Жилищные правоотношения

1) из договоров и иных  сделок, предусмотренных федеральным  законом, а также из договоров  и иных сделок, хотя и не  предусмотренных федеральным законом,  но не противоречащих ему;

2) из актов государственных  органов и актов органов местного  самоуправления, которые предусмотрены  жилищным законодательством в  качестве основания возникновения  жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений,  устанавливающих жилищные права  и обязанности;

4) в результате приобретения  в собственность жилых помещений  по основаниям, допускаемым федеральным  законом;

5) из членства в жилищных  и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия)  участников жилищных отношений  или наступления событий, с  которыми федеральный закон или  иной нормативный правовой акт  связывает возникновение жилищных  прав и обязанностей.

2.Структура жилищных правоотношений

 

Под структурой жилищного  правоотношения понимается совокупность устойчивых элементов, обеспечивающих его целостность. Любое жилищное правоотношение состоит из следующих  трех структурных элементов: 1) субъектов (участников) правоотношений; 2) объектов правоотношений - предметов материального  мира, по поводу которых складывается определенная правовая связь между  субъектами; 3) взаимосвязи прав и  обязанностей субъектов правоотношений, в соответствии с которыми складывается реальное поведение субъектов правоотношений.

Структуру самого жилищного  правоотношения не следует смешивать  со структурой содержания жилищных правоотношений, поскольку содержание жилищного  правоотношения, являясь элементом  правоотношения, имеет собственную  структуру, речь о которой будет  идти в дальнейшем.

 

2.1 Объекты жилищных правоотношений

 

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого  понимания того, что выступает  объектом жилищных правоотношений, в  то время как в законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько  проще. И Жилищный кодекс РСФСР, и  Жилищный кодекс России оперируют понятием "жилое помещение". Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые  помещения. К ним относятся жилые  дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации  непригодными для проживания, как  и предоставление гражданам для  постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Ранее для отношений, вытекавших из договора коммерческого найма, в  Жилищном кодексе РСФСР применялись  термины "дом", "квартира". Под  предметом (объектом) договора коммерческого  найма понимается жилое помещение  в виде жилого дома или его части, квартиры или ее части (ст. 673 ГК РФ). Целесообразно ввести в жилищное законодательство и практику единое понятие объекта (предмета) всех видов  жилищных правоотношений - жилое помещение. Под ним можно понимать жилой  дом, часть дома, квартиру, часть  квартиры, а в случаях, предусмотренных  законом, и часть комнаты.

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение  всего года функционально предназначенным  для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится  жилое помещение, должен быть строением  капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям  не относятся и в состав жилищного  фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор  аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).

Статья 673 ГК РФ к предмету договора коммерческого найма устанавливает  только два требования: жилое помещение  должно быть изолированным и пригодным  для постоянного проживания. В  Гражданском кодексе содержание понятия "пригодность жилого помещения  для проживания" определяется в  порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать  вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим  требованиям. При определении пригодности  жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных  и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться  в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка  должна составлять не менее 2,5 м, освещение  помещения должно быть естественным). Непригодность жилого помещения  может быть связана с физическим износом дома, расположением в  зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т.д. Из статьи 673 ГК РФ можно сделать  и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения  предъявляется минимум требований, т.е. предметом данного договора может быть любое помещение, в  том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим  требованиям.

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством Российской Федерации  в соответствии с ЖК РФ и другими  федеральными законами.

 

2.2 Субъекты жилищных правоотношений

 

Субъекты правоотношения - это лица, обладающие правосубъектностью, которые могут участвовать в  правовых отношениях и быть носителями прав и обязанностей.

Субъекты жилищных отношений  указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане; 2) юридические лица; 3) Российская Федерация; 4) субъекты Российской Федерации; 5) муниципальные образования.

Положения ЖК РФ применяются  к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных  юридических лиц, если иное не установлено  ЖК РФ или другим федеральным законом.

Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных  жилищных правоотношений, поскольку  в соответствии с жилищным законодательством  жилое помещение предназначено  для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном  ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных  домах, граждане могут являться субъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений.

В домах жилищных кооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются между  гражданами - членами кооператива  и кооперативом.

В частном жилищном фонде  граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями  между собой. Гражданин - собственник  жилья использует, как правило, жилье  для личного проживания и проживания членов его семьи, но может также  сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого  найма.

Юридические лица участвуют  в жилищных правоотношениях, как  правило, в виде наймодателей, в хозяйственном  ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального  найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации, а также государственные  и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые  ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юридическими лицами.

Российская Федерация  как субъект жилищных отношений  обладает следующей компетенцией (ст. 12 ЖК РФ):

1) определяет порядок  государственного учета жилищных  фондов;

2) устанавливает требования  к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества  собственников помещений в многоквартирных  домах;

3) определяет основания  признания малоимущих граждан  нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам  социального найма;

4) определяет порядок  предоставления малоимущим гражданам  по договорам социального найма  жилых помещений муниципального  жилищного фонда;

5) определяет иные категории  граждан в целях предоставления  им жилых помещений жилищного  фонда Российской Федерации;

6) определяет порядок  предоставления жилых помещений  жилищного фонда Российской Федерации  гражданам, которые нуждаются  в жилых помещениях и категории  которых установлены федеральным  законом;

7) определяет основания  предоставления жилых помещений  по договорам найма специализированных  жилых помещений государственного  и муниципального жилищных фондов;

8) определяет порядок  организации и деятельности жилищных  и жилищно-строительных кооперативов, правовое положение членов таких  кооперативов, в том числе порядок  предоставления им жилых помещений  в домах жилищных и жилищно-строительных  кооперативов;

9) определяет порядок  организации и деятельности товариществ  собственников жилья;

10) определяет условия  и порядок переустройства и  перепланировки жилых помещений;

11) определяет основания  и порядок признания жилых  помещений непригодными для проживания;

12) признает в установленном  порядке жилое помещение жилищного  фонда Российской Федерации непригодным  для проживания;

13) устанавливает правила  пользования жилыми помещениями;

14) определяет основания,  порядок и условия выселения  граждан из жилых помещений;

15) осуществляет правовое  регулирование отдельных видов  сделок с жилыми помещениями;

16) устанавливает структуру  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги, порядок расчета  и внесения такой платы;

17) осуществляет контроль  за использованием и сохранностью  жилищного фонда Российской Федерации,  соответствием жилых помещений  данного фонда установленным  санитарным и техническим правилам  и нормам, а также иным требованиям  законодательства;

18) решает иные вопросы,  отнесенные к компетенции органов  государственной власти Российской  Федерации в области жилищных  отношений Конституцией Российской  Федерации, Жилищным кодексом  и другими федеральными законами.

К компетенции органов  государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся (ст. 13 ЖК РФ):

1) государственный учет  жилищного фонда субъекта Российской  Федерации;

2) установление порядка  определения жилых помещений  специализированного жилищного  фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка  определения размера дохода, приходящегося  на каждого члена семьи, и  стоимости имущества, находящегося  в собственности членов семьи  и подлежащего налогообложению  в целях признания граждан  малоимущими и предоставления  им по договорам жилищного  найма жилых помещений муниципального  жилищного фонда;

4) определение иных категорий  граждан в целях предоставления  им жилых помещений жилищного  фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка  предоставления по договорам  социального найма установленным  соответствующим законом субъекта  Российской Федерации категориям  граждан жилых помещений жилищного  фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном  порядке жилых помещений жилищного  фонда субъекта Российской Федерации  непригодными для проживания;

7) определение порядка  ведения органами местного самоуправления  учета граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма;

8) осуществление контроля  за использованием и сохранностью  жилищного фонда субъекта Российской  Федерации, соответствием жилых  помещений данного фонда установленным  санитарным и техническим правилам  и нормам, а также иным требованиям  законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные  к компетенции органов государственной  власти субъектов Российской  Федерации в области жилищных  отношений Конституцией Российской  Федерации, ЖК РФ, другими федеральными  законами и не отнесенные к  компетенции органов государственной  власти Российской Федерации,  компетенции органов местного  самоуправления.

К компетенции органов  местного самоуправления в области  жилищных отношений относятся (ст. 14 ЖК РФ):

1) учет муниципального  жилищного фонда;

2) установление размера  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимость имущества,  находящегося в собственности  членов семьи и подлежащего  налогообложению, в целях признания  граждан малоимущими и предоставления  им по договорам социального  найма жилых помещений муниципального  жилищного фонда;