Рента

   2.3.Пожизненное содержание с иждивением

Легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщику ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).  
     В многочисленных комментариях к норме ст.601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.  
Не оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ, будет считаться, например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты. 
Реальность прав гражданина - получателя ренты гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

    На практике договор пожизненного  содержания с иждивением применяется  довольно часто. В особенности  он распространен среди пожилых  людей,  которые с помощью него  стараются обеспечить свою старость.  Часто при заключении и расторжении  договора пожизненного содержания  с иждивением возникают спорные  вопросы, рассмотрим один из  них на примере:

Истец Маринина обратилась в суд с иском  к Елисееву о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в обоснование предъявленного иска в исковом заявлении  указала, что на праве собственности ранее ей принадлежала квартир

В силу своего престарелого возраста, в 2006 году она заключила с ответчиком Еелсеевым, который приходится ей внуком, договор пожизненного содержания с иждивением.

По условиям договора ответчик должен до конца  её жизни предоставлять ей материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи, однако взятых на себя обязательств ответчик не исполняет, чем нарушает условия договора, что побудило её обратиться в суд за защитой своих прав.

В судебном заседании  представитель истицы поддержала требования, подтвердила обстоятельства, на которые та ссылалась в иске, дополнительно указала, что до настоящего времени ответчик не исполняет возложенных на него договором обязанностей,  в настоящее время не желает с ней даже разговаривать, относится к ней плохо. Необходимый уход за ней осуществляет соседка, а также она сама себя самостоятельно обслуживает. Продукты питания и лекарственные средства она приобретает за счет личных денежных средств, она лично оплачивает коммунальные услуги.

Ответчик  Елисеев иск не признал, в данных суду объяснениях указал, что действительно, в 2006 году между ним и Марининой  был заключен договор ренты, договор  подписывал его представитель, условия  договора ему были понятны. В то время, когда была жива его мама, она  осуществляла за бабушкой уход. После  смерти матери некоторое время бабушка  жила у него, а с 2009 года она переехала  в свою квартиру и до настоящего времени проживает одна. Коммунальные услуги он не оплачивал, в связи с  тем, что у него трудное материальное положение, пищу бабушке не готовил, так как не умеет, она сама себе готовит, присматривают за ней соседи, а на выходные приезжает из Самары его сестра и навещает бабушку. На свои деньги продукты питания бабушке он не приобретал, покупал продукты на её денежные средства. Он считает, что на бабушку влияние оказывает соседка, хочет квартиру забрать себе, но он не хочет, чтобы квартира была оформлена на других людей, хочет, чтобы квартира была его.

Суд, выслушав объяснения исца, ответчика, проверив материалы дела, находит исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего:    

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, устанавливающей основания возникновения гражданских прав и обязанностей, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и  обязанности возникают (в числе  перечисленных этой нормой обстоятельств) из договоров и иных сделок, предусмотренных  законом, а также договоров и  иных сделок, хотя и не предусмотренных  законом, но не противоречащих ему.

Этой же нормой установлено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.  

2.4. Спорность юридической природы договора ренты

     Рассматривая правовую природу рентных договоров, мы уже коротко говорили о том, что до сих пор остается неясным, является договор ренты реальным и односторонним или консенсуальным и взаимным? А между тем ответ на этот вопрос имеет определенную практическую значимость и его стоит рассмотреть несколько подробно.

        Согласно п. 1 ст. 583 ГК РФ договор представлен как реальный: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

      Но  в некоторых случаях приходится признавать договор ренты консенсуальным и взаимным.

       В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п.3 ст.433 ГК РФ). Однако, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть. В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче¹.

      Анализ  гл. 33 ГК РФ приводит к выводу о том, что договор ренты является односторонним, т.е. порождающим у одной стороны  только права, а у другой - только обязанности. В соответствии с главой после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких  обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, так как данный договор сконструирован в ГК РФ как  реальный. Поскольку получатель ренты  не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским  кодексом РФ также не возлагается.

      Согласно  п. 2 ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором  ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  правила о купле - продаже (гл. 30), а в случае, когда такое имущество  передается бесплатно, - правила о  договоре дарения (гл. 32) постольку, поскольку  иное не установлено правилами гл. 33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает непростая  ситуация.

      Отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл. 33 ГК РФ, и  ст. 585 ГК РФ отсылает регламентацию  данных отношений к главам, регулирующим отношения купли - продажи и дарения. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст. 456 ГК РФ «Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным  от прав третьих лиц», ст. 463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности  передать имущество плательщику  ренты в обусловленный срок в  обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а  также передать принадлежности и  документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле - продаже и дарении.

      Однако  возложение этих обязанностей и ответственности  на получателя ренты делает договор  ренты, во-первых, двусторонне - обязывающим, или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, так как здесь речь идет уже  не о передаче имущества как моменте  заключения договора, а об обязанности  передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключенным  с момента нотариального удостоверения  либо государственной регистрации  данного договора. На получателя ренты  будет возложена обязанность  передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдет уже  во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет  нести ответственность. Согласно ст. 585 ГК РФ регулирование отношений  сторон по передаче имущества относится  к правилам о купле - продаже и  дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными.

      Игнорирование положений п. 2 ст. 585 ГК РФ о субсидиарном применении к договору ренты норм о договоре купли-продажи и договора дарения служит основанием для выводов, не совсем точно отражающих нормативную  конструкцию договора ренты в  российском гражданском законодательстве. М.И. Брагинский пишет: «Прежде всего, как заем, рента – реальный договор. Этот договор начинает действовать  с момента, когда получатель ренты  передает плательщику ренты в  собственность соответствующее  имущество. Само соглашение о ренте  до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет».²⁸ 

      Представим  следующую ситуацию: гражданин обязуется  передать на возмездной основе юридическому лицу в собственность некое имущество, а юридическое лицо обязуется  взамен этого имущества выплачивать  гражданину ренту. Договор составлен в письменной форме и заверен у нотариуса. Однако гражданин отказывается передать имущество юридическому лицу» В силу указанного выше законодательного противоречия из этой ситуации возможны два выхода. Во-первых, если в соответствии со ст. 585 ГК РФ к отношениям сторон по передаче имущества применить правила о купле - продаже, то на основании ст. 463 ГК РФ юридическое лицо вправе требовать изъятия этого имущества у получателя ренты либо возмещения убытков. Кроме того, оно вправе отказаться от оплаты данного имущества.

      Однако  против этого можно привести следующие  аргументы. В соответствии с той  же ст. 585 ГК РФ, правила о купле - продаже  применяются к отношениям сторон по передаче имущества постольку, поскольку  это не противоречит существу договора ренты. Договор же ренты согласно ст. 583 ГК РФ является реальным, не порождающим  для получателя ренты никаких  обязанностей. Если же применять ст. 463 ГК РФ, то договор становится консенсуальным, изменяется момент заключения договора, у получателя ренты возникает  обязанность передать имущество  и ряд других обязанностей, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых  он несет ответственность. Думается, что это противоречит существу договора ренты в том виде, в каком  он сконструирован в ст. 583 ГК РФ, и, следовательно, нормы об ответственности, в том  числе за отказ от передачи имущества, не могут быть применены к отношениям между получателем и плательщиком ренты.

      Возможен  второй выход из указанной в качестве примера ситуации: поскольку договор  реальный, а имущество юридическому лицу не передано, этот договор считается  незаключенным, а следовательно, не порождающим прав и обязанностей у сторон. Поэтому гражданин не будет нести ответственность  за отказ от передачи имущества юридическому лицу.