, месяц, неделю, день и  т. д. Если арендатор существенно  нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы  в установленный арендодателем  срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать  досрочного внесения арендной платы  не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования  или состояния арендованного  имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать  досрочного внесения арендной платы  или, напротив, о возможности требовать  такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем  за два срока подряд и т. п.

Если иное не предусмотрено  договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

3) условия, в отношении  которых по заявлению одной  из сторон, должно быть достигнуто  соглашение.

Потребность в таких договоренностях  возникает тогда, когда есть соответствующее  условие, которое не оговорено в  законе или другом документе, а также  в явном виде природу этого  договора не выражает.

Обычные условия не нуждаются  в согласовании сторон, они предусмотрены  в соответствующих нормативных  актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия  действуют вопреки воле сторон в  договоре. Как и другие условия  договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.

Только в данном случае соглашение сторон подчинить договор  обычным условием, содержащимся в  нормативных актах, выражается в  самом факте заключения договора данного вида. В этом случае, если стороны достигли соглашение заключить  данный договор, тем самым они  согласились и с условиями, которые  содержатся в законодательстве об этом договоре.

Например, при заключении договора аренды нежилого помещения  стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что  риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник – арендодатель.

Если стороны не желают заключить договор на обычных  условиях, они могут включить в  содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной  нормой.

Стороны договора аренды нежилого помещения могут договориться о  том, что риск случайной гибели или  случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.

Случайными называются такие  условия, которые изменяют либо дополняют  обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие от обычных  они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным без случайного условия.

Если при согласовании условий договора аренды нежилого помещения  стороны не решили вопрос о случаях  увеличения арендной платы, договор  считается заключенным и без  этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал  договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы  за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным.

В содержание договора включают права и обязанности сторон.

Между тем права и обязанности  сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное  правоотношение.

Во всяком договоре выделяются группы условий, определяющих обязанности  сторон, соответственно в договоре аренды нежилого помещения – обязанности  как арендодателя, так и арендатора.

Например, к условиям, предусматривающим  обязанности арендодателя, обычно относят  условия: об арендованном нежилом помещении, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования  арендованным нежилым помещением, размеры  арендных платежей, порядок и сроки  их внесения, обычно определяются обязанности  арендатора.

В целях изучения договора аренды, условия этого договора могут быть разделены на две группы:

условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя;

 условия определяющие  основные обязанности арендатора.

Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные  законом последствия неисполнения или ненадлежащененадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

По сравнению с содержанием  обычного (общих норм) договора аренды, содержание договора аренды нежилого помещения не подверглось серьезным  изменениям. Арендодателю и арендатору по договору аренды нежилого помещения  присуще общие права, обязанности  и ответственность сторон договора аренды, хотя гражданское законодательство конкретизирует некоторые способы  исполнения этих обязанностей.

Рассматривая содержание договора аренды нежилого помещения  необходимо обратиться к правам, обязанностям и ответственности арендодателя и арендатора.

Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:

1) предоставить арендатору  нежилое помещение по передаточному  акту в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и  назначению нежилого помещения  (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Особенностями данной обязанности  применительно к договору аренды нежилого помещения является то, что  факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или иным передаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально – техническую информацию о сдаваемом в аренду нежилого помещения.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных  договором, рассматривается как  отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, а арендатора –  от принятия данного помещения.

Состояние нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние  нежилого помещения определяется его  назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено  договором или вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение  обычно используется. Но в любом  случае нежилое помещение должно быть передано без недостатков, в  той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Нежилое помещение должно быть передано в аренду в установленный  срок, который должен быть указан в  договоре аренды. Если срок передачи договором  установлен не был, нежилое помещение  подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке  предоставления нежилого помещения  в аренду арендатор вправе истребовать  это нежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения  договора и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того, препятствуют ли они использованию  нежилого помещения полностью или  только частично. В принципе, ответственность  может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает  лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем  уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую  должен быть облечен договор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал  то же нежилое помещение или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра  нежилого помещения (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись  в арендованном нежилом помещение  до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в  аренду нежилого помещения, даже если во время заключения договора аренды он не знал  об этих недостатках. В  противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них  или нет, излишне ввиду наличия  общего правила, закрепленного в  п. 3 ст. 401 ГК РФ.