Сервитут в российском законодательстве

ify">Проанализируем развитие законодательства о сервитуте в Германии.

Система вещных прав по уложению была своеобразной для своего времени и вместе с тем традиционной для германской редакции римского права. Подобно римскому праву классической эпохи и гражданским кодексам XVIII — начала XIX в. особое вещное право составляло владение.

Владение понималось как реализация кем-либо своего господства над вещью. Причем в одинаковой степени владение распространялось на любые вещи, доступные гражданскому обороту. Владение охранялось, и никто не мог самоуправно отобрать его. В этом последнем случае образовывалось порочное владение, которое не давало основания для последующего образования прав собственности на вещь. Ненасильственное, добросовестное владение не запрещалось передавать другому лицу, пользователю, или даже отчуждать. Права лиц, осуществляющих посредственное владение (т. е. на основании соглашения), также охранялись[13].

Право собственности определялось также традиционно для германского права через противопоставление свободного распоряжения собственника своей вещью и отсутствие вмешательства третьих лиц в это право: «Собственник вещи может, насколько тому не препятствует закон или права третьих лиц, обращаться с вещью по своему усмотрению и устранять других от всякого на нее воздействия» (§ 903). Таким образом, правомочия собственника понимались комплексно, имели исключительный характер. За собственником признавались неограниченные права по отчуждению вещи, а также по истребованию ее от всякого владельца. Вместе с тем такое истребование не должно было нарушать прав тех, кому на законных основаниях вещь была передана в аренду, в иное пользование и т. п. Таким образом, собственнические права далеко не были абсолютными.

Соответственно потребностям времени в ГГУ нашла признание более ограниченная трактовка режима земельной собственности. Она также следовала уже традиционным для прусского или саксонского права ограничениям в пользу соседского права или общественных интересов. Правомочия собственника земельного участка, следуя праву присоединения (заимствованному из римского), простирались и на пространство над поверхностью, и на недра земли. Однако собственнику запрещалось препятствовать использованию пространства или недр там, где он не имел прямого и непосредственного интереса (чтобы не возникало соблазна запретить, скажем, пролет воздушного шара или проведение линии связи). Соответственно традиции пандектного права собственнику земли вменялось терпеть разного рода иммиссии (газ, копоть, испарения) с других соседних участков, «если такое воздействие не стесняет его или стесняет в незначительной степени» и соответствует традиционному использованию участков. Одновременно запрещалось притеснять и обесценивать права земельных собственников путем вредного использования смежных участков. Помимо правовой традиции, в этих правилах проявился отчетливый социальный интерес крупных земельных собственников, настаивавших на приоритете недвижимости.

Право земельной собственности сохранило возможность внедоговорных отношений между собственником земли и ее непосредственным пользователем; за этими институтами отчетливо были видны пережитки вотчинных, полуфеодальных отношений, сохраненных в новом виде. Земельный участок изначально мог быть связан с некоторыми обременениями: вотчинными повинностями в пользу другого лица, которым чаще был номинальный собственник. Такой пользовладелец не мог переделывать вещь по своему усмотрению, существенно изменять ее вид. Повинности могли принять вид и денежного долга, выплачиваемого в виде периодической ренты. Сохранялся такой институт, как право преимущественной купли участка у собственника, основываясь на таком пользовладении.

 

§ 2. Развитие сервитута в России

 

Само слово «сервитут» было введено в общерусское законодательство только в ХVIII веке Положением о нотариальной части (ст. 159) и определялось как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям». Сервитуты подразделились на личные, принадлежащие лицу как конкретной личности, и предиальные, принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости. При этом предиальный сервитут означал «вещное право собственника господствующей недвижимости пользоваться в известном отношении чужой (служебной) недвижимостью, кто бы ни был ее собственником». Перечень сервитутов был установлен в Своде законов гражданских предиальных сервитутов, Уставе лесном и Особом приложении к книге 4 тома 9 Свода законов Российской империи.

В своей работе «Вещные права на землю» Копылов А.В. выделяет следующие виды сервитутов того времени[14]. В зависимости от характера использования господствующего участка сервитуарием – сельские и городские; по содержанию – положительные, дающие право оказывать фактическое воздействие на чужой земельный участок и отрицательные, которые лишали собственника сервитута возможности совершать определенные действия в отношении своего имущества. По способу осуществления сервитута – постоянные и непостоянные. Право ограниченного пользования чужим земельным участком имело место и в законодательстве дореволюционной России и устанавливалось сначала в виде «права угодий».

Необходимо выделить следующие особенности русского дореволюционного законодательства о сервитутах:

      1.              Несмотря на отсутствие законодательного закрепления понятия «сервитут» отношения, попадающие под признаки сервитута,
регулировались дореволюционным законодательством.

2.           В конструкции были представлены наиболее распространенные виды сервитутов, а именно права проезда, прохода, права пристройки к чужой стене, права иметь вид на чужую собственность, а так же права угодий.

3.           Конструкция сервитутов предусматривала положительные и отрицательные сервитуты.

4.           В большинстве, кроме права поезда и права угодий, сервитуты носили двойственный характер, так как закреплялось право собственника требовать, не совершать каких либо действий в отношении его

собственности, но если собственник допускал такие действия, сервитут становился положительным.

5.Дореволюционной конструкции был известен сервитут, установленный в пользу неопределенного круга лиц - право участия общего.

Судебная практика тех лет показывает, что в повседневной жизни, особенно в сельских районах ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом было распространенным явлением. Часто встречались иски о праве требования не затопления угодий, права требования запрета возведения мельниц и плотин.[15] Рассматривались иски о праве проезда и прохода. Предметами спора являлись и городские сервитуты. Наконец, особенно часто встречались иски о праве пользования угодьями-пастбищами, выгонами, толоками и т.п.[16]

Помимо Свода Законов Гражданских дорожные, водные и городские сервитуты регулировались и рядом уставов, в которых устанавливались необходимые расстояния, правила определения границ и пользования сервитутом.[17] Процессуальный аспект защиты сервитутов закрепился в Судебных уставах 1864 г., а правила регистрации - в Положении о нотариальной части 1866 г.[18]

В современном российском законодательстве впервые институт сервитутов появился в 1994г. В «Основных положениях государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.»[19], устанавливались 3 вида публичных сервитутов, которыми обременялись собственники приобретенных застроенных земельных участков для обеспечения следующих общественных нужд:

1) безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

2) размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

3) доступа на участок соответствующих муниципальных нужд для ремонта объектов инфраструктуры.

Впоследствии сервитут был закреплен в ст. 216, ст. 274 – 277 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. Помимо ГК РФ и ЗК РФ нормы о сервитутах содержатся в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, ФЗ «О товариществах собственников жилья», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ряде других. В большинстве из указанных актов сервитут определяется как право ограниченного пользования чужой недвижимостью[20].

 

2

 

 

Глава 2. Особенности правового регулирования сервитута

 

§1. Понятие сервитута, порядок установления и государственной регистрации

 

ГК РФ, как базовый нормативный правовой акт, в том числе регулирующий и сервитуты дает лишь поверхностное представление об этом институте, изначально именно институте гражданского права. В ГК РФ отсутствует даже четкое понятие сервитута. Из названия и содержания ст.274 следует, что сервитут, это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Необходимо сразу отметить, что кодекс именно такого понятия сервитута не содержит.

В ГК РФ для других институтов даются более четкие понятия. Например: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380). То есть, данное понятие содержит все необходимые признаки, связанные с институтом задатка, а именно: предмет, стороны, условия возникновения задатка.

Относительно понятия сервитута в ГК РФ такого вывода сделать нельзя. Оно имеет несколько явных недостатков. Во-первых, неудачно выбран объект сервитута - чужой земельный участок. Ст. 274 включена в главу «Право собственности и другие вещные права на землю». В других главах кодекса понятия сервитута не дается.

То есть, земельный участок остается единственным объектом сервитута, упомянутым в ГК РФ. Явный недостаток выбора объекта сервитута в ГК РФ можно увидеть, если провести параллель между ГК РФ и отраслевым законодательством и прежде всего, с ВК РФ и ЛК РФ.

В ВК РФ сервитут, как публичный, так и частный устанавливаются на водный объект (ст.43)[21]. Водный объект, это сосредоточение вод на поверхности суши и в формах ее рельефа, либо в недрах, имеющие границы, объем и черты водного режима (ст. 7). В ст.102 ЗК РФ дается определение земель водного фонда, то есть земель, занятых водными объектами, земель водоохранных зон и водных объектов, а так же земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений[22].

По мнению некоторых исследователей, в частности Д.А.Сивакова[23], такое определение не согласуется с определением водного фонда, данного в ВК РФ. Водный сервитут, как публичный, так и частный устанавливается на водный объект, а не на землю водного фонда. По смыслу статьи 43 ВК РФ основным объектом водного фонда является именно вода, со всеми ее полезными свойствами. К таким относятся возможность водопоя, забора воды, водного пути. Земельный участок, занятый водоемом такими полезными свойствами не обладает. Тем более, в случае установления публичного водного сервитута, как об его объекте можно говорить только о водном объекте, как объекте общего пользования, но не о земельном участке.

Сервитуты являются для современного российского права новым видом отношений. Поэтому, на практике регулирование сервитутов связано с некоторыми трудностями. Отчасти, это можно объяснить тем, что длительный промежуток времени в Российской Федерации не действовала глава 17 ГК. Нормативные правовые акты, принятые до введения в действие Земельного кодекса РФ не могут в полной мере регулировать сервитуты, т.к. в большей части содержания данных актов, приоритетным является регулирование публичных сервитутов. Регулирование сервитутов, возникающих в частноправовом порядке до введения в действие Земельного кодекса, в законодательстве практически не закреплено. Большинство нормативных правовых актов, в той или иной мере касающихся сервитутов, содержат оговорки, что к сервитутам, возникающим в частноправовом порядке, применяются нормы гражданского законодательства, т.е. нормы о договоре. С другой стороны, часть вторая ГК РФ не содержит статей, специально регулирующих договор об установлении сервитута. Так же трудности на практике вызывает отсутствие у сторон права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. В основном, большинству юридических лиц земельные участки принадлежат на праве аренды.

Остановимся более подробно на частном сервитуте. Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд, которые собственник недвижимого имущества не сможет обеспечить без установления сервитута. Если стороны достигли согласия об установлении сервитута, то это согласие оформляется письменным договором, который должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если согласие между сторонами не достигнуто, то спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Таким же образом сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Так, например, собственник квартиры, через которую проходят общие коммуникации, имеет право потребовать заключения договора о предоставлении сервитута. В соответствии с данным договором собственник квартиры предоставляет право доступа к общим коммуникациям и в какой–то степени позволяет пользоваться своей квартирой, а обслуживающая же организация получает соответствующее право, но вместе с тем и принимает на себя обязательство обслуживать указанные коммуникации. Сервитут сохраняется и в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли–продажи, залога и не может передаваться каким–либо способом лицам, которые не являются собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка (недвижимого имущества) в связи с тем, что отпали основания, по которым он был установлен.