Приватизация жилья и ее гражданско-правовое регулирование в Республике Беларусь

     Указанные граждане имеют право на одноразовое  использование данной льготы.

     При приватизации жилых помещений гражданами, имеющими основания для льготной передачи им жилья в собственность, в решении исполнительных и распорядительных органов, органов управления юридических  лиц указывается, что участникам приватизации занимаемые жилые помещения передаются в равных долях. Если площадь занимаемых жилых помещений превышает площадь, передаваемую безвозмездно, размеры денежных доплат указываются в договоре передачи (продажи) квартир в собственность граждан отдельно по каждому участнику приватизации.

     Граждане, имеющие право на приватизацию жилых  помещений на льготных условиях и  имевшие, но не реализовавшие право  на начисление жилищной квоты до 1 июля 1999 г., имеют право на одноразовое  использование данной льготы.

     Законодательными  актами могут быть предусмотрены  иные случаи безвозмездной передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений государственного жилищного фонда [5].

     Таким образом, приватизация жилья – это  передача в собственность граждан  на добровольной основе занимаемых ими  жилых помещений в государственном  жилищном фонде.

     Для приватизации жилья необходимы следующие  документы: заявление; паспорта или  иные документы, удостоверяющие личность нанимателя и совершеннолетних членов его семьи; свидетельства о рождении несовершеннолетних детей; документ, подтверждающий право на льготы; именные приватизационные чеки "Жилье".

     Приватизация  жилья может осуществляться на основании  именных приватизационных чеков (т.е. государственных именных ценных бумаг Республики Беларусь обеспеченных государственной собственностью,  свидетельствующих о праве  их владельцев на долю в приватизируемой  государственной собственности  и выражают размер этой доли (квоту)).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3

ПРИВАТИЗАЦИЯ  ЖИЛЬЯ КАК ОСНОВАНИЕ  ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 
 

     До  приватизации квартиры, лица, проживающие  в ней условиях найма, подтверждением которого является ордер, являются нанимателями этой квартиры. После приватизации квартира переходит в собственность  лиц, которые участвуют в приватизации.

     Подтверждением  права собственности является свидетельство  о регистрации права собственности  и договора передачи зарегистрированного  в установленном порядке. Договор  социального найма подразумевает  только владение и пользование квартирой, в то время как право собственности  помимо владения и пользования включает в себя еще и право распоряжения данной квартирой. Следовательно, право  собственности предоставляет больше прав. Кроме того, после приватизации квартиры, у лиц, на которых оформлено  право собственности, возникают  дополнительные гарантии. Например: после  приватизации квартиры никто не имеет  право выселить от туда собственников  жилья в случае неуплаты сборов на содержание и ремонт жилого дома [1].

     Граждане  приобретают право  собственности на жилое помещение  на основании:

• строительство жилого дома, части жилого дома, квартиры;
• приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;
• принятия жилого помещения в наследство;
• оформления права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков;
• передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесённого жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
• передачи им жилого помещения в собственности вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;
• совершения гражданско-правовых сделок;
• по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь.

     Юридические лица негосударственной  формы собственности  приобретают право  собственности на жилые помещения  по основаниям: 

• приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;
• передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесённого жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
• совершения гражданско-правовых сделок;
• по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь [5].

     Право собственности на жилое помещение  может быть приобретено на основании  строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры. Необходимо отметить, что в соответствии с ГК, в случаях когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

     До  завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях  – до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила  о праве собственности на материалы  и другое имущество, из которого недвижимое имущество создаётся.

     Следовательно, построенный жилой дом, его часть  или квартира в обязательном порядке  должны быть зарегистрированы, так  как в соответствии с Законом  Республики Беларусь «О государственной  регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г. № 133-З [7] недвижимое имущество признаётся государством созданным только после государственной регистрации этого недвижимого имущества.

        Необходимо отметить, что государственная регистрация  создания капитального строения (здания, сооружения) не может осуществляться ранее государственной регистрации  создания земельного участка, на котором  оно расположено. То есть, в случае строительства жилого дома, части  жилого дома, перед государственной  регистрацией этого недвижимого  имущества необходимо зарегистрировать земельный участок, на котором находится  это имущество. Государственная  регистрация создания квартиры не может  осуществляться ранее государственной  регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором  она расположена.

        При этом после регистрации  создания жилого помещения необходимо зарегистрировать право собственности  на это помещение. Документы, необходимые  для регистрации права собственности  на жилое помещение, установлены  Перечнем административных процедур, осуществляемых государственными организациями  по заявлениям граждан и Перечнем административных процедур, совершаемых  Государственным комитетом по имуществу  и подчинёнными ему организациями  в отношении юридических лиц  и индивидуальных предпринимателей [5].

        Что касается приобретения права собственности на жилое  помещение в результате приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда, то это основание действует только в отношении граждан, так как в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» субъектами приватизации являются граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь. Для приватизации жилого помещения государственного жилищного фонда граждане, проживающие в этом помещении, подают в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение, следующие документы: заявление; паспорта или иные документы, удостоверяющие личность нанимателя и совершеннолетних членов его семьи; свидетельства о рождении несовершеннолетних детей; документ, подтверждающий право на льготы; именные приватизационные чеки «Жильё».

        Принятие  жилого помещения  в наследство как основание возникновения права на жилое помещение возможно как гражданами, так и юридическими лицами. Однако следует учитывать, что юридические лица могут быть наследниками только по завещанию, при условии, что они являлись созданными в момент открытия наследства.

        При наследовании жилого помещения необходимо руководствоваться  нормами ст. 1031 – 1086 ГК [3].

        Оформление  права собственности  на жилое помещение  членом организации  застройщиков как основание приобретения права собственности на жилое помещение может быть только у гражданина.

        Вместе с тем, установлено, что членами организации застройщиков помимо граждан могут быть юридические  лица (как резиденты так и не резиденты Республики Беларусь) и  индивидуальные предприниматели. В  соответствии с Положением об организациях застройщиков, член организации застройщиков, внёсший паевые взносы в полном объёме за жилое (нежилое) помещение, предоставленное  ему в пользование (оплативший стоимость  этого жилого (нежилого) помещения), приобретает право собственности на это помещение с даты регистрации такого права в установленном законодательством порядке. Таким образом, предусмотрена возможность и юридических лиц приобретать право собственности на жилое (нежилое) помещение путём оформления права собственности на это помещение.

        Следует иметь в  виду, что член организации застройщиков, полностью внёсший паевые взносы за жилое (нежилое) помещение, оплативший стоимость этого жилого (нежилого) помещения, до вселения в него (занятия  помещения), вселяется в данное помещение (занимает помещение) на основании свидетельства (удостоверения) о государственной  регистрации права собственности  члена организации застройщиков на построенные в указанном доме жилые (нежилые) помещения, выдаваемого  территориальной организацией по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

        Право собственности  на жилое помещение в связи с передачей им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесённого жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров Республики Беларусь, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схемы комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населённых пунктов, градостроительных проектов детального планирования, утвержденных в соответствии с законодательством, а также для размещения объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь либо государственными программами, утверждёнными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь [5].

        Передача  в собственность  жилого помещения  вместо утраченного  в связи с капитальным  ремонтом или реконструкцией жилого дома. Следует отметить, что в соответствии со ст. 105 ЖК гражданину – собственнику жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, который находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, совместно с членами его семьи предоставляется в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, в пределах населённого пункта, в котором находилось ранее занимаемое жилое помещение (а в сельской местности – в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов).

        В отношении приобретения права собственности на жилое помещение в результате совершения гражданско-правовых сделок ГК установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом указанные договоры должны быть заключены письменно, нотариально удостоверены и зарегистрированы в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Несоблюдение этих требований влечёт недействительность сделки, и она считается ничтожной.

        Перечень оснований, по которым возможно приобретение права  собственности на жилое помещение  не исчерпывающий, следовательно, имеются  и другие основания, предусмотренные  законодательными актами Республики Беларусь. Так, одним из таких оснований  может являться принятие юридическим  лицом – правопреемником реорганизованного  юридического лица жилого помещения, принадлежащего ранее реорганизованному юридическому лицу в собственность. Право собственности на жилое помещение также может возникнуть и по решению суда (в случаях спорных ситуаций по вопросу собственности на жилое помещение) [1].

        Законодательством устанавливается, что право собственности  и граждан, и юридических лиц  негосударственной формы собственности  на жилое помещение в обязательном порядке должно подтверждаться правоустанавливающим документом. Это могут быть регистрационное  удостоверение права собственности  на жилое помещение, соответствующий  договор (заключённый с соблюдением  требований, о которых говорилось выше), свидетельство о праве на наследство, постановление суда (если жилое помещение переходит в  собственность по решению суда) и  прочее.