Сделки удостоверяемые в нотариальном порядке. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

      При удостоверении договора о возведении индивидуального жилого дома на праве  личной собственности на отведенном земельном участке нотариусы проверяют соответствие договора законодательству, регулирующему право граждан на строительство жилых домов¹⁰.

      Договор заключается с управлением архитектуры  и градостроительства в лице, как  правило, главного архитектора с  одной стороны и гражданином с другой. В договоре указывается: место выделения участка, город (поселок), улица, номер участка, площадь участка, в т.ч. по фасаду, по задней меже, по правой меже, решение администрации о выделении участка (номер, дата, дата регистрации и регистрационный номер).

      В договоре указывается, какое здание (одно-, двух-, трехэтажное) будет построено, общая площадь, жилая площадь, из какого материала. Жилой дом должен быть построен по проекту, согласованному с главным архитектором. На этом же участке разрешается строительство хозблока. В договоре также устанавливаются общие требования к застройщику.

      Земельный участок должен быть огорожен в соответствии с проектом, согласованным с Управлением  архитектуры и градостроительства, в трехмесячный срок со дня отвода земельного участка в натуре (на местности).

      Изменения в проекте на строительство жилого дома производятся с разрешения главного архитектора, согласовавшего проект. Возведение на земельном участке дополнительных нежилых строений, не упомянутых договором, не допускается без согласования главного архитектора. В случае отступления от утвержденного проекта на строительство дома, либо возведения дополнительных нежилых строений без соблюдения условий, предусмотренных договором, застройщик обязан произвести за свой счет изменения и исправления согласно указаниям архитектурно строительного контроля и в установленные сроки.

      При отказе застройщика или неисполнении им в установленные сроки исправлений  или изменений в произведенном  строительстве по решению администрации  района (города, поселка) изменения в строительстве производятся самим застройщиком или за его счет.

      В случае разрушения дома от пожара или  других стихийных бедствий право  собственности, а также право  на бессрочное пользование земельным  участком сохраняется за застройщиком, если он в течение двух лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за

исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование  этого земельного участка.

    Восстановление  разрушенного жилого дома либо строительство нового взамен разрушенного осуществляется на основании решения администрации района (города, поселка) по типовому проекту или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

    Застройщик  обязан обеспечивать сохранность жилого дома и производить за свой счет как текущий, так и капитальный ремонт всего дома.

На застройщика  возлагается благоустройство земельного участка, постоянный уход и содержание в надлежащем порядке как участка, так и прилегающих к нему тротуаров и проезда, в соответствии с правилами, установленными местной администрацией.

    Застройщик  имеет право пользования недрами  в пределах предоставленного ему  земельного участка с целью добычи для своих хозяйственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, торфа и пресных подземных вод. При этом места добычи полезных ископаемых должны надлежащим образом планироваться (засыпка выемок и пр.) по мере

использования.

    Устройство  на земельном участке копаных  шахтных колодцев, забивных фильтровых колодцев и других малых сооружений производится с разрешения местной администрации.

    По  окончании строительства застройщик обязан сдать жилой дом государственной  приемочной комиссии. Приемка дома в эксплуатацию производится на основании  заявления застройщика, подаваемого  в местную администрацию. Дом считается принятым в эксплуатацию после утверждения государственной приемочной комиссией о принятии дома в эксплуатацию.

    К договору прилагается постановление  главы администрации о предоставлении и передаче в собственность (пожизненное пользование) земельного участка для индивидуального жилищного строительства, свидетельство о собственности на земельный участок с указанием целей его выделения (для индивидуального жилищного строительства), акт об отводе

земельного  участка в натуре (на местности) под строительство индивидуального жилого дома с названными постройками, план размещения строений на земельном участке, проект на строительство жилого дома; все это приобщается к экземпляру договора, выдаваемого сторонам. Перечисленные документы истребуются также в случаях переноса принадлежащих гражданам строений в связи с изъятием у них земельных участков для государственных и общественных нужд.

    Соглашение  сторон (органа коммунального хозяйства  и застройщика) об изменении условий  нотариально удостоверенного договора о возведении индивидуального жилого дома может быть удостоверено нотариусом по представлению ему решения местной администрации об изменении условий договора.

    Соглашение  должно быть подписано представителем органа коммунального хозяйства, застройщиком и нотариально удостоверено. Граждане, желающие получить земельный участок в собственность, подают об этом в местный орган власти заявление, в котором должны быть указаны цель использования земельного участка, его размеры и местонахождение.

    Удостоверение договоров об отчуждении жилого помещения  производится по месту его нахождения. Местные органы, обладающие правом их предоставления, выносят решение  о передаче гражданину земельного участка  в собственность бесплатно либо за плату. 

3.3. Удостоверение завещаний

    Дееспособный  гражданин вправе по своему усмотрению завещать любое имущество любым  лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства наследников по закону, включить в завещание распоряжения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, отменить и изменить составленное завещание¹¹.

    Наследодатель может составить завещание на все имущество,которое может быть завещано, либо его отдельную часть. Имущество, завещанное двум и более  наследникам без указания долей, считается завещанным наследникам в равных долях. Если завещанное – вещь неделимая, то в случае спора между наследниками их доли и порядок пользования неделимой вещью определяются судом.

    При составлении завещания нотариус не требует документов, подтверждающих наличие имущества. Завещание – это волевой акт лица, которое устанавливает правовой порядок перехода всего имущества или его части к определенным физическим и юридическим лицам. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим дееспособностью в полном объеме. Завещание должно быть составлено лично. Не допускается составление завещания через посредников. Не допускается совершение завещания в одном документе двумя и более лицами, т.е. в завещании могут содержаться распоряжения только одного лица. Но завещание не только волевой акт, но и односторонняя сделка. Поэтому нотариус должен убедиться, что завещатель понимает значение своих действий, руководит ими, не заблуждается в отношении подготовленного им завещания, ему никто не угрожает и не обманывает. При удостоверении завещания нотариус

устанавливает по документу личность завещателя.

    Завещание должно быть составлено в письменной форме с указанием места, времени  его составления и подписано  лично завещателем в присутствии  нотариуса. Если завещатель в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано в присутствии нотариуса или иного лица, удостоверяющего завещание, другим гражданином с указанием причин, в силу которых завещатель не мог подписать завещание лично.

    В соответствии с ч. 1 ст. 1124 ГК РФ¹² не могут подписывать завещание вместо завещателя:

    1) нотариус или иное лицо, удостоверяющее  завещание;

    2) лицо, в пользу которого составлено  завещание или сделан завещательный отказ;

    3) супруг такого лица, его дети, родители;

    4) граждане, не обладающие полной  дееспособностью;

    5) неграмотные;

    6) граждане с такими физическими  недостатками, которые не позволяют  им в полной мере осознавать  существо происходящего;

    7) лица, не владеющие в достаточной  степени языком, на котором составлено  завещание, за исключением случая, когда составляется закрытое  завещание.

    Завещание должно быть составлено завещателем  или записано с его слов нотариусом. Для составления завещания могут использоваться технические средства (персональный компьютер, пишущая машинка и т.п.). Если завещание написано нотариусом со слов завещателя, то оно должно быть полностью прочитано нотариусом завещателю.

    В ч. 1 ст. 1126 ГК РФ указано, что завещатель вправе не предоставлять никому, в том числе и нотариусу, возможность ознакомиться с завещанием (закрытое завещание). Такая практика широко используется в мире. Закрытое завещание должно быть: собственноручно написано и подписано завещателем, передано нотариусу в заклеенном конверте, причем лично завещателем и в присутствии двух свидетелей; конверт подписывается двумя свидетелями, опечатывается нотариусом в другой конверт, на котором нотариус указывает сведения о лице, от которого принято закрытое завещание, о месте и дате его принятия и фамилии, имена, отчества и места жительства каждого свидетеля (по данным паспорта). Если нотариусу поступило свидетельство о смерти лица, совершившего закрытое завещание, нотариус не позднее пятнадцати дней вскрывает конверт с завещанием в присутствии двух свидетелей и пожелавших при этом присутствовать заинтересованных лиц из числа наследников по закону. После вскрытия конверта текст содержащегося в нем завещания сразу же оглашается нотариусом, после чего нотариус составляет и вместе со свидетелями подписывает протокол, удостоверяющий вскрытие конверта с завещанием и содержащий полный текст завещания. Подлинник завещания хранится у нотариуса. Наследникам выдается нотариально удостоверенная копия протокола.

Следует помнить, что никакое из завещаний, закрытое или открытое, преимуществ  не имеет. Решающим в данном случае является факт его составления. В  силу вступает то завещание, которое  составлено позднее, и только в том  случае, если какие-то вопросы последним завещанием не урегулированы, в той неурегулированной части действует предшествующее завещание (завещание, которое составлено ранее, но не отменено завещателем).

    Воля  завещателя в отношении денежного  вклада может быть выражена как в  завещании, так и путем завещательного распоряжения, сделанного непосредственно в том учреждении банка, в котором находится этот счет (такое распоряжение имеет силу нотариально удостоверенного завещания). Завещательное распоряжение должно быть написано и подписано собственноручно завещателем с указанием даты его составления и должно быть удостоверено служащим банка, имеющим право принимать к исполнению распоряжения клиента в отношении средств на его счете. Порядок совершения завещательных распоряжений денежными средствами в банках определяются Правительством Российской Федерации¹³.

    Завещатель  может поручить исполнение завещания  указанному в завещании лицу –  исполнителю завещания (душе приказчику). Согласие этого лица должно выражается в его собственноручной надписи  на самом завещании, или в заявлении, приложенном к завещанию, или в заявлении, поданном нотариусу в течение месяца со дня открытия наследства.

    Завещатель  вправе возложить на одного или нескольких наследников как по завещанию, так  и по закону за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного лица или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставлять другому лицу пожизненное пользование этим помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу (ст. 1137 ГК РФ)¹⁴.

    На  основании ст. 1127 ГК РФ к нотариально  удостоверенным завещаниям приравниваются:

1. завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;
2. завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов;
3. завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций;
4. завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей;
5. завещания лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.