Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

    Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

    Вместе  с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без  предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые  в соответствии с правилами жилищного  законодательства, а также размещать  в принадлежащих им жилых домах  какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288

    Нарушение предусмотренных законом положений  надлежащего осуществления права  собственности на жилое помещение  влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование  жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение  собственником такого помещения  прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим  жильем могут стать основанием для  принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже  такого жилого помещения с публичных  торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

    Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму  публичноправового вмешательства  в частные дела собственника, что  допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе - граждан-собственников жилья.

    Правовой  режим находящейся  в многоквартирном  доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

    . Во-первых, на это имущество устанавливается  общая долевая собственность  названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое  имущество пропорциональны размеру  принадлежащих им квартир (жилых  помещений), а точнее, их общей  площади (ср. п. 4 Временного положения  о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 года N 2275).

    Указанное право регулируется общими правилами  гражданского законодательства о праве  общей долевой собственности (см. комментарий к гл. 16 ГК), однако с  некоторыми изъятиями. Главное из них  состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать  свою долю в праве на общее имущество  жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику  правового режима объектов общей  собственности собственников жилья  в многоквартирном жилом доме.

    Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования  общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом - некоммерческой организацией.

    Важной  особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292).

    Кодекс  признает за ними "право пользования  этим помещением на условиях, предусмотренных  жилищным законодательством", что  дает возможность считать это  право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого  права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с  ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых  его нарушений, от всякого лица, включая  и самого собственника (п. 3 ст. 292).

    В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход  права собственности на жилье  сам по себе не является основанием для прекращения права пользования  этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее  проживавших в этом помещении.

   С другой стороны, сама защита вещных прав есть составная часть более широкого понятия охраны вещных прав, целям  которой и служат все нормы  о вещных правах.

   В главе 20 ГК закреплены особые, вещно-правовые способы защиты права собственности  и других вещных прав, связанные  с их абсолютным характером, то есть призванные защищать их от непосредственного  неправомерного воздействия любых  третьих лиц. Они противопоставляются  обязательственно-правовым способам защиты имущественных прав, рассчитанным на случаи, когда собственник связан с правонарушителем обязательственными, чаще всего договорными, отношениями. Например, в случае, когда арендатор  не возвращает арендодателю-собственнику принадлежащее ему имущество  по окончании срока договора и  тем самым нарушает право собственности  последнего, используются обязательственно-правовые способы защиты, учитывающие специфику  конкретных взаимоотношений сторон. Поэтому наше законодательство в  этом отношении не дает собственнику возможности выбора вида иска и не допускает так называемой "конкуренции  исков", свойственной англо-американскому, а не континентальному европейскому правопорядку. Следовательно, при наличии  между участниками спора договорных или иных обязательственных отношений  нельзя предъявлять вещно-правовые требования в защиту своих прав. В этом состоит и практическое значение данных различий.

   Глава 20 ГК закрепляет два традиционных вещно-правовых иска, служащих защите права собственности  и иных вещных прав: виндикационный (ст. 301) и негаторный (ст. 304). В обоих  случаях речь идет о таких способах защиты, которые призваны защитить право собственности на сохраняющийся  в натуре имущественный  объект. В случае его утраты или невозможности  возвращения собственнику речь может  идти только о компенсации причиненных  убытков, то есть об обязательственных, а не вещных правоотношениях.

   Из  этого правила имеются исключения. С одной стороны, Кодекс сам включает  компенсацию в число способов защиты права собственности на случай изъятия имущества в соответствии с федеральным законом, то есть его  национализации (ст. 306). В этой ситуации собственник обязан подчиниться  закону и не вправе

1. требовать возврата своего имущества, но может добиваться полной компенсации
2. - взыскания убытков (п. 2 ст. 15), включающих и неполученные им доходы, и стоимость утраченного им имущества. Это право, однако, принадлежит только собственнику, но не субъекту иного (ограниченного) вещного права, например права хозяйственного ведения или оперативного управления.

   С другой стороны, иск к государству, органы которого наложили незаконный арест на имущество лица, об освобождении этого имущества из-под ареста (исключении имущества из описи) не включен законом в число вещных исков (способов). Этот иск, по сути, сводится к иску о признании права собственности на незаконно включенное в опись и арестованное имущество, а не к защите уже имеющегося и неоспариваемого права собственности.

   3.1.Виндикационный иск

   Виндикационный  иск - требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Оно представляет собой иск не владеющего конкретным имуществом собственника к незаконно владеющему им несобственнику. Это требование установлено на случай утраты собственником владения своей вещью.

   Субъектом права на виндикацию является собственник (или иной титульный, то есть законный, владелец), который, следовательно, должен доказать свое право на истребуемое имущество, то есть его юридический титул. Субъектом обязанности здесь является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования. Если к этому моменту вещи у ответчика не окажется, виндикационный иск предъявлять нельзя, ибо исчез сам предмет виндикации. Можно, однако, предъявить к такому лицу иск о возмещении причиненных им собственнику убытков (ст. 126 Основ).

   Объектом  виндикации во всех без исключения случаях является индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре. Невозможно предъявить виндикационный иск в отношении вещей, определенных родовыми признаками или не сохранившихся в натуре (например, в случае, когда спорное строение капитально перестроено, а не просто отремонтировано фактическим владельцем и стало практически новой недвижимой вещью). Ведь содержание такого иска возврат конкретной вещи, а не замена ее другой вещью или вещами того же рода и качества.

   Незаконное  владение чужой вещью бывает как  добросовестным, так и недобросовестным

   . В первом случае фактический  владелец вещи не знает и  не должен был знать о незаконности  своего владения (а чаще всего  о том, что передавший ему  вещь отчуждатель был неуправомочен  на ее отчуждение): например, при  приобретении вещи в комиссионном  магазине или на аукционной  торговле, когда продавец умышленно  или по незнанию скрыл от  покупателя отсутствие требуемых  правомочий

   Во  втором случае фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи "с рук" по заведомо низкой цене).

   У недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником во всех случаях без каких бы то ни было ограничений. У добросовестного приобретателя, напротив, невозможно истребовать деньги и предъявительские ценные бумаги (п. 3 ст. 302 ГК) из-за практических сложностей теоретически возможного доказывания их индивидуальной определенности и возможности получения однородной по характеру (денежной) компенсации от непосредственного причинителя имущественного вреда.

   От  добросовестного приобретателя  имущество можно истребовать  в двух случаях.

   Во-первых, если имущество было получено им безвозмездно (по договору дарения, в порядке наследования и т. п.), поскольку ему такое изъятие не нанесет имущественных убытков, но будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности. В п. 2 ст. 302 ГК эта возможность сформулирована в качестве общей, распространяющейся на случаи как добросовестного, так и недобросовестного безвозмездного приобретения чужого имущества.

   Во-вторых, в случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия ее у собственника (п. 1 ст. 302 ГК). Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле (например, сдано им внаем, а затем незаконно продано нанимателем третьему лицу), он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. Ведь последний действовал субъективно безупречно, в отличие от самого собственника, допустившего неосмотрительность в выборе контрагента. Собственник не лишается при этом возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему таким недобросовестным партнером. Но если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, например арендатором, хранителем или перевозчиком; похищено у того или другого; выбыло из их владения иным путем помимо их воли), оно может быть истребовано даже и у добросовестного приобретателя. Ведь здесь субъективно безупречно поведение как приобретателя, так и собственника. Но приобретатель является хотя и добросовестным, но все же незаконным владельцем, поэтому предпочтительны интересы собственника. За добросовестным приобретателем сохраняется право на возмещение убытков, причиненных ему отчуждателем вещи.

   Новый Кодекс ввел в этом отношении лишь одну принципиальную новеллу, распространив  возможность истребования вещи у  ее добросовестного возмездного  приобретателя на случаи, когда вещь выбыла не только от собственника, но и  от лица, которому имущество было передано собственником во владение (и, следовательно, первоначально выбыло от самого собственника по его воле). Этим в большей мере защищаются интересы не только собственников, но и добросовестных субъектов права  хозяйственного ведения и оперативного управления, а также арендаторов. Ведь они заинтересованы в использовании  конкретного имущества, которое  собственник при отсутствии указанного правила не смог бы сам истребовать  от добросовестного возмездного  приобретателя.

   В силу правил ст. 303 ГК собственник вправе потребовать от недобросовестного  владельца не только конкретное имущество, но и все доходы, которые этот владелец извлек или должен был извлечь  из имущества за все время своего владения им (либо их компенсацию). На добросовестного  владельца такая обязанность  ложится лишь за время, когда он узнал  или должен был узнать о незаконности своего владения.

   С другой стороны, как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе потребовать от собственника возмещения необходимых затрат на поддержание  имущества за то время, с какого собственнику причитаются доходы от имущества. Ведь он получает вещь в надлежащем состоянии  и с доходами (или их компенсацией), сэкономив на необходимых расходах. Ясно, что отсутствие такого правила  вело бы к неосновательному обогащению собственника.

   За  добросовестным владельцем истребуемого имущества признается также право  оставить за собой отделимые улучшения, которые он произвел в чужом имуществе. Он может также требовать от собственника возмещения затрат на произведенные  им неотделимые от имущества улучшения, ибо в ином случае собственник  опять-таки получал бы неосновательное  обогащение.

   3.2.Негаторный иск

   Негаторный  иск представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом. Такие препятствия могут, например, выражаться в возведении строений или сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома или создающих иные помехи в его нормальном использовании.

   Субъектом негаторного иска является собственник или иной титульный владелец, сохраняющий вещь в своем владении, но испытывающий препятствия в ее использовании.

   Субъектом обязанности считается нарушитель прав собственника, действующий незаконно. Если помехи созданы законными действиями, например разрешенной в установленном  порядке прокладкой трубопровода возле  дома, их придется либо претерпевать, либо оспаривать их законность, что невозможно с помощью негаторного иска.

   Объект  требований по негаторному  иску составляет устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска. Поэтому отношения по негаторному иску не подвержены действию исковой давности требование можно предъявить в любой момент, пока сохраняется правонарушение.

   Виндикационный  и негаторный иски в защиту своих  прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество - все законные владельцы (ст. 305 ГК). К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом (например, арендаторы, хранители, перевозчики).

   При этом титульные (законные) владельцы, обладающие имуществом в силу закона или договора, в период действия своего права могут защищать свое право владения имуществом даже против его собственника. Именно поэтому унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения государственным или муниципальным имуществом может истребовать его даже от собственника-учредителя в случае его незаконного изъятия, а арендатор предъявлять негаторный иск к арендодателю-собственнику, пытающемуся незаконно лишить его права владения арендованным имуществом до истечения срока договора путем отключения электричества и отопления или создания иных препятствий в его нормальном использовании. В силу этого можно говорить об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных вещных прав, но и всякого законного (титульного) владения.