Сервитут в российском законодательстве

При рассмотрении практической стороны регулирования сервитутов необходимо вкратце рассмотреть способы защиты права на сервитут.

Ст.274 ГК РФ устанавливает, что в случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. А.В. Копылов считает, что защита права на сервитут возможна при помощи нескольких исков. Так, если сервитуарий встречает препятствия при пользовании сервитутом со стороны собственника вещи, то он может предъявить прогибиторный иск. Если собственник зависимого участка оспаривает наличие права на сервитут, то применяется негаторный иск.[30]

По мнению К.И. Скловского, негаторный иск так же ведет свое возникновение из соседских отношений и применяется при разрешении споров о сервитутах. Он применяется тогда, когда собственник оспаривает установление сервитута.[31] Следует отметить, что Гражданский кодекс не содержит специальных норм, предусматривающих тот или иной иск для защиты сервитутов.

В перспективе для дальнейшей нормативной разработки представляется практическое регулирование сервитутов - кадастровый учет, различные правила отграничений сервитутов, с учетом их видов и т.п. Однако на первое место все же выходит дальнейшая теоретическая разработка сервитутов.

§ 2. Частный сервитут

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Федеральный закон «О племенном животноводстве»[32] предусматривает установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1ст.44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3ст.64 ГрК[33] РФ (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов[34].

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости. Это положение закреплено в п.3 ст.274 ГК РФ, ФЗ «О товариществах собственников жилья»[35]. Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий – лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации. В статье 98 Земельного кодекса определен порядок использования рекреационных земель, предназначенных для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной деятельности, прогулочных троп и трасс, проходящих через чужие земли. Использование таких объектов, регулируется сервитутами. Исходя из смысла  норм Земельного кодекса о сервитутах, такой сервитут, должен иметь характер публичного.

По смыслу статьи 23 Земельного кодекса в основном все виды перечисленных публичных сервитутов можно спроецировать на частные, с учетом того, что частный сервитут устанавливается соглашением сторон. Субъектами сервитутных отношений могут выступать собственники, землепользователи и землевладельцы. Расширенно, по сравнению с ГК РФ, даны общие положения о сервитутах. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка, с возмещением убытков. Данные положения, по сравнению со ст. 276 ГК РФ несколько ограничивают права собственника зависимого участка. Норма ст. 276 ГК РФ  позволяет собственнику зависимого участка, если обременение сервитутом делает невозможным использование участка по назначению требовать по суду прекращения сервитута. Предусмотрена лишь защита лицами своих прав и законных интересов при установлении публичного сервитута.

Проанализировав, существующее Российское законодательство, на наш взгляд, еще рано говорить о сформировавшейся практике установления частных сервитутов в отношении земельных участков на основе положений гражданского законодательства.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)[36].

В договор об установлении сервитута (добровольный сервитут) включаются:

1) описание участка, обремененного сервитутом, и участка, в интересах которого установлен сервитут;

2) условия и сроки установления сервитута;

3) план или карта участка с указанием места нахождения сервитута.

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

В соответствии с положениями ст. 23 Земельного кодекса РФ в результате установления частного сервитута, возникает обременение земельного участка правами лиц, в интересах которых он установлен, но только в данном случае круг этих лиц может быть неопределенным: например, при установлении прохода для населения через земельный участок (участки) к прибрежной полосе. Известно, что при запрете на приватизацию прибрежной полосы за последние годы огромное количество земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам.

В отношении платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут) законодатель ввел разные требования по отношению к платности такого использования применительно к частному и публичному сервитуту. Так, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такую плату целесообразно определять в договоре с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут, либо она может быть предусмотрена судебным решением, на основании которого предоставляется право ограниченного пользования земельным участком.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, закрепленном федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре». При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается в судебном порядке.

По общему правилу установление сервитута является возмездной сделкой. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерной платы за пользование участком.

Ст. 275 ГК РФ устанавливает, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам. При установлении сервитута должно соблюдаться следующее правило: осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Частные сервитуты в области градостроительства могут вводиться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженер­ной и транспортной инфраструктур;

- проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

- прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

- других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок установления и прекращения частных сервитутов в градостроительстве определен в соответствии с ГК РФ, то есть основаниями возникновения частного сервитута являются договор либо решение суда.

Обращает на себя внимание трансформация публичного сервитута, предусмотренного Указом Президента РФ[37], о доступе на земельный участок для ремонта объектов инфраструктуры в частный сервитут, обеспечивающий строительство, реконструкцию, ремонт и эксплуатацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Указанные положения законодательства, на наш взгляд, свидетельствуют об отсутствии у федерального законодателя четких критериев разграничения публичных и частных сервитутов.

Частный водный сервитут — как возможность ограничения прав долгосрочного или краткосрочного пользования водными объектами в пользу заинтересованных лиц. Частный водный сервитут возникает в силу договора либо решения суда.

Частный лесной сервитут определяется как ограничение права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, в пользу заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных и муниципальных органов, а также судебных решений. При этом закон указывает, что положения гражданского, земельного и иного законодательства РФ применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ЛК РФ. Обращает на себя внимание, что частный лесной сервитут может быть установлен административным актом. Данное положение закона иллюстрирует особый характер природоресурсных отношений.

Ст. 276 ГК РФ называет два основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение. Инициатором прекращения сервитута в этих случаях выступает собственник участка, обремененного сервитутом. В первом случае причиной прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Во втором случае – невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением в результате обременения его сервитутом. Между тем частный сервитут может прекращаться и в иных случаях:

– при гибели объекта сервитутного права (пересыхание водного источника);

– при изъятии служащего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;