Правовые аспекти оценки недвижимости

Рынок недвижимости отличается от рынка других товаров и услуг, он является несовершенным рынком:

1) рынок недвижимости не является централизованным; он разделен на множество локальных (местных) рынков, каждый из которых ведет себя особым образом;

2) отсутствует стандартизированный движимый товар, обусловленность недвижимости своим местоположением приводит к уникальности любого объекта недвижимости, нет двух одинаковых объектов;

3) сделки осуществляются на нерегулярной основе;

4) данные о ценах, условиях сделок и кредитных отношениях носят конфиденциальный характер, не существует общепризнанного источника надежной информации;

5) объект недвижимости неотъемлем от своего местоположения и его будущее определяется ситуацией (экономической, демографической, политической, экологической);

6) предложение на рынке недвижимости неэластично, т. е. при резком изменении спроса сложно в короткий срок увеличить предложение объектов;

7) в каждой сделке могут быть свои особые условия финансирования;

8) рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию на местном и федеральном уровнях.

С рыночной экономикой больше всего связан один из основных подходов к оценке недвижимости – доходный подход, также называемый рыночным. Он основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Существуют и другие подходы к оценке недвижимости – затратный и сравнительный. Они также связаны с рыночной экономикой, но в меньшей степени.

ЧАСТЬ 2

ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.         ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Основной нормативный акт, регулирующий оценочную деятельность в России, – это Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Напрямую об оценке недвижимости в данном документе не сказано, однако в нем присутствует важная информация, касающаяся понятия оценочной деятельности, условий осуществления оценки и регулирования оценочной деятельности.

Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и т.д.

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. В то же время Федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.

В Законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы.

Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности.

С целью записи в бюджетные доходы возможно большего числа поступлений разработаны определенные комбинации с государственным имуществом - от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство.

Кредитование под залог, практикуемое банками, с принятием Закона об оценочной деятельности стало более унифицированным и цивилизованным, т.к. раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге.

В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оценивается стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий.

Немаловажное значение придается регулированию оценочной деятельности. До 1 июля 2006 года каждый оценщик обязан был получать лицензию на осуществление своей деятельности. Теперь же лицензирование отменено, и вместо него получили развитие саморегулируемые организации. Это широко распространенное в мире явление. За рубежом саморегулируемые организации создаются «снизу», по инициативе субъектов рынка, и, как правило, объединяют предприятия одного профиля или специалистов одной профессии.

Членство в такой организации требует от субъекта выполнения определенных правил, но и дает субъекту некоторые привилегии – например, обеспечивает обращения к нему потребителей в первую очередь.

Авторитет таких организаций – следствие того, что в них добровольно объединяются лучшие, самые авторитетные представители профессии, которые добровольно берут на себя обязательства выполнять разработанные ими же самими правила и стандарты. Прекращение членства субъекта по решению организации имеет самые пагубные последствия для его репутации и в конечном итоге для его бизнеса.

Именно в силу самодостаточности таких организаций, власти относятся к ним с большим уважением, спрашивают и учитывают их мнение по профессиональным и этическим вопросам, при разработке соответствующего законодательства и изменений к нему, и т.п. Такие организации являются частью того, что называется гражданским обществом.

Наличие таких саморегулируемых организаций (СРО) удобно и для государства. Конфликты разрешаются не на уровне государство – субъект, а на уровне государство – СРО. Проще и эффективнее иметь дело не с многочисленными субъектами рынка, а со сравнительно небольшим количеством организаций. Соглашение с саморегулируемой организацией автоматически ведет к соглашению со всеми ее членами.

Российское законодательство о саморегулируемых организациях, по-видимому, преследует ту же цель: уменьшение количества субъектов, с которыми приходится взаимодействовать, способствование разработке профессиональных и этических правил, регулирующих деятельность членов.

В оценочной деятельности понятие СРО появилось явочным порядком. По существу, все профессиональные объединения оценщиков являются саморегулируемыми организациями. Перед ними ставятся примерно такие задачи:

– не потерять, а, возможно, и усилить государственный контроль оценочной деятельности;

– переложить существенную часть функций контроля с государства на саморегулируемые организации;

– создать небольшое число саморегулируемых организаций оценщиков для облегчения работы уполномоченных органов.

2.2. ОЦЕНОЧНЫЕ СТАНДАРТЫ В ОБЛАСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

В области оценки недвижимости существует важный документ, служащий руководством для многих оценщиков. Это Стандарты Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества (далее – Стандарты), которые были приняты 24 ноября 1995 года. Что же касается самого Российского общества оценщиков (далее – РОО), то это профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. Основной целью Общества является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в России.

В Стандартах изложены:

• цели, задачи, требования, предъявляемые к членам РОО при выполнении ими профессиональной деятельности по оценке недвижимого имущества;
• толкование терминов, используемых в тексте стандарта;

• обязанности члена РОО при выполнении работ по оценке имущества;
• требования к информации, необходимые для проведения оценки, и к содержанию отчета о результатах оценки;

• формы контроля за выполнением стандарта членами РОО и виды их ответственности за нарушение требований стандартов.

Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке.

Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости является профессиональной с точки зрения РОО. Таким образом, хотя данный Стандарт и не является нормативно-правовым актом, он является немаловажным документом практически для всех оценщиков России. Ведь в федеральном законодательстве такой подробной информации, как в Стандартах, нет. Никаких ограничений в пользовании Стандартами не имеется, и все желающие могут беспрепятственно ознакомиться с ними.

Одно из основных понятий Стандартов – это сама недвижимость. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Конечно, оценщики не сами придумали подобное определение: оно взято из статьи 130 Гражданского кодекса.

Очень важный раздел Стандартов – это обязанности оценщиков. Детальное описание оценки, конечно, имеет большое значение, но ведь недвижимость оценивают люди, которым свойственно ошибаться. Чтобы свести к минимуму риск ошибок, к оценщикам предъявляются следующие обязанности и требования:

1. Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости, независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке, должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов оценщика.

2. Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.

3. При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.

4. Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.

5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.