Правовые аспекти оценки недвижимости

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

на тему

«ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»

МОСКВА

2008

ПЛАН КУРСОВОЙ РАБОТЫ

Введение                                                                                                                                            3

Часть 1. Оценка недвижимости и ее значение                            4

1.1. Основные понятия оценочной деятельности                                                        4

1.2. Краткая история оценки недвижимости                                                                      5

1.3. Место оценки недвижимости в рыночной экономике                                          9

Часть 2. Правовая база оценки недвижимости                            12             

2.1. Законодательство об оценочной деятельности                                                        12

2.2. Оценочные стандарты в области недвижимости                                          16

2.3. Государственный кадастр недвижимости                                                                      24

Часть 3. Перспективы развития оценки недвижимости в России                                                                                                                                                          28

3.1. Проблемы, стоящие перед оценкой недвижимости                                          28

3.2. Пути развития правовых норм оценки недвижимости                                          33

3.3. Способы совершенствования оценки недвижимости                                          35

Заключение                                                                                                                                            39

Список использованной литературы                                                        40

ВВЕДЕНИЕ

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии всей страны.

Анализируя и изучая рынок недвижимости, необходимо грамотно оценивать объекты недвижимости, то есть совершать операции по определению стоимости имущества. А для этого нужна подробная законодательная база. На протяжении последних двух десятилетий законы и иные нормативные акты в области оценки недвижимости постоянно изменялись. Поэтому тема оценки недвижимости в настоящее время является очень актуальной.

Целью данной курсовой работы является подробный анализ нормативных актов в области оценки недвижимого имущества. Сначала разбирается общее понятие оценочной деятельности, а также приводится краткая история оценки недвижимости в России. Затем приводится описание основных нормативных актов в сфере оценки недвижимости. При этом отдельное внимание уделяется государственному кадастру недвижимости, который стал особенно активно развиваться в последние годы. В заключение приводится анализ проблем, стоящих перед оценкой недвижимости сегодня в России, и путей их решений.

ЧАСТЬ 1

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ЗНАЧЕНИЕ

1.1.         ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости, необходимо ознакомиться с общими понятиями оценочной деятельности.

Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, - профессия оценщика, является сравнительно новым для России видом бизнеса.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики – лица, проводящие оценку объектов, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов.

В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной деятельности.

Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. О ней в дальнейшем и пойдет речь.

1.2.         КРАТКАЯ ИСТОРИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

История развития оценки недвижимости в дореволюционной России насчитывает более 50 лет. До отмены крепостного права в 1861 году основной деятельностью, имеющей отношение к оценке недвижимости, было межевание, которое производилось на основании указа 1765 года. Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как в то время налогов на имущество еще не существовало. Но в то же время межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения, к которым относилось землевладение сельских общин, частные поместья и земли, принадлежавшие казне, императору и церкви.

С отменой крепостного права в 1861 году появилась новая система налогообложения недвижимости. Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ".

Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом для организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд - провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования городские и земские управы вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

К концу XIX века вопрос о принятии единообразного подхода к оценке как земли, так и городской недвижимости стал весьма актуальным на государственном уровне. В 1893 году был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, а также были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ". В 1899 году закон изменился.

Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки.

Именно в России начала ХХ века сформировалась новая для того времени научная дисциплина, которая за ее заслуги в мире получила название «русская оценочная статистика».

Основные концепции оценочной статистики, как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:

1) оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данный момент, в данной местности;

2) изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;

3) в силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости;

В рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие выработать методики оценки недвижимости.

Даже общее описание организации и методических основ оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу 20 века методические разработки и организационные подходы к оценке, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться отдельных выдающихся результатов, не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Конечно, в той методике оценки недвижимости существовали и проблемы. Основные из них были следующие:

1) отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;

2) отсутствие специального государственного органа для руководства оценкой;

3) неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;

4) отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;

5) конфликты оценочных комиссий с земствами;

6) неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;

7) незаинтересованность земств в оценке недвижимости.

После революции наступил советский период истории России. В СССР в течение более семидесяти лет профессии «оценщик» не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Как правило, стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на строительство или по цене покупки, но иногда цифры брались просто «с потолка». Оценка производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись совместные проекты с иностранными государствами или солидными зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты — заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия.

Современный рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 году. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Однако в советский период (1917-1990) был накоплен богатый опыт определения нормативной величины затрат на строительство в форме его сметной стоимости, на основе которой затем определялась балансовая стоимость построенных объектов.

В первые годы после развала СССР никакой законодательной базы в области оценки недвижимости в России не было. Первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе. Ситуация усугублялась тем, что цены на недвижимость росли очень быстро, иногда за год повышаясь в два раза. Количество сделок с недвижимостью постоянно возрастало, так что проблема оценки недвижимости стояла в те годы очень актуально.

История оценки как профессиональной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 15 лет назад, в 1993 году. За это время до сегодняшнего дня сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано требованиями нового времени. Рост банковского кредитования подхлестнул развитие российского рынка оценки недвижимости. В начале 2000-х годов его характеризовали как отличающийся сложной и пестрой структурой, а также явлениями, не вполне характерными для "цивилизованного мира".

Специалисты утверждают, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце XIX века. А это означает, что к оценке недвижимости в дореволюционной России стоит присмотреться повнимательнее.

1.3.         МЕСТО ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

Как уже говорилось ранее, сейчас наша страна находится на стадии развития рыночной экономики. А это означает, что любая деятельность, производимая в России, связана с рыночными отношениями. В нашем случае речь идет о рынке недвижимости.

Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо собрать информацию о рынке недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений между лицами, заключающими сделки, а также совокупность механизмов, с помощью которых производятся следующие действия:

1) передаются права собственности и иные имущественные права на объекты недвижимости;

2) устанавливаются цены на объекты недвижимости;

3) распределяется территория по видам использования земель и ее улучшения (зданий, сооружений и т.д.).