Рента

     Денежный  эквивалент не является постоянным: в  процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально  росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

     Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя.¹⁸ Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности.

     Говоря  о цене необходимо сказать, что она  является существенным условием договора ренты. Это объясняется рисковым характером договора ренты. Ценой будет  являться размер рентных платежей, который как уже говорилось, может  индексироваться в зависимости  от изменения установленного законом  минимального размера оплаты труда.

     Значительное  внимание уделяется основаниям прекращения  договора постоянной ренты, которые  могут быть общими (гл. 26 ГК) и специальными.

       Первым основанием является исполнение  договора. Вторым соглашение сторон  о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга . ¹⁹Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.²⁰

     Следующим основанием прекращения договора ренты  является случайная гибель или повреждение  имущества, переданного под выплату  ренты данного вида. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату  постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество  в собственность безвозмездно). Поэтому  он обязан продолжать исполнять обязательства  по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату  постоянной ренты, то плательщик, как  лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

     Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп  постоянной ренты. Суть данного основания  состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в  ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена  постоянная рента либо которая заранее  определена в порядке, установленном  законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое  соглашение также может предусматривать  выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой  стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты  представляет собой прекращение  обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать  выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.

     Право плательщика на выкуп ренты носит  безусловный характер и может  быть ограничено лишь специальной оговоркой  в договоре о том, что выкуп  не может быть осуществлён при  жизни получателя ренты, либо в течение  иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. ²¹Однако заслуживает внимания го, что подобная гарантия получателя ренты предусмотрена нормой, которая является лишь факультативной.²² Если же в договоре включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп, то оно признаётся ничтожным и, соответственно, не препятствует выкупу ренты. Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Значение механизма выкупа постоянной ренты состоит в том, что плательщик ренты в порядке, согласованном сторонами, выплачивает получателю сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо определенную в установленном законом порядке, что приводит к освобождению плательщика от дальнейшей выплаты ренты.²³

     Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о её выкупе, например, переход  имущества, переданного под выплату  постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или  назначения имущества и т. п. С  учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты  в нарушении лежащих на нем  обязательств. Выкуп постоянной ренты  осуществляется по цене, которая заранее  определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса  стороны должны учитывать целый  ряд обстоятельств, в частности  стоимость переданного под выплату  ренты имущества, величину установленных  договором рентных платежей, наличие  в договоре запрета на выкуп ренты  в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п.

     Договор пожизненного содержания часто встречается  на практике и в связи с его  положениями не редко возникают  спорные вопросы.

     Пример:

Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о  расторжении договора пожизненной  ренты. В своем заявлении Б. указала  на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором  возникла вследствие неоднократных  протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную  взамен пришедшей в негодное состояние  сантехнику. Истица просила суд также  компенсировать ей возникший в связи  с нарушением договора моральный  вред.

Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира, причем за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимальных размеров оплаты труда  в месяц.

Решением  суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной  ренты был расторгнут и за истицей  признано право собственности на переданную ранее под выплату  ренты квартиру. В остальной части  иска отказано. Судебная коллегия по гражданским  делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд  мотивировал свое решение тем, что  ответчица (плательщик ренты), не обеспечив  проведение косметического ремонта  в квартире и не возместив затраты  истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения  с учетом возраста (1923 года рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности  своими силами произвести ремонт данной квартиры.

Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение  судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части  иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении  Президиум, в частности, отметил, что  надлежащее исполнение ответчицей обязательства  уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора, так как протечки происходили  по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться  за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как  получила уведомление о расторжении  договора со стороны истицы.

Суды  в комментируемом деле по-разному  подошли к решению вопроса  о расторжении договора пожизненной  ренты. Если суд первой инстанции  посчитал договор нарушенным со стороны  плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его  расторжении, то надзорная инстанция  высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен  ли договор пожизненной ренты  со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед  получателем ренты. В случае с  пожизненной рентой следует также  обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с  иждивением.

Если  говорить о договоре пожизненной  ренты, то обязанность плательщика  ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности  плательщика ренты не исчерпывались  только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту.

2.2. Договор пожизненной ренты

     ст. 583 ГК РФ приводит определение договора ренты. По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:

1. договор является возмездным, т.е. каждая из сторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты получает в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а последний в свою очередь приобретает право на получение ренты;
2. договор пожизненной ренты является реальным, т.е. совершается при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев;
3. договор пожизненной ренты носит односторонне обязывающий характер. После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика по выплате ренты.

Предметом договора пожизненной ренты может  быть любое как движимое, так и  недвижимое имущество, находящееся  в гражданском обороте, в том  числе денежная сумма. 
Как уже отмечалось, стороны договора пожизненной ренты именуются получателем и плательщиком ренты. В качестве плательщика пожизненной ренты может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, государственное или муниципальное образование. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо (ст. 596 ГК РФ). Если в договоре отсутствуют указания о другом получателе ренты, то ее получателем будет считаться гражданин, передающий имущество. Однако личности гражданина, передающего имущество под выплату ренты, и получателя ренты могут и не совпадать. В таком случае имеет место так называемый договор в пользу третьего лица, когда должник (плательщик ренты) обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу. ²⁴Это лицо в данном случае будет являться получателем ренты. Оно имеет право требовать исполнения обязательства в свою пользу. Также допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты признаются равными.²⁵Договором пожизненной ренты предусмотрено, что стороны могут установить различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если получатель ренты умирает, то его доля в праве получения ренты переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя. Договор не заключается в пользу гражданина, который к моменту заключения договора умер. Такой договор считается ничтожным. 
Содержание договора пожизненной ренты составляют обязанности его сторон. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Договор пожизненной ренты действует исключительно в течение либо жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.              Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей).²⁶ 
Договор пожизненной ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Кроме этого, договор, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, однако сначала он должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а в случае когда это необходимо - его регистрации, влечет ничтожность договора ренты. 
      В Обзоре судебной практики, утвержденном постановлением Президиума ВС РФ, имеется разъяснение о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество, то такой договор ренты не может считаться заключенным. 
Как уже отмечалось, состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен. Предметом пожизненной ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключением являются вещи, изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и др.). 
      В силу ст. 585 ГК РФ по договору пожизненной ренты любое имущество может передаваться как за плату, так и бесплатно. Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества - при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты. Платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь значение и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества. 
             Необходимо четко представлять, что понимается под бесплатной передачей имущества под выплату ренты: при достижении между сторонами договора согласия о бесплатной передаче имущества, при переходе права собственности не требуется уплаты за него какой-либо выкупной цены. Однако у нового собственника возникает обязательство по выплате рентных платежей. Выплата таких сумм (рента) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. Таким образом, имущество передается бесплатно, но не безвозмездно. При передаче имущества за плату плательщику ренты, кроме периодических рентных платежей, придется также уплатить и выкупную цену за имущество, размер которой устанавливается соглашением сторон. При отсутствии специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно. 
          Таким образом, в зависимости от конкретного установленного сторонами способа передачи имущества договор пожизненной ренты может приобретать черты либо договора купли-продажи, либо договора дарения. В таких случаях к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате субсидиарно применяются установленные гражданским законодательством правила о договоре купли-продажи или дарения соответственно при условии, что это не противоречит существу договора пожизненной ренты. 
Если к рентным отношениям применяются правила о купле-продаже и дарении, то нужно проявить осторожность, так как они могут применяться лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества. В данном случае имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются. А также нужно иметь в виду, что не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи) . ²⁷Такое заимствование правил не противоречит существу ренты, если к оплате не будут включаться и рентные платежи.