Сделки удостоверяемые в нотариальном порядке. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

        Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), также могут быть признана судом недействительными по иску потерпевшего.

      Недействительность  части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и  без включения недействительной ее части.

      Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

      Согласно  статьи 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации нотариус удостоверяет только письменные сделки, для которых установлена обязательная нотариальная форма¹.

      Нотариальное  удостоверение сделки осуществляется путем проставления на документе  удостоверительной надписи нотариусом либо лицом, уполномоченным совершать подобное нотариальное действие. Документ, посредством которого оформляется сделка, должен отражать содержание данной сделки и подписывается лицом (лицами), совершающим сделку, или представителем этого лица (лиц), уполномоченным на совершение подобных действий в установленном законом порядке. Законодательством РФ, иными правовыми актами либо соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к документу и предусматриваться последствия несоблюдения таких требований.

      По  сложившейся традиции к нотариусам обращаются для нотариального удостоверения  сделок, связанных с отчуждением  недвижимости, хотя с соответствии с Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» нотариальное удостоверение таких сделок не обязательно.

      В связи с этим число нотариально  удостоверенных сделок об отчуждении недвижимого имущества ощутимо  снизилось.

      Нотариальное  удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

      Итак, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: указанных  в законе; предусмотренных соглашением  сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

      Обязательного нотариального удостоверения требуют  следующие сделки:

• Договор ренты и все ее разновидности.
• Брачный договор.
• Соглашение об уплате алиментов и порядок воспитания ребенка.
• Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, генеральная доверенность, доверенность военнослужащим и другим лицам.
• Завещания (уведомление об отмене завещания) в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение.
• Соглашение супруга для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации.
• Договоры об уступке права требования, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме.
• Договоры о переводе должником своего долга на другое лицо, если договор займа удостоверен нотариально-предварительные договоры, если установлена нотариальная форма.
• соглашение об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора;
• предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключен в нотариальной форме;
• соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
• доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;

 

1.1. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

      Прежде  чем приступить к составлению  или подписанию сделки, нотариус должен обязательно (под угрозой недействительности сделки) выяснить, способно ли совершающее  сделку лицо понимать значение своих  действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении совершаемой сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

        Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответственность и главное – последствия совершаемого нотариального действия², с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. При совершении нотариального действия нотариус руководствуется не только законом, но и принципами добросовестности и разумности. В связи с этим он должен быть абсолютно объективен и беспристрастен.

      При удостоверении сделки нотариус или  лицо, его замещающее, обязаны проверить  дееспособность ее участников (ст. 21 ГК РФ). Если в сделке одной из сторон выступает юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность (ст. 49 ГК РФ)³. При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица и знакомится с учредительными документами.

      Учредителями  юридического лица могут быть собственники имущества либо уполномоченные ими  органы или лица, а в случаях, предусмотренных  законодательными актами, и иные организации  или граждане.

      Нотариус  предупреждает, что сделка будет  признана недействительной, если имущество, фигурирующее в сделке, ранее продано, заложено, на него наложен арест и т.п.

      При удостоверении договора купли-продажи  нотариус должен выяснить действительное намерение сторон, уточнить, не совершается  ли сделка для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия или для прикрытия другой сделки. При удостоверении договора купли-продажи с пожизненным содержанием жилого дома (части дома), квартиры продавца нотариус должен разъяснить покупателю его обязанность предоставлять продавцу до конца жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Кроме того, при случайной гибели дома покупатель несет обязанности, принятые им на себя по этому договору, а главное, запрещено отчуждение дома покупателем при жизни продавца. Об этом нотариус делает отметку в тексте указанного договора. 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Основные правила  удостоверения сделок 

     Основные  правила удостоверения сделок включают в себя следующие требования:

1. Документ, содержащий условия нотариально удостоверяемой сделки, должен быть составлен в письменной форме. Этот документ в присутствии нотариуса должен быть подписан лицом или лицами в зависимости от того, какая сделка заключается — односторонняя шш многосторонняя. Если гражданин в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать документ, то за него это может сделать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим на это соответствующие полномочия. При этом указывается причины, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (статья 160 часть 1 Гражданского Кодекса Росийской Федерации)⁴, (статья 44 Основ).
2. Имя гражданина, включая фамилию и отчество, должно быть указано в договоре без сокращений (полностью).
3. В договоре указывается, место жительства обратившегося лица, где он постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего возраста 14 лет или находящегося под опекой, признается место жительство его законного представителя. Если в сделке участвует юридическое лицо, то указываются его полное (без сокращения) наименование, дата и место государственной регистрации, реквизиты свидетельства о государственной регистрации, идентификационный номер налогоплательщика, местонахождение юридического лица. Местонахождением юридического лица понимается место его государственной регистрации, а государственная регистрация осуществляется по местонахождению постоянно действующего органа юридического лица.
4. Нотариус в соответствии со статьей 16 Основ обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, ее смысл и значение. Также нотариус обязан проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 54 Основ). Нотариус обязан предупредить о последствиях заключаемой сделки, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред обратившимся за удостоверением сделки гражданам.
5. В соответствии со статьей 44 Основ текст нотариально удостоверенной сделки должен быть написан ясно и четко; относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз в тексте словами⁵.
6. Документ, содержащий условия сделки, должен быть зачитан нотариусом вслух лицам (лицу), совершающим сделку, до ее удостоверения. Кроме того, граждане могут самостоятельно прочесть составленный нотариусом документ. Лица, совершающие сделку, могут высказывать свои замечания и предложения по обсуждаемому проекту сделки.
7. Зарегистрировать сделку в реестре.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3  Особенности  заключения нотариально  удостоверенных сделок

3.1.  Удостоверение договоров  отчуждения и о  залоге

имущества, подлежащего регистрации

      Нотариус  при удостоверении договоров  отчуждения и залога должен проверить принадлежность отчуждаемого или закладываемого имущества на праве частной собственности отчуждающему лицу, не проживает ли в отчуждаемом или закладываемом помещении несовершеннолетний, если проживает, то в этом случае должно быть в обязательном порядке получено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение или залог жилого помещения⁶. Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ)⁷.

      Право собственности на недвижимое имущество  может быть подтверждено одним из следующих документов:

• свидетельством о праве собственности и договором передачи, заключенным гражданином с уполномоченными на то органами;
• свидетельством о праве собственности на землю, выданным земельным комитетом;
• нотариально удостоверенным (или засвидетельствованным коммунальным органом за время 1931–1936 гг.) договором купли-продажи квартиры, дома (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), земли и иной недвижимости, дарения, мены;
• нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве частной собственности), а также договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;
• копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;
• актом о демуниципализации дома;
• свидетельством о праве на наследство;
• свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
• исполнительным листом или копией вступившего в законную силу решения суда, подтверждающих право собственности на недвижимость; регистрационным удостоверением.

      На  перечисленных документах, кроме  регистрационного удостоверения, должна быть отметка о государственной регистрации, поскольку право собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)⁸.

      В местности, где проведена инвентаризация, помимо правоустанавливающего документа на отчуждаемый дом (часть дома), квартиру нотариус, если стороны пожелают нотариально удостоверить сделку, истребует справку бюро технической инвентаризации, оформленную в соответствии с инструкцией «О порядке заполнения справок, выдаваемых

бюро  технической инвентаризации собственникам  индивидуальных жилых домов (частей домов) для представления в нотариальные конторы при оформлении сделок».

      Залог представляет собой письменный договор, в силу которого залогодержатель  имеет право в случае невыполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (ст. 334 ГК РФ). Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).

      В договоре о залоге должны быть указаны  предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем  должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 339 ГК РФ).

      Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении  залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, с момента  передачи этого имущества (ст. 341 ГК РФ).

        Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующим договором о залоге (ст. 342 ГК РФ). Следует иметь в виду, что в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке отменено⁹. 
 

      3.2. Удостоверение договоров  о возведении жилого  дома, отчуждении  жилого дома и  другого недвижимого  имущества.