В соответствии с ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им помещения на жилое помещение, предоставленное но договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, по действующему законодательству допустим обмен только в жилищном фонде социального использования и только равноценными правами: права пользования на право пользования.

     Расторжение договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон в  соответствии со ст. 88 ЖК РФ может произойти  в случае капитального ремонта или  реконструкции дома. Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, peгулируются Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, принятыми в соответствии с ними иными нормативно-правовыми актами РФ (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

     Расторжение договора найма жилого помещения  в судебном порядке применяется  в качестве правовой санкции или  как мера принуждения, не относящаяся к санкциям. За нарушение жилищных обязательств законодательство предусматривает карательные санкции, под которыми понимаются установленные законом или договором негативные последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.

     Как мера ответственности нанимателя расторжение  договора социального найма применяется  по основаниям, предусмотренным п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ:

     - невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнессния платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению;

     Для социального найма расторжение  договора в качестве меры ответственности  нанимателя и членов его семьи  предусмотрено по основаниям: невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ); разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 4 ст. 83 ЖК РФ); систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 4 ст, 83 ЖК РФ); использование жилого помещения не по назначению; самовольное переустройство (перепланировка) (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

     Не  в качестве меры ответственности  расторжение договора социального найма по требованию наймодателя может быть по основаниям: уменьшение общей площади жилого помещения либо ее увеличение, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо площадь помещения существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).

     Ответчик  признается невиновным, если докажет, что предпринял все меры заботливости и осмотрительности для надлежащего  исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Уважительность причины неплатежей в соответствии с презумпцией вины должника, не исполнившего обязательство, доказывается ответчиком по делу.

     Законодательство  не ставит в зависимость вопрос о  выселении ни от размера задолженности, ни от наличия другого жилья.

     В соответствии с ч. 2 ст. 83 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме  проживающих совместно с ним  членов его семьи в любое время  вправе расторгнуть договор.

     В отношении договора социального  найма законодатель закрепил возможность расторжения договора с помощью конклюдентных действий нанимателя и членов его семьи: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Указанное основание не включено законодателем в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, где содержатся другие основания расторжения договора по требованию наймодателя. Однако с инициативой расторжения договора в таких случаях выступает именно наймодатель.

     Наймодателю не предоставлено право расторгнуть  договор найма жилого помещения  способом одностороннего отказа от его  исполнения в течение срока действия соглашения.

     Заключение

     Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В качестве первого может быть уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация)

     Название  «договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

     При регулировании отношений социального  найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Правом  на получение жилья по договору социального  найма обладают малоимущие граждане, нуждающиеся в жилой площади.

     Принятие  на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений, данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

     С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

     Жилое помещение, передаваемое по договору социального  найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

     Договор социального найма жилого помещения  заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения (административный акты), а так же в соответствии с типовым  договором социального найма жилого помещения, утвержденным правительством РФ⁷, в письменной форме.

Список  литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) "Российская газета", N 7, 21.01.2009;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. № 51-ФЗ;

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.96г. № 14-ФЗ;

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 3) от 26.11.01г. № 146-ФЗ;

5. Жилищный  кодекс Российской Федерации от 29.12.04г. № 188-ФЗ "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.04г. № 190-ФЗ "Парламентская газета", N 5-6, 14.01.2005.

7.  Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» // Российская газета. 2004. 29 декабря;

8. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета. 2005. 27 мая;

9. Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие: Юристъ, 2008;

10. Крашенинников П.В., Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. - М.:Статут, 2010

11. Суханов Е.А. Гражданское право: в 2 т. Том 2: Учебник / Изд. "Волтерс Клувер" отв. ред. М.,2010;