– сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, на основе учета предоставляется жилое  помещение в виде отдельной квартире или дома органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями в первоочередном порядке, а участковым уполномоченным – не позднее 6 месяцев с момента вступления на должность;

     Отдельному  учету подлежат лица, обладающими  правами на внеочередное получение жилья (п. 2 ст. 57 ЖК РФ): граждане, жилое помещение которых признано в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

     Граждане  снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих, предусмотренных статьей 56 ЖК РФ, случаях:

1. Подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2. Утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3. Выезда их на место жительства в другие муниципальные образования, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4. Получении ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5. Предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
6. Выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющий принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

     Право состоять на учете в качестве нуждающихся  в жилых помещениях сохраняется  за гражданами до получения ими жилых  помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета. Согласно статье 6 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма. Данные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренными п.1, 3-6 ч. 1 ст.56 ЖК РФ, а также утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договору социального найма.

     Глава II. Элементы договора социального найма

     2.1. Предмет договора социального найма жилого помещения

     Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения  одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

     В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом  договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Как следует  уже из самого названия, предметом (объектом) договора найма, служит жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан.

     Жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)².

     Договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес.

     Жилые помещения предоставляются из жилищного  фонда социального использования  согласно норме предоставления, которая  устанавливается для каждого  муниципального образования отдельно. Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 19 ЖК РФ).

     Жилое помещение, передаваемое по договору социального  найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

     Обязательное  требование к помещению как к  предмету найма: жилое помещение  должно быть свободно от любых обязательств.

     Жилое помещение по договору социального  найма должно предоставляться по месту жительства лица, состоящего на учете, в черте соответствующего населенного пункта и общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ). Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по договорам социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома предназначенные для проживания одной семьи). Изолированная комната может предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ (когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире).

     Жилое помещение по договору социального  найма в исключительных случаях  может быть предоставлено общей  площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза. К таким случаям ч. 2 ст. 58 ЖК РФ относит:

     - если жилое помещение представляет  собой одну комнату или однокомнатную  квартиру и;

     - если жилое помещение предназначено  для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ³.

     Кроме того, при предоставлении жилых помещений  по договору социального найма заселение  одной комнаты лицами разного  пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия⁴.

     Следующим аспектом, который необходимо здесь  затронуть является рассмотрение того, что не может являться предметом  договора социального найма. Предметом  договора социального найма жилого помещения не могут быть:

     - непригодные для постоянного проживания помещения;

     - неизолированное жилое помещение,  комнаты квартир и жилых домов,  связанных общим входом (смежные  комнаты) и части комнат;

     - помещения вспомогательного использования  (например, кухня, ванная, коридор  и.т.д);

     - общее имущество в многоквартирном доме (например, межквартирные лестничные клетки, лифты, технические этажи и другое имущество, перечисленное в ст. 36 ЖК РФ).  

2.2. Стороны в договоре социального найма жилого помещения

     Сторонами договора социального найма выступают наймодатель и наниматель. В качестве первого может быть только собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация).

     Договор социального найма жилого помещения  заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения, а так же в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным правительством РФ⁵, в письменной форме.

     В договорах социального найма  нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое  помещение предназначено для  проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК).

     Нанимателем является член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу наниматель выступает законным «представителем» членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. Некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя множественности лиц – так называемого «субъектного состава» (член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели).

     Наряду  с нанимателем равными с ним правами и обязанностями по договору социального найма обладают члены его семьи, которые должны быть указаны в договоре, то есть перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения.

     К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники. Основной сложностью здесь является то, что в семейном законодательстве не дается определения понятию «семья». Поэтому в разных отраслях законодательства, связанных с конкретными правами и обязанностями определяется по разному. И круг лиц, которые является членами семьи, определяется целями правового регулирования. Согласно ст. 69 ЖК членами семьи нанимателя по договору социального найма признаются совместно проживающие с ним супруг, а так же дети и родители данного нанимателя жилого помещения.

     Члены семьи нанимателя обладают равными  с ним правами и обязанностями  по договору социального найма жилого помещения. Дееспособные члены семьи  нанимателя несут солидарную с ним  ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В качестве примера можно привести солидарную по оплате жилья и коммунальных услуг. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого от них в отдельности (ч. 1 ст. 323 ГК РФ). Но в этом правиле есть и некоторые исключения. Наравне с солидарной ответственностью применяется долевая ответственность. Долевая ответственность обеспечивает индивидуальную ответственность лица. Должник отвечает в точно определенном объеме, что соответствует его интересам. Как следствие такая форма больше стимулирует конкретных участников правоотношений, поскольку однозначно определяет размер его ответственности и не позволяет переложить ее тяжесть на другого лица.

     Прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения не влияет на объем прав и обязанностей проживающего с ним бывшего члена семьи. Право пользования бывшего члена семьи предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме сохраняется. Однако бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам.

     Что касается цены то плата за жилое  помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения  состоит из следующих составляющих:

• Плата за проживание (за найм);
• Плата за коммунальные услуги;
• Плата за содержание и ремонт жилого помещения.

     Следует отметить и то, что граждане, признанные малоимущими и занимающие помещение  по договорам социального найма  освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещение (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

     2.3. Содержание договора социального найма

     Под содержанием договора понимается совокупность прав и обязанностей сторон договора, а так же иные условия его заключения.

     В новом Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права  и обязанности, как нанимателя, так  и наймодателя. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений.

     Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 ЖК РФ), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ) и др.

     К обязанностям наймодателя относится:

1. передать нанимателю помещение в надлежащем состоянии;
2. систематически производить осмотр жилых помещений и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого помещения и соответствующего оборудования;
3. своевременно производить в квартире нанимателя капитальный ремонт, заменять основные конструкции дома, двери, оконные переплеты и т.д.
4. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
5. предоставлять нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарно-техническим требованиям, не расторгая при этом договор социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи производится за счет наймодателя;
6. своевременно производить подготовку жилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях.