Рента

    Особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты. При этом по общему правилу (если законом или договором не оговорено иное) плательщик ренты вправе отчуждать имущество сразу же после его получения. Получатель ренты при этом получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

     Форма договора ренты. В соответствии со ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации¹¹. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность¹². Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты¹³.

        Предметом договора ренты является имущество, т.е. совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.⁷ При этом получатель ренты передает такое имущество в собственность контрагенту, поэтому предмет ограничивается лишь индивидуально-определенными вещами, а именно, движимыми и недвижимыми вещами, наличными деньгами и документарными ценными бумагами. Права требования, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также нематериальные блага предметом договора ренты являться не могут. Некоторые авторы считают возможным расширение предмета ренты, основываясь на зарубежной практике.

     Сторонами договора ренты являются:

• получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
• плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

     Получателями  ренты могут выступать граждане, и в некоторых случаях некоммерческие организации. Плательщиками же любые  граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты.

  Правовое  регулирование рентных отношений  в ГК осуществляется в основном  на началах диспозитивности. Большинство  норм главы 33 ГК сформулировано  таким образом, чтобы обеспечить  необходимую урегулированность  отношений сторон даже в тех  случаях, когда те или иные  вопросы в самом договоре не  учтены. Таковы в частности правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей( стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества.  Стороны могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например стороны могут договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты(кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например десятью годами, сроком службы имущества и т.п.⁸

  В  то же время ряд конкретных  рентных отношений урегулирован  императивным образом. В основном  это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателя ренты.

  Во-первых, как уже указывалось выше закон  весьма строго подходит к форме  договора ренты. 

Далее в законе императивно указывается  на то, что рента обременяет земельный  участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.⁹ Можно сказать, что для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственнику может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

  Толкование  ст. 586 ГК позволяет сделать вывод,  что обременение рентой движимого  имущества законом не предусматривается.

       Также достаточно строго урегулирован вопрос об обеспечении выплаты ренты. В случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или иное недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

   Если же под выплату ренты  передано движимое имущество,  способ обеспечения обязательств  плательщика ренты должен быть  в обязательном порядке согласован  сторонами. Им может быть тот  же залог имущества либо поручительство  третьего лица, банковская гарантия  или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным.¹⁰

Если  условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или  ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор  и потребовать возмещения связанных  с этим убытков.¹¹

  Также в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком рентой просрочкой.¹² Размер процентов определяется сторонами, а если он не указан в договоре – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства.

1.3. Виды  договора ренты

   Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

       Указанные виды ренты, совпадая  в своих существенных признаках,  имеют различия по ряду более  частных моментов. Так, имеются  отличия в форме предоставленного  содержания, его минимальном размере,  сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты, последствия риска случайной гибели имущества и т.д.  При этом существуют различия как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением,  с одной стороны, и постоянной рентой с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связанно с доверительным(фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

   Наряду с подразделением договора  ренты на три его основных  вида закон позволяет провести  и иную дифференциацию договорных  отношений в рассматриваемой  области. Так, важное значение  закон придает тому, на каких  началах – возмездно или безвозмездно  – передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иноиу указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты.

  Во-первых, как уже отмечалось, при передаче  имущества за плату к отношениям  сторон по передаче и оплате  применяются правила о купле-продаже,  а в случае, когда имущество  отчуждается бесплатно, - правила  о договоре дарения. 

  Во-вторых, возмездно или безвозмездно передано  имущество зависит порядок определения  выкупной цены ренты.¹³

 В-третьих,  по-разному решается вопрос о  риске случайной гибели или  случайного повреждения имущества,  переданного под выплату постоянной  ренты.¹⁴

  Существенно отличаюся друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество с другой стороны. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д.¹⁵ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2: Отдельные виды договора ренты

2.1 Договор  постоянной ренты

     Субъектами  договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут  быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц  — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых  по выплате рентных платежей соответствует  целям их деятельности, названным  в учредительных документах, и  не противоречит закону. Действительно  ведь некоммерческие организации преследуют социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно  полезные цели. Однако некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, не могут быть получателями ренты. В меньшей степени отвечают целям  постоянной ренты потребительские  кооперативы, занятые удовлетворением  материальных и иных потребностей своих  участников. Не соответствуют названным  целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные  для представительства и защиты их общих имущественных.

       Получатель постоянной ренты  может уступить свое право  соответственно другим гражданам  или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина  это право может переходить  к его наследникам. Некоммерческие  организации могут приобрести  права получателя постоянной  ренты в порядке универсального  правопреемства при реорганизации  юридических лиц. Данная возможность  может быть запрещена законом или договором. ¹⁶Но при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера.¹⁷

     В отношении плательщиков ренты закон  никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так  и любые юридические лица, конечно  при условии, что их учредительные  документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Подобно  правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут  переходить к другим лицам, что прямо  вытекает из закона.

     Предметом по договору постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается  под выплату ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.