Заключение договора

    Участники торгов должны внести задаток в размере, в срок и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись либо состоялись, но участник в них не выиграл, задаток подлежит возврату. Для победителя торгов сумма внесённого им задатка засчитывается в счёт исполнения обязательства по заключённому договору. Победитель и организатор торгов подписывают сразу после их проведения протокол о результатах торгов, имеющий силу договора. При отклонении о подписании протокола победителя торгов, последний утрачивает внесённый им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, то он обязан возвратить победителю торгов задаток в двойном размере, а так же возместить убытки, причинённые участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

    Если  предметом торгов было только право  на заключение договора, такой договор  должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или указанного в  извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

    Торги, приведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными  по иску заинтересованного лица; при  этом одновременно недействительными  будет признан и договор заключённый  с лицом, выигравшим торги (статья 449 ГК РФ). 
 
 

    Глава 3. Судебная практика 

     Споры по договорам ренты

     На  практике возникают сложности с  применением закона, когда договор  ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением подписан сторонами  и нотариально удостоверен, но к  моменту смерти рентополучателя  договор не был зарегистрирован  в Федеральной регистрационной  службе.

     Можно ли в этом случае признать в судебном порядке незарегистрированный договор  ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением заключенным и исполненным  или нет? Или в данном случае в  соответствии с ч.1 ст. 165 ГК РФ такую  сделку следует считать ничтожной?

     Преображенский  районный суд г. Москвы в лице федерального судьи Ульяновой Ольги Вячеславовны своим решением от 13.05.05г. по иску «О признании договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением заключенным, исполненным и признании права собственности на квартиру» и встречному иску «О признании договора ренты незаключенным и выселении из квартиры» встал на позицию адвокатов Бюро «ЩЕГЛОВ и ПАРТНЁРЫ» Новикова Д.Н. и Сосулиной Н.В., представлявших интересы ответчиков, отказав истице в её иске полностью и удовлетворив встречный иск адвокатов ответчиков.

     19 июля 2005 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда также согласилась с доводами адвокатов Новикова Дмитрия Николаевича и Сосулиной Натальи Владимировны в их возражениях на кассационную жалобу истца и оставила без изменения указанное решение Преображенского районного суда г. Москвы.

     Истица  обратилась в Преображенский районный суд г. Москвы с иском к ответчикам – наследникам умершей N - «О признании договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением заключенным, исполненным и признании права собственности на квартиру». В своём исковом заявлении истица указала, что 29.04.04г. она заключила с N договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением. Однако из-за болезни и последующей смерти рентополучателя договор не был своевременно зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако истица полагала, что поскольку, по её мнению, обе стороны фактически выполнили свои обязательства по договору, договор следует считать исполненным.

     Адвокаты  Бюро «Щеглов и Партнёры» Новиков  Д.Н. и Сосулина Н.В., представлявшие интересы ответчиков, не согласились  с таким толкованием фактических  обстоятельств дела и подобным применением  закона и предъявили в интересах  своих доверителей встречный  иск «О признании договора ренты  незаключенным и выселении истицы из спорной квартиры».

     В обоснование своих требований, изложенных во встречном исковом заявлении, адвокаты Новиков Д.Н. и Сосулина Н.В., сослались на следующие нормы  закона:

     • статью 584 ГК РФ, в которой предусмотрено, что договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации;

     • и п. 3 статьи 433  ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

     Дополнительно адвокаты ответчиков сослались на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2001г., утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26.12.2001г.

     Приведённые примеры указанной судебной практики подтвердили правильность суждений и выводов адвокатов ответчиков о том, что поскольку договор  ренты от 29.04.04г. не был зарегистрирован  в Московской регистрации (т.е. обязательное требование закона о государственной регистрации данного договора сторонами не было соблюдено), то такой договор не может считаться заключенным. Следовательно, такой (незаключенный) договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий ни с момента его нотариального удостоверения, ни с какого-либо другого времени.

     Также адвокаты Новиков Д.Н. и Сосулина Н.В. свои возражения истице, утверждавшей, что договор ею был исполнен, обосновали тем, что незаключенный договор не может быть признан исполненным, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Соответственно и обязанности по его исполнению возникают у сторон только с момента заключения договора. Таким образом, поскольку договор ренты между истицей и рентополучателем не был заключен, то любые действия сторон, направленные на исполнение незаключённого договора, не могут придать юридическую силу несуществующему договору, и быть признанными исполненными. Этот вывод также вытекает из п. 2 ст. 307 ГК РФ, согласно которой обязательства возникают из договора. 

     Адвокаты  Бюро «ЩЕГЛОВ и ПАРТНЁРЫ», защищая  интересы своих доверителей, обратили внимание суда на представленный истицей  текст договора ренты. В указанном  тексте договора было прямо указано, что «право собственности у рентодателя возникает после государственной регистрации права, а передача квартиры будет осуществлена путем передачи зарегистрированного договора ренты и Свидетельства о государственной регистрации права». Однако этот пункт договора сторонами исполнен не был. 

     Преображенский  районный суд г. Москвы, согласившись с мнением адвокатов Новикова Д.Н. и Сосулиной Н.В., в своём решении указал, «…т.к. договор ренты между рентполучателем и истицей не был заключен, то он не может быть признан исполненным, поскольку обязанности по исполнению договора возникают у сторон с момента заключения договора».

     Истица  в своей кассационной жалобе на указанное  решение суда в качестве довода того обстоятельства, почему регистрация  договора не была осуществлена, сослалась  на то, что рентополучатель фактически уклонялась от регистрации договора ренты в Главном управлении Федеральной  регистрационной службы по г. Москве.

     Возражая  против приведённого довода истицы, адвокаты Новиков Д.Н. и Сосулина Н.В. указали, что в случае, если бы рентополучатель действительно уклонялась от регистрации договора, то у истицы была возможность защитить свои интересы, обратившись в суд с требованием в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ вынести решение о регистрации сделки.

     Однако  доказательств уклонения рентополучателя  от регистрации договора истицей  не представлено. Более того, у истицы была нотариально удостоверенная доверенность, выданная рентополучателем на регистрацию  этого договора. Поэтому она могла  сама, без участия собственника, подать в Московскую регистрацию документы на регистрацию сделки и права собственности на квартиру и получить зарегистрированные документы.

     Доводы  истицы, изложенные в кассационной жалобе, что «она обращалась в регистрационную  палату, но ей было отказано в регистрации  указанного договора в связи с  необходимостью личного присутствия  рентополучателя», адвокаты Новиков Д.Н. и Сосулина Н.В. просили Судебную коллегию признать несостоятельными, поскольку истица не представила суду письменного сообщения Мосрегистрации об отказе регистрации. Ибо, по мнению адвокатов ответчиков, если бы истица обращалась в Мосрегистрацию за регистрацией договора, то на основании ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае отказа в регистрации Мосрегистрация направила бы истице об этом письменное сообщение.

     Таким образом, по мнению адвокатов ответчиков, из действий истицы и рентополучателя, следует сделать вывод, что в  определённый момент стороны самостоятельно отказались от дальнейшего заключения договора ренты, в связи с чем  указанный договор и не был  подан ими на государственную  регистрацию. 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение

    Договор - один из самых часто встречающихся  способов оформления посреднических отношений, как в сфере предпринимательской  деятельности, так и в быту. Реальная жизнь зачастую вносит свои, не всегда удачные коррективы в схему правоотношений, четко регламентированных законодательством. В результате этого сущность давно  известной схемы значительно  искажается, что влечет за собой  порой весьма негативные последствия  как гражданско-правового, так и  налогового характера.

    На  практике заключается много договоров, что позволило говорить юристам  о видовом их разнообразии.

    Так, выделяют основные и предварительные  договоры. Основной договор сразу  же порождает права и обязанности  сторон. Предварительный договор  позволяет достичь соглашения сторон о заключении договора в будущем.

    С помощью договора у граждан и  юридических лиц формируется  уверенность в том, что их предпринимательская  деятельность будет обеспечена всеми  необходимыми материальными предпосылками, а результаты предпринимательской  деятельности найдут признание у  потребителей и будут реализованы. Такая уверенность, в свою очередь, способствует развитию производственной сферы. С помощью договора совершенствуется и процесс распределения произведенных  в обществе материальных благ, поскольку  договор позволяет доставить  произведенный продукт тому, кто  в нем нуждается.

    Договор обеспечивает эффективный обмен  произведенными и распределенными  материальными благами в случае изменения потребностей участников экономического оборота. Наконец, договор  предоставляет возможность потреблять существующие в обществе материальные ценности не только их собственниками (обладателями иных вещных прав), но и  другими участниками экономического оборота, испытывающими потребности  в данных материальных ценностях.

          Следует наиболее тщательно  согласовать вопросы, касающиеся конкретных условий сделок, в частности, цены покупки или продажи, сроки исполнения поручений, при необходимости оговорить возможность текущего контроля комитентом за ходом исполнения поручения, либо промежуточные. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  литературы

    Нормативно-правовые акты:

1. ГК РФ часть 1 принятая Государственной Думой  21 октября 1994 года;
2. ГК РФ часть 2 принятая Государственной Думой  22 декабря 1995 года;

Научная литература:

3. Балашов А. И., Рудаков Г. П. «Правоведение»: Учебник для вузов. 4 издание доп. и прераб. СПб.: Питер, 2009;
4. Брагинский М.И., Витрянский В. В. «Договорное право»: Общие положения. М., 2003;
5. Гришаева С. П. «Гражданское  право» - М.: Юристъ, 2003;
6. Грудицина Л. Ю., Егоров Н. Д.,  Спектор А. А. «Гражданское право» России. М., 2008;
7. Егоpова Н. Д., Сеpгеева А. П., Елисеев И. В., Кpотов М. В., Медведев Д. А. и дp. «Гражданское право»: Пpактикум/ Под pед.: - 2-е изд., пеpеpаб. и доп.- М.: Проспект, 2005;
8. Елисеев И. В. и др. «Гражданское право»: Учеб.: В 3 т. Т. 1. – 6 издание – М.: ТК Велби, Издательство Проспет, 2003;
9. Мушинский В.О. «Гражданское право»: Учеб пособие. – М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2004;
10. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. «Гражданское право»: Учебник. Ч. 1 Изд. 2 – М.: ПРОСПЕКТ, 2006;
11. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. «Гражданское право» - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003;
12. Толкачева Е. Ю. «Договор: понятие, значение, виды» // Гражданин и право.2008.