Приватизация государственного и муниципального имущества: особенности гражданско-правового регулирования и правоприменительной прак

     Рассмотрим  более внимательно проблему порядка  определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду.

     Пунктом 4.9 "Основных положений Государственной  программы приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" установлен порядок определения цены нежилых помещений, приобретаемых в собственность. Между тем, согласно п. 4 ст. 29 ФЗ от 28.08.95 N 154 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются представительными органами местного самоуправления самостоятельно. Этим Законом не предусмотрены какие-либо ограничения для органов местного самоуправления в части установления продажной цены выкупаемого здания, строения, сооружения, нежилого помещения.

     Совершенно  очевидно, что пункт 4.9 Основных положений  Государственной программы приватизации в части установления верхних  пределов продажной цены 1 кв. м выкупленного здания, строения, сооружения противоречит ст. 29 упомянутого Закона. Регулирование федеральным законодательством цены выкупленных объектов приватизации, находящихся в собственности муниципальных образований, на практике зачастую воспринимается как нарушение права муниципальных образований на самостоятельное распоряжение своей собственностью.

     Какими  же нормами следует руководствоваться? Согласно принципам приватизации и ст. 217 ГК РФ, в соответствии с которой порядок приватизации определяется законами о приватизации, при приобретении в частную собственность после 25.07.94 государственных (муниципальных) арендованных нежилых помещений²².

     Определяя цену таких помещений, следует исходить из того, что цена должна быть установлена  в порядке, предусмотренном п. 4.9 Основных положений государственной программы приватизации по методике, утвержденной в соответствии с настоящим пунктом органом местного самоуправления, но с учетом того, что продажная цена 1 кв. м общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на соответствующие коэффициенты.

     В практике возник вопрос: из какой суммы  арендной платы следует исходить при расчете выкупной цены 1 кв. м  помещения - общей суммы годовой  арендной платы по договору или же суммы годовой арендной платы только за 1 кв. м.

     При решении этого вопроса арбитражные  суды, при рассмотрении споров, исходят  из следующего.

     Согласно  п. 4.9 Основных положений Государственной  программы приватизации государственных  и муниципальных предприятий после 01.07.94 при расчете выкупной цены здания, строения, сооружения, нежилого помещения, включая встроенно - пристроенные, продажная цена 1 кв. м не может превышать суммы годовой арендной платы, исчисленной в расчете за 1 кв. м площади арендованного здания, сооружения, помещения, установленной в договоре аренды, а не за всю арендуемую площадь, т.е. в качестве исходной величины принимается установленная в договоре аренды сумма годовой арендной платы за 1 кв. м арендованной площади, а не за всю арендуемую площадь.

     Другая  проблема, которая возникает при  определении цены продаваемого объекта  нежилого фонда, - из какого размера  годовой арендной платы следует  исходить при определении цены продаваемого нежилого фонда, установленного в момент заключения договора аренды соответствующего нежилого помещения или согласованного сторонами к моменту подачи заявления о заключении договора купли - продажи этого помещения²³.

     Этот  вопрос решался судами по-разному. В  ряде случаев продажная цена объекта  недвижимости определялась исходя из суммы годовой арендной платы, установленной при заключении договора аренды.

     Президиум ВАС РФ исходил из следующего. Согласно п. 5 Положения о продаже и временном  порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденного распоряжением Госкомимущества России от 16.02.94 N 353-р, цена продажи объекта недвижимости определяется из суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды на дату подачи заявления о продаже арендуемого помещения.

     Следовательно, при решении указанного вопроса  необходимо руководствоваться пунктами 5 и 6 Положения о продаже и временном  порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в  аренду, согласно которым цена продажи  арендаторам в собственность объектов недвижимости определяется из суммы годовой арендной платы, установленной в соответствующем договоре аренды на дату подачи заявления продавцу надлежаще оформленного заявления о продаже арендуемого помещения. Вызывает у арбитражных судов затруднения вопрос о том, каким нормативным актом руководствоваться при рассмотрении споров по распределению средств от приватизации.

     В практике арбитражных судов возникали  проблемы при рассмотрении споров, вытекающих из невыполнения покупателями объектов приватизации условий договоров купли - продажи о сохранении профиля приобретаемого предприятия²⁴.

     Может ли считаться нарушением условия  конкурса о сохранении профиля приватизируемого предприятия последующая продажа  предприятия, если покупателем сохранены  объемы производства соответствующих товаров (работ, услуг).

     В соответствии со ст. 30 Закона РФ от 03.07.91 "О приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации"²⁵ с изменениями и дополнениями, внесенными законами Российской Федерации" от 05.06.92 и от 24.06.92 сделки по приобретению приватизируемых государственных и муниципальных предприятий признаются недействительными, если нарушены условия, на которых предприятие было приобретено по конкурсу.

     До  настоящего времени нет четких критериев определения понятия "сохранение профиля", и арбитражная практика еще не сложилась.

     Как мне кажется, если продажа (сдача  в аренду) части нежилого помещения  не уменьшает объемы производства соответствующих  товаров (работ, услуг), нет оснований  считать нарушенными общественные интересы.

     Поэтому можно сделать следующий вывод, что продажа (сдача в аренду) части  нежилого помещения, приобретенного по конкурсу, если покупателем сохранены  объемы производства соответствующих  товаров (работ, услуг), сама по себе не ведет к перепрофилированию предприятия.

     Хотелось  бы обратить внимание на то, что товарищество или акционерное общество, созданное  на основе аренды имущества государственного (муниципального) предприятия или  его подразделения и выкупившее это имущество, имеет исключительное право на приобретение в собственность нежилого помещения, которым оно фактически владело, пользовалось в процессе своей деятельности²⁶.

     При разрешении возникающих споров арбитражные  суды исходят из следующего. Факт нахождения имущества на балансе одного из предприятий не является основанием для признания балансодержателя единственным законным владельцем помещений, которые ранее были предоставлены другим предприятиям и организациям в установленном порядке (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.09.92 N 13).

     Кроме того, учитывается, что согласно п. 11 Указа Президента Российской Федерации "О регулировании арендных отношений  и приватизации имущества государственных  и муниципальных предприятий, сданного в аренду" от 14.10.92 и п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2284, товарищество, созданное членами трудового коллектива муниципального или государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия и выкупившее его, имеет преимущественное право приобретения в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендует или которыми оно фактически владело, пользовалось в процессе своей производственной деятельности.

     При разрешении споров, связанных с приватизацией  государственных и муниципальных  предприятий, арбитражные суды исходили из того, что приобретение юридическим  лицом, образованным на базе арендного  предприятия, предусмотренных законом  прав не ставится в зависимость от того, все ли члены трудового коллектива арендного предприятия выступили учредителями соответствующего юридического лица.

     Вопрос  о признании недействительным решения  комитета по управлению имуществом об исключении из уставного капитала общества объекта недвижимости арбитражные суды решают следующим образом.

     Полномочия  комитета по управлению имуществом по внесению в одностороннем порядке  изменений в планы приватизации строго регламентированы законом и  иными правовыми актами. Им не предоставлено право в одностороннем порядке вносить изменения в состав имущества, приватизированного в ходе создания акционерного общества, и уменьшать размер уставного капитала соответствующих акционерных обществ. Следовательно, комитет по управлению имуществом не вправе в одностороннем порядке исключать из уставного капитала акционерного общества отдельные имущественные объекты, вошедшие в состав приватизированного имущества²⁷.

     Следует отметить, что согласно п. 1 Указа  Президента РФ от 22.12.93 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления должны самостоятельно утверждать перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность, в соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность".

     Отсутствие  утвержденного перечня объектов муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о том, что спорный объект не является объектом муниципальной собственности. Следовательно, объекты, указанные в приложении N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

     Арбитражные суды при рассмотрении значительного  количества исков устанавливают, что сделки приватизации государственного и муниципального имущества совершены с нарушением закона и признают их недействительными. В этом случае согласно гражданскому законодательству стороны должны быть приведены в первоначальное положение, то есть уплаченные средства подлежат возврату из бюджета физическим и юридическим лицам. Однако механизм деприватизации (национализации), особенно там, где оплата производилась приватизационными чеками, законодательством не урегулирован.²⁸

     Поэтому по-прежнему достаточно острой остается проблема фактического исполнения решений  арбитражных судов о признании  сделок приватизации недействительными  в тех случаях, когда приватизация имела место за 2 - 3 года до принятия соответствующего решения.

     Нельзя не сказать о том, что при приватизации предприятия путем его продажи на аукционе или по конкурсу имущественные права и обязанности данного предприятия переходят к покупателю в соответствии с законодательством и условиями договора купли - продажи. Согласно п. 2 ст. 28 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" покупатели приватизируемых государственных и муниципальных предприятий становятся правопреемниками их имущественных прав и обязанностей в соответствии с законодательством и условиями договоров купли - продажи этих предприятий, заключаемых по результатам конкурсов и аукционов. Следует отметить, что в случае приватизации государственного или муниципального предприятия путем его продажи по конкурсу или на аукционе вопрос о порядке перехода прав и обязанностей приватизированного предприятия к его покупателю решается в соответствии с законом о приватизации.

     Необходимо  обратить внимание на то, что условия, на которых объект приватизации был  приобретен по конкурсу, является элементом сделки приватизации, носящим публично - правовой характер, и обязательны для всех участников гражданского оборота в период действия соответствующих условий.

     Следует сказать, что условия приобретения объекта приватизации по конкурсу предлагаются продавцом на общих основаниях и в случае продажи на инвестиционном конкурсе объекта незавершенного строительства²⁹. При рассмотрении споров, вытекающих из продажи на инвестиционном конкурсе объектов незавершенного строительства, арбитражный суд исходит из того, что кроме обязательств по объемам инвестиций от покупателей может быть потребовано выполнение и других условий, предусмотренных п. 2.8 Временного положения о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации по конкурсу, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 29.01.92 N 66.

     В судебной практике возникли вопросы, связанные  с применением ст. 295 ГК РФ, Закона РФ "О приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в РСФСР" и Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, в том числе о праве государственного (муниципального) предприятия вносить принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество в уставный (складочный) капитал акционерного общества или товарищества (самостоятельно или с согласия собственника). Вправе ли государственные (муниципальные) предприятия продавать в частную собственность принадлежащие им доли (паи, акции) в капитале иных юридических лиц самостоятельно или с согласия соответствующего комитета по управлению имуществом без соблюдения порядка, установленного п. 5.12.2 Государственной программы.