Кроме того, наймодатель жилого помещения  выполняет и иные обязанности  предусмотренные жилищным законодательством  и договором социального найма  жилого помещения. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий  обязанностей предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность предусмотренную законодательством.

     При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по проведению капитального ремонта сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.

     Теперь  перечислим права нанимателя, предусмотренные  статьей 67 ЖК РФ. Наниматель вправе в  установленном порядке:

     1) вселять в занимаемое им жилое  помещение с письменного согласия  всех совершеннолетних членов  семьи других лиц. На вселение  несовершеннолетних детей согласия не требуется. Наймодатель не дает своего согласия на вселение тогда, когда вселяются дети, родители и супруг нанимателя. Если же вселяются другие лица, то наймодатель должен дать согласие на их вселение. Но отказать он может только в одном единственном случае – если после вселения не будет соблюдаться учетная норма площади на одного человека, другими словами семья станет нуждающейся в улучшении жилищных условий.

     2) С письменного согласия всех  совершеннолетних членов семьи,  включая временно отсутствующих, произвести обмен жилого помещения. Согласно ЖК РФ обмен жилыми помещениями допускается теперь только между нанимателями по договору социального найма. Прежнее законодательство допускало обмен и в отношении жилых помещений, занимаемых членами ЖК или ЖСК до полной выплаты паевого взноса, а так же в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности; Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке.

     Если  в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение в течение 14-ти рабочих дней.

     Обмен жилья между гражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

     Обменные  цепочки можно выстраивать без  ограничения количества участников, главное, чтобы ваша жилплощадь при  этом не уменьшилась настолько, что  вы вновь запроситесь в очередь  на улучшение жилищных условий. Обмен проводится с согласия наймодателей.

     3) сдавать жилое помещение в  поднаем. Наниматель жилого помещения,  предоставленного по договору  социального найма, с согласия, выраженного в письменной форме,  наймодателя и проживающих совместно  с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма заключается на срок определенный сторонами этого договора. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на один год;

     4) разрешать проживание в квартире  временных жильцов. Срок проживания  временных жильцов не может  превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение  по истечении согласованного с ними срока. А если срок не был согласован, – то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ответственность за них несет наниматель;

     5) требовать от наймодателя надлежащего  содержания и своевременного  проведения капитального ремонта  жилого помещения, надлежащего  участия в содержании и ремонте  мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг;

     6) требовать, с согласия всех  членов семьи, изменения договора  социального найма жилого помещения;

     7) с согласия всех членов семьи,  требовать расторжения договора;

     8) с согласия всех членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте с 14 лет, приобрести занимаемое жилое помещение в собственность;

     Наниматель  по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и  пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

     Главной обязанностью нанимателя является своевременная  оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог  на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его, не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт.

     В договоре представляется весь «ассортимент»  услуг, которые должны быть предоставлены нанимателю жилья. Имея такой договор, наниматель может смело требовать от наймодателя, которому он платит деньги, то, что ему положено.

     Можно потребовать в судебном порядке  и возмещения убытков, причиненных  в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).

     Обязанности же нанимателя сводятся к следующему списку:

1. соблюдать правила пользования жилым помещением;
2. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
3. обеспечивать сохранность жилого помещения и оборудования находящегося в нем;
4. поддерживать его в надлежащем состоянии;
5. проводить текущий ремонт жилого помещения не реже 1 раза в 5 лет;
6. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
7. устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а так же производить замену и ремонт оборудования, если указанные повреждения возникли по вине нанимателя и членов его семьи;
8. информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по договору социального найма не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
9. Соблюдать правила общежития, не нарушать права и законные интересы соседей;
10. на время проведения капитального ремонта переезжать вместе с членами семьи в другое помещение, предоставленное наймодателем;
11. При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей, освободить и сдать наймодателю жилое помещение по акту в надлежащем виде.

     Глава III. Прекращение договора социального найма

     3.1. Основания прекращения договора социального найма

     Одной из важнейших проблем жилищного  права является проблема прекращения  жилищного правоотношения, прекращения  жилищных прав и обязанностей определенного  субъекта на определенное помещение. Прекращение данного правоотношения означает прекращение правовой связи, которая существовала между участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них⁶.

     Жилищное  правоотношение социального найма  носит длительный характер. Но, тем  не менее, рано или поздно наступают  определенные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение  жилищного правоотношения данного  вида.

     Понятия «прекращение правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения», «расторжение договора социального найма жилого помещения» и «выселение из жилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой. Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга.

     Прекращением  жилищного правоотношения следует  считать ликвидацию составляющих его  прав и обязанностей сторон, в том  числе субъективного права конкретного  гражданина пользоваться конкретным жилым  помещением.

     Прекращение договора найма происходит так же и по обстоятельствам, не содержащим в себе волевой характер. В специальных нормах гражданского и жилищного законодательства закреплены основания прекращения договора найма жилого помещения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон:

1. в случае фактической невозможности исполнения обязательств – утрата (разрушение) жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ), невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).
2. смерть одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК РФ);
3. принятие акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст, 687 ГК РФ; п. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п, 3. ст, 687 ГК РФ; п. 1 ст. 85 ЖК РФ).

     В основе прекращения жилищного правоотношения социального найма по объективным  обстоятельствам лежит событие юридический факт, не зависящий от воли и сознания людей.

     И в завершении хотелось бы сказать, что  не трудно заметить то что специальные  нормы о прекращении договора найма жилого помещения являются отражением общих норм о прекращении  обязательств.

     3.2. Расторжение договора социального найма

     Понятие расторжения договора исследовано  в юридической литературе. расторжение  договора - это акт, направленный на прекращение действия частично или  полностью неисполненного договора, и тем самым возникающих из него обязательств, на будущее время.

     Применительно к жилищному найму его расторжение  можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по соглашению сторон, по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, по иску наймодателя.

     Расторжение договора выполняет три различные  роли:

• является отражением изменений экономической обстановки и необходимости преобразований невыгодных существующих отношений;
• может применяться как санкция за нарушение обязательств;
• может применяться как мера защиты прав.

     Согласно  ст. 83 ЖК РФ договор социального найма  может быть расторгнут:

     1) по соглашению сторон;

2. по требованию нанимателя и членов его семьи;
3. в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
4. по требованию наймодателя.

     В жилищном законодательстве предусмотрены  специальные случаи заключения соглашения, влекущего расторжение договора социального найма жилого помещения:

1. в связи с переводом жилого помещения в нежилое (ст. 22 ЖК РФ);
2. расторжение договора социального найма в связи с заключением договора обмена (ст. 74 ЖК РФ);
3. расторжение договора социального найма в связи с капитальным ремонтом и реконструкцией жилого помещения (ч. 2 и ч. 3 ст. 86 ЖК РФ);

     Нанимателю  по договору социального найма принадлежит право на обмен занимаемого жилого помещения (п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Отношения по обмену жилых помещений по договору социального найма урегулированы ст. 72-75 ЖК РФ.