Правовые аспекти оценки недвижимости

1) об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

2) о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

3) новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

Отметим, что информация о кадастровой стоимости недвижимости становится все более и более доступной. Одним из доказательств данного утверждения служит интерактивная кадастровая карта, недавно появившаяся на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

ЧАСТЬ 3.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

3.1.         ПРОБЛЕМЫ, СТОЯЩИЕ ПЕРЕД ОЦЕНКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ни одна страна, даже самая развитая, не может обойтись без проблем в области оценки недвижимости. И так как в России рынок недвижимости нестабилен, оценщики сталкиваются со многими трудностями.

Одна из наиболее актуальных проблем – это широко распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономики. Например, множество арендных договоров, относящихся к коммерческой недвижимости, имеют "теневую" составляющую для избегания НДС. Другими словами, только часть арендной платы указывается в договоре и включает НДС, а другая часть платится наличными, избегая налогообложения.

С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное такими арендными договорами, может иметь по крайней мере две рыночные стоимости - одну, основанную на официальных договорах аренды, другую - на фактических доходах от аренды. Более того, при продаже такого здания ожидаемая цена за него будет, скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такого сорта теневых компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требует определенного профессионального мастерства и вполне заслуживает чисто профессионального обсуждения.

Моральная дилемма в таких ситуациях очевидна, так как гражданские и профессиональные требования к оценщику противоречат друг другу.
Другая достаточно широко распространенная ситуация состоит в том, что юридический собственник доходной недвижимости не вполне контролирует эту недвижимость и имеет не вполне ясные, но явно ограниченные возможности ею распоряжаться, причем это может распространяться не только на продажу, но даже и на сдачу в аренду или наем нового управляющего. И неизвестно, какова должна быть методология отражения в оценке стоимости объекта такого нестандартного, с западной точки зрения, ограничения прав собственности.

Существуют и другие проблемы. Например, при оценке недвижимости доходным подходом часто присутствует недостаток достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом. Кроме того, если рынок в том или ином регионе еще не сложился, может почти полностью отсутствовать информация, необходимая для традиционных оценок ставок капитализации.

Что же касается самого метода расчета ставки капитализации, то подробность информации о нем огорчает. Различные подходы к выбору ставок капитализации зачастую публикуются без каких-либо обсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России.

Если оценщик применяет метод дисконтирования денежного потока, то ситуация не лучше. Опять же отсутствуют условия применимости самой данной идеологии, не всегда обозначены адекватные способы определения ставок дисконтирования, часто не осмыслены результаты в связи с колебаниям параметров, а также отсутствует статистика, как и при методе капитализации.

Сами отчеты об оценке часто излагаются в труднодоступном для чтения стиле. Оценщики, конечно, понимают, что они написали, но вот заказчики нередко испытывают трудности в разборе оценочных заключений.

Большая проблема также состоит в самом определении недвижимости. В последние годы многие оценщики трактуют понятие «недвижимость» как различного рода здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения. Но, как мы уже указывали раньше, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, к недвижимости относятся также и иные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Проблема усугубляется тем, что в российских условиях с правовой точки зрения в большинстве случаев мы сталкиваемся не с едиными объектами недвижимости, а со сложными земельно-имущественными комплексами. Различные части подобных комплексов – земельный участок, здания, сооружения обычно имеют различный правовой титул. Причем, некоторые из них, например, постоянное (бессрочное) пользование, необоротоспособны. То есть, совершение сделок по отчуждению объектов недвижимости с подобными правовыми титулами действующим законодательством не предусматривается. К этому добавляются еще и многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные стыки гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.

Более того, как это ни покажется удивительным, значительная часть зданий расположена совсем не на надлежащим образом сформированных, документально оформленных и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) земельных участках.

Можно привести лишь несколько примеров наиболее болезненных проблем, непосредственно связанных с системой массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости в контексте реальных земельно-имущественных отношений. Прежде всего, это система нормирования урбанизированного землепользования, а точнее, ее отсутствие. Землеотводы для промышленных предприятий, линейных объектов различного рода, далеко не всегда делались в соответствии с научно обоснованными нормами. Городская инфраструктура оказалась неразрывно связанной с инженерными и транспортными сетями крупных предприятий, а ее запредельный износ не обеспечивает выполнения даже минимальных требований по безопасности жителей. Количество объектов социально-культурной сферы и их распределение не отвечает задачам организации полноценного отдыха и духовного развития горожан, здравоохранения и образования.

Нерешенность проблемы нормирования землепользования сочетается с рядом проблем обеспечения «рационального» и «эффективного» землепользования, упомянутых в Земельном кодексе, но не получивших дальнейшего развития в нормативной базе и практическом применении этих «норм».

То есть остаются многочисленные источники неопределенностей объективного и субъективного характера – как в формировании застроенных и незастроенных земельных участков в городской среде, так и в неопределенности характеристик самой городской среды и ее влиянии на ценообразование даже надлежащим образом сформированных земельных участков.

В результате, при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее – со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики. И очень часто практикующим оценщикам приходится самим проводить соответствующую аналитическую работу. Далеко не все оценщики в состоянии определить особенности правового титула объекта оценки, возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на землю при анализе объекта оценки и задачи оценки. Тем более, когда в составе земельно-имущественного комплекса земельный участок находится на одном праве, часто даже необоротоспособном, а здание – на другом, а заказчик требует определить исключительно «рыночную» стоимость объекта.

Многие оценщики в такой ситуации поддаются соблазну провести элементарное описание сметы затрат по простому воспроизводству «оцениваемого» здания или созданию аналогичного объекта, а о проблемах формирования и оценки земельного участка даже и не упоминать. Тем более, что прейскуранты на все виды строительных работ вполне доступны, расчеты приходится проводить достаточно громоздкие, и в отчет можно включить многочисленные таблицы со ссылками на авторитетные источники информации. А раз в составе земельно-имущественного комплекса «земля» не оформлена, то ее как объекта оценки вроде бы и не существует.

Более того, во многих отчетах оценщики делают специальный акцент на то, что проведение анализа юридических особенностей или каких-либо правовых аспектов задачи оценки не входит в их компетенцию. А всю ответственность за возможные правовые нестыковки в характеристиках правового титула объекта оценки и последствия ненадлежащей оценки пытаются переложить на заказчика оценки. Но большинство заказчиков оценки еще меньше подготовлено к решению подобных задач по всесторонней подготовке задания на оценку. Поэтому проблема не решается, а риски получения недостаточно достоверных результатов оценки растут.

Для оправдания такого «подхода к оценке» даже приходится сталкиваться с различными «теоретическими» обоснованиями понятия недвижимости, опирающимися на реальную практику оценки «жилой недвижимости» – квартир различного вида, отдельных комнат, нежилых помещений различного типа. Такая «недвижимость» никак не связывается с «землей» при ее продаже риэлторами, оформлении соответствующих документов. И эти положения переносятся на все виды недвижимости, вопреки нормам действующего законодательства. Часто даже используются ссылки на ипотеку – кредитование под залог недвижимости для приобретения квартиры. И подобные подходы к системе ипотечного кредитования – это не только позиция определенной части «практиков», недостаточно внимательно относящихся к мировому опыту и сути соответствующих положений действующего законодательства. К сожалению, они характерны и для многих российских законодателей. Почему-то им кажется странным, что во всех развитых странах ипотека – это кредитование строительства дома на земельном участке под залог этого земельного участка.

3.2.         ПУТИ РАЗВИТИЯ ПРАВОВЫХ НОРМ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Многие проблемы оценки недвижимости должны решаться методами нормативно-правового регулирования. Разберем основные предложения чиновников, касающиеся оценки недвижимости.

В Госдуме скоро будет рассмотрен законопроект, призванный установить общие принципы проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, а также определить порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах ее определения.

Законопроектом вводится определение кадастровой стоимостью объекта недвижимости, под которой понимается определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, утвержденная в установленном порядке;

1) устанавливается периодичность государственной кадастровой оценки (не чаще 1 раза в три года и не реже 1 раза в пять лет - аналогичный период применяется в настоящее время для кадастровой оценки земель).

2) устанавливается, что заказчиком кадастровой оценки является орган исполнительной власти субъекта РФ, а исполнителями - только оценщики, удовлетворяющие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей.

3) предусмотрено, что работы по определению кадастровой стоимости должны выполняться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по кадастровой оценке.

По словам законодателей, такой подход позволяет не только сохранить единую систему оценки имущества, но также учесть специфику массовой оценки и необходимость обеспечения дополнительной ответственности, которая возникает при оценке большого количества объектов для целей налогообложения, с учетом последствий данной оценки.

Также чиновники предлагают ввести единые требования к отчету об оценке. Действительно, введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета.

Для вновь образуемых объектов недвижимости законодатели предлагают специальную процедуру кадастровой оценки. Такая оценка проводится оценщиком, выполнившим работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном субъекте, который на основании ранее полученных моделей определяет оценку нового объекта. Указанный подход позволяет обеспечить методологическое единство при определении налогооблагаемой базы.

Отметим, что далеко не все предложения чиновников находят поддержку в парламенте. Например, год назад депутаты Госдумы отклонили законопроект, который предлагал отменить обязательную оценку государственного и муниципального имущества.

3.3.         СПОСОБЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Несложно сделать вывод, что указанными законопроектами невозможно решить все проблемы в сфере оценки недвижимости. Так какие же пути развития можно предложить еще?

Прежде всего, необходимо создать и принять национальные стандарты оценки объектов недвижимости в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений, – как массовой, так и индивидуальной. Причем нужны такие стандарты, которые стоят на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывают все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являются ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. При этом особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки, о которых уже говорилось. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений.