Право собственности

     Здесь не происходит "объединения имущества  собственниками", не возникает ни "коллективной", ни "смешанной" собственности, о чем неудачно говорилось в прежнем законодательстве (ст. 3 Закона о собственности). В такой  ситуации не создается никакого нового субъекта права ("коллектива"), не происходит ни объединения, ни "смешения" имущества, не появляется никакой новой "формы собственности", а возникает  лишь множественность субъектов  права собственности на одно и  то же имущество.

     Право общей собственности возникает на неделимые вещи (ч. 1 ст. 133 ГК), если они поступают в собственность нескольких лиц: например, при наследовании детьми умершего гражданина принадлежавшего ему жилого дома, который не может быть разделен на части в силу своих технических (конструктивных) особенностей. Имущество может не подлежать разделу в силу указаний закона: например, неделимыми согласно указаниям законодательства являются многие ценные бумаги. Делимые вещи также способны быть объектами общей собственности, когда это предусматривают либо закон, либо соглашение участников, например договор о совместной деятельности (ст. 124 Основ).

     Общая собственность может быть как долевой, так и бездолевой (совместной). В первом случае законом или договором определяются точные доли участников в праве на общее имущество. В п. 2 ст. 244 ГК прямо отмечено, что речь при этом идет о долях не в имуществе, а в праве на имущество. При разделе имущественного объекта, например жилого дома, никакой юридической общности не сохраняется и каждый из бывших сособственников становится собственником конкретного имущества (в данном случае - части дома). Общая долевая собственность означает поэтому раздел между участниками принадлежащего им сообща права собственности, а не имущества.

     Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно, что такая ситуация возможна только в качестве исключения, обусловленного наличием между сособственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме соответствующих правомочий их участников. По действующему законодательству такие отношения могут возникнуть в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными узами и в силу этого находящимися в лично-доверительных отношениях друг с другом.

     Согласно  п. 3 ст. 244 ГК долевая общая собственность  является правилом, а образование  совместной (бездолевой) собственности  исключением, прямо предусмотренным  законом. В силу этого возникновение  совместной собственности по договору исключается как противоречащее требованиям закона (ст. 168).

     Допустима и обратная ситуация - участники  отношений совместной (бездолевой) собственности, возникающей только в силу закона, вправе по своему соглашению заменить их отношениями долевой  собственности (п. 5 ст. 244). Участники крестьянского (фермерского) хозяйства могут договориться друг с другом о конкретных долях в праве на имущество такого хозяйства. Иначе говоря, отношения совместной собственности могут быть заменены отношениями долевой собственности по воле их участников, тогда как наоборот сделать невозможно.

     Доля  в праве на общее имущество  входит в состав имущества сособственника. Кредиторы, требующие обращения взыскания на его имущество, могут потребовать обратить взыскание и на такую долю. ГК допускает эту возможность в отношении участников не только долевой, но и совместной собственности (ч. 1 ст. 255).

     При этом необходимо определить долю участника (в отношениях совместной собственности) и выделить ее с соблюдением прав и интересов других сособственников. Последние обладают, в частности, правом преимущественной покупки доли, продаваемой одним из сособственников (в отношениях долевой собственности), и могут быть заинтересованы в приобретении отчуждаемой доли. С учетом этого ч. 2 ст. 255 ГК допускает для кредитора возможность потребовать, чтобы его должник, являющийся сособственником, продал свою долю кому-либо из других сособственников с тем, чтобы обратить в погашение долга вырученные от продажи деньги. В интересах кредитора-взыскателя закон требует продажи доли по реальной, рыночной, а не заниженной цене, в которой могут быть заинтересованы и приобретатели, и отчуждатель доли. Если же остальные сособственники откажутся от приобретения доли, приходящееся на нее имущество после выдела по судебному требованию кредитора может быть продано с публичных торгов.

     Сам кредитор-взыскатель не может приобрести долю сособственникадолжника в общей собственности в порядке погашения долга, поскольку это могло бы нарушить право преимущественной покупки, имеющееся у других сособственников (ст. 250), а при их отказе от реализации этого права вступает в силу правило ч. 3 ст. 255 ГК, требующее продажи имущества с публичных торгов

2.4..Общая долевая собственность  

     Долевая собственность по своей сути требует  четкого определения долей участников в праве на общее имущество. Такие  доли могут быть определены в законе (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди  признаются равными в силу правила  ч. 1 ст. 532 ГК 1964 года) либо устанавливаться  соглашением сторон (например, участников договора о совместной деятельности).

     В отсутствие таких указаний они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Такая презумпция дает возможность участникам отношений  долевой собственности не определять прямо свои доли в праве на общее  имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение по количеству участников.

     Новыми  являются правила о правовом режиме улучшений, произведенных в общем  имуществе одним из сособственников. Эти правила важны с учетом длительного характера отношений  по использованию общего имущества, например какого-либо объекта недвижимости. Закон предоставляет возможность  сособственникам самим договориться о правилах изменения их долей  в зависимости от вклада каждого в приращение общего имущества (п. 2 ст. 245). Если же такое соглашение отсутствует, вступают в силу правила п. 3 ст. 245 ГК, согласно которому имеет значение характер произведенных улучшений общего имущества.

     Улучшения, отделимые от основного  объекта общей  собственности (без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению), по общему правилу поступают в собственность того из участников, кто их произвел, то есть не составляют объекта общей собственности. По соглашению сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тогда повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.

     Неотделимые от основного объекта  общей собственности  улучшения становятся объектом общей собственности всех участников. Сделавший их участник может требовать соразмерного увеличения своей доли в праве на общее имущество, если он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть они касались той его части, которая была предоставлена ему в пользование. Например, сособственник жилого дома, пользующийся одной из его комнат в соответствии со своей долей и произведший пристройку к этой комнате в виде, допустим, террасы, может требовать увеличения своей доли в праве на общее имущество, поскольку оно увеличилось за его счет (при этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, а не объект собственности построившего ее участника).

     Участник  отношений общей долевой собственности  вправе по своему усмотрению распорядиться  своей долей, составляющей часть  принадлежащего лично ему имущества. При этом вовсе не требуется предварительный  выдел имущества, приходящегося  на эту долю, ибо объектом соответствующих  сделок будет отчуждение именно доли как части права собственности  на общее имущество. Однако возмездное отчуждение доли путем ее продажи  или мены возможно только с соблюдением  установленных ст. 250 ГК правил о  праве преимущественной покупки  такой доли, имеющемся у других сособственников.

     Во  многих случаях невозможно достижение полного соответствия между долей  участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется ему в пользование

     Выход участника общей  долевой собственности из этих отношений возможен путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее выделе либо при разделе общего имущества.

     В случае продажи своей доли иным лицам  остальные сособственники вправе требовать, чтобы за указанную отчуждателем цену и на иных установленных им условиях доля была продана им. Механизм реализации преимущественного права  покупки доли выходящего сособственника остающимися участниками долевой  собственности установлен ст. 250 ГК. В соответствии с ним продавец доли обязан письменно известить  остальных сособственников о  цене и других условиях продажи им своей доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимость в течение месяца, а в движимом имуществе - в течение 10 дней с момента извещения (п. 2 ст. 250). После истечения указанных сроков отчуждатель вправе продать свою долю любому постороннему лицу. При нарушении преимущественного права покупки сособственников отчуждателем доли любой из них вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли (а не признания сделки купли-продажи доли недействительной), что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем доли сделки.

     В ст. 251 ГК впервые четко определен  момент перехода доли в праве на общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным сособственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной момент не предусмотрен соглашением  сторон. Поскольку объектом отчуждения здесь является не вещь, а право, на данные отношения невозможно распространить правила ст. 223 ГК, определяющие момент возникновения права собственности  на приобретаемое имущество. Более  того, в отличие от закрепленного  в ст. 223 принципа передачи ст. 251 закрепляет принцип договора, то есть совершенно иной принцип определения указанного момента.

     Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает ее прекращение. При выделе доли одним из участников общее имущество, как правило, уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся сособственников. При этом способы и условия как раздела, так и выдела должны прежде всего определяться соглашением самих сособственников и лишь при невозможности его достижения - судом.

     Поскольку выделяющийся сособственник был  одним из субъектов права собственности  на общее имущество, он вправе требовать  передачи ему соответствующей части  имущества в натуре. Компенсация  за приходящееся на его долю имущество  без согласия самого сособственника возможна лишь в качестве исключения, условия которого прямо определены законом. Такое исключение предусмотрено  в абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК на случай невозможности  выдела без несоразмерного ущерба общему имуществу или запрета выдела самим законом (когда имущество стало неделимым по его прямому указанию). Другим исключением является невозможность выдела в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника (абз. 1 п. 4 ст. 252). Тогда он может быть компенсирован за недостаток выделенного ему имущества.

     Наконец, третьим исключением является давно  известный судебной практике случай выплаты компенсации сособственнику за его долю без его согласия, если его доля была незначительна, не могла быть реально выделена и его интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным (абз. 2 п. 4 ст. 252). Речь при этом обычно шла о спорах по поводу выдела доли в праве собственности на жилой дом. Если доля была настолько незначительной, что на нее не могли быть выделены никакие из имевшихся в доме помещений, да и интерес владельца доли заключался в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся сособственники постоянно проживали в нем, суды в порядке исключения отказывали в выделе имущества в натуре, заменяя его денежной компенсацией за счет других сособственников. Эта возможность теперь получила прямое законодательное закрепление. 

     2.5.Общая совместная собственность 

     Участники отношений совместной собственности  сообща владеют и пользуются общим  имуществом, если только соглашением  между ними прямо не предусмотрено, что какими-то конкретными объектами (частями) общего имущества пользуется лишь один из сособственников или  определенные сособственники. По согласию всех участников осуществляется и распоряжение общим имуществом, включая его  отчуждение. При этом п. 2 ст. 253 ГК устанавливает  презумпцию такого согласия независимо от того, кто из участников совместной собственности совершает сделку по распоряжению общим имуществом, что важно для их контрагентов. Участниками данных отношений могут  выступать только граждане-супруги  или члены крестьянского (фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, личнодоверительных отношениях друг с другом. Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу их общего имущества, не обязаны проверять  наличие согласия других сособственников. Такое согласие должно быть прямо  выражено лишь в сделках, требующих  нотариального оформления и(или) государственной  регистрации.

     Сделки  по распоряжению общим  имуществом, находящимся в совместной собственности, вправе совершать любой из сособственников. По их соглашению совершение таких сделок может быть возложено на одного из участников. Однако и в этом случае совершение сделки тем из сособственников, кто согласно их общей договоренности не имел на это полномочий, не делает сделку оспоримой (недействительной), если только другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о наличии такого соглашения, то есть действовала недобросовестно. Ведь контрагенты не обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если только последние сами не объявят об их особом характере. В этом проявляется специфика отношений совместной собственности по сравнению с долевой собственностью.

     Раздел  и выдел имущества, находящегося в совместной собственности, также имеет свои особенности, предусмотренные правилами ст. 254 ГК. Раздел и выдел супружеского имущества, как и раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влечет прекращение совместной собственности. Поскольку речь идет о бездолевой собственности, раздел или выдел общего имущества требует в этих случаях прежде всего определения доли каждого из сособственников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254). Если закон или соглашение участников не устанавливают иных правил, доли сособственников признаются равными

     Применительно к общей собственности супругов закон сохраняет презумпцию ее совместного (бездолевого) характера, если только иное не установлено их договором ("брачным контрактом").

     Общее имущество супругов не может быть объектом взыскания кредиторов одного из них по его личным долгам. Объектом взыскания здесь может служить лишь имущество, принадлежащее одному из супругов, а также его "доля" в общем имуществе, которая причиталась бы ему при разделе (п. 3 ст. 256 ГК). Иначе говоря, кредиторы могут потребовать выдела доли супруга, то есть раздела супружеского имущества, с целью обращения на него взыскания по правилам ст. 255 ГК. Однако детальные правила о порядке определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела должны устанавливаться не гражданским, а брачно-семейным законодательством (п. 4 ст. 256).

     Объектом  совместной собственности является также имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. В отличие от ранее действовавшего Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве Кодекс устанавливает презумпцию именно совместной, а не долевой собственности на его имущество, что в большей мере соответствует сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, связанных близкими, лично-доверительными отношениями. Специальный закон или договор участников может установить и иную, то есть долевую, собственность этого хозяйства. Общим имуществом становятся также продукция, плоды и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

     Важно также иметь в виду, что объектом общей совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства являются земля и имущество производственно-хозяйственного назначения (хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника, оборудование, инвентарь, транспортные средства и аналогичное имущество). Иное имущество (жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т. д.) может составлять объект общей собственности супругов или быть собственностью отдельного участника хозяйства. Здесь, следовательно, возможно сосуществование различных видов общей собственности.

     Крестьянское (фермерское) хозяйство не является самостоятельным субъектом имущественных отношений. Оно представляет собой совокупность физических лиц (граждан), действующих на базе общего имущества, то есть, по сути, простое товарищество (а может вестись даже и одним человеком). Оно не становится юридическим лицом, ибо не обособляет "свое" имущество от имущества участников. Признание его юридическим лицом в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве следует считать результатом недоразумения.коммерческую организацию в форме хозяйственного товарищества или производственного кооператива. Такая организация становится собственником своего имущества, сохраняя за участниками лишь обязательственные права требования (п. 2 ст. 48, п. 3 ст. 213), а ее правовое положение определяется по нормам закона, регулирующим статус соответственно товариществ или производственных кооперативов.

     Раздел  имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влекущий его прекращение, производится по общим правилам о разделе имущества, находящегося соответственно в совместной или долевой собственности (ст. 254 и 252). Земельный участок подлежит разделу с учетом специальных требований земельного законодательства (абз. 2 п. 1 ст. 258). При этом доли участников такого хозяйства как субъектов права совместной собственности в соответствии с п. 3 ст. 258 ГК признаются равными, если только иное не установлено их соглашением: например, не определен режим общей долевой собственности с неравенством долей в зависимости от трудового или имущественного вклада в хозяйство.