Право собственности

- соблюдение  истцом градостроительных и строительных норм и правил;

- отсутствие  нарушений прав других лиц  и угрозы жизни и здоровью  граждан.

Для подтверждения  указанных обстоятельств истцу  необходимо приобщить к материалам дела в качестве доказательств следующие  документы:

1) подтверждающие права истца на земельный участок (правоустанавливающие документы на землю);

2) подтверждающие  факт возведения, создания самовольной  постройки, а также расходы,  понесенные застройщиком, - в случае, если истцом является собственник  земельного участка. В качестве доказательств могут быть представлены договоры подряда, кассовые и товарные чеки на приобретение материала и др.;

3) устанавливающие  ее наличие и техническое состояние  на момент рассмотрения дела - таким документом может быть  паспорт, изготовленный органами технической инвентаризации;

4) свидетельствующие  о том, что права на спорный  объект не принадлежат третьим  лицам, а сам объект не принадлежит  кому-либо на праве собственности, - для этого необходимо представить  адресную справку и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;

5) разрешительная документация на осуществление строительства (если она необходима в соответствии с требованиями ГСК РФ);

6) подтверждающие  соответствие возведенной постройки  санитарно-эпидемиологическим, противопожарным,  техническим, экологическим нормам - необходимо техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;

7) так как  суд не может самостоятельно, основываясь только на доказательствах,  перечисленных ранее, определить, можно ли будет в дальнейшем  осуществлять безопасную эксплуатацию  спорного строения, то истец должен представить документ, в котором будет отражена возможность принятия этого объекта в эксплуатацию;

8) подтверждающие  факт отсутствия нарушений прав  и законных интересов третьих  лиц, а также то, что данное  строение не создает угрозы  их жизни и здоровью, - истцу необходимо подтвердить, что сохранение постройки не создаст указанных нарушений в отношении иных граждан, например собственников соседних объектов недвижимости.

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания  права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (в предусмотренных законом случаях).

Ранее, до вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, которым данный порядок  был установлен, такая возможность  признания прав граждан на самовольные постройки в законодательстве РФ отсутствовала. Указанный Федеральный закон допускает признание права на самовольные строения, но не содержит отсылочную норму на документ, который регулирует данную процедуру.

На первый взгляд процесс признания права собственности на самовольную постройку достаточно прост и понятен. Но в нем существуют своеобразные "подводные камни", о которых необходимо рассказать отдельно.

Существенным  является вопрос, связанный с наличием у истца прав на земельный участок. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

То есть если лицо осуществило строительство  указанного объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем  ему на одном из указанных прав, то собственность на строение за ним  будет признана (этот вывод делается исходя из общеправовых норм, иные обстоятельства конкретного дела могут препятствовать данному признанию. Единообразная судебная практика по данной категории дел отсутствует. Решение принимается с учетом обстоятельств каждого рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах).

Но если земельный  участок принадлежал ему, например, на праве аренды, то право собственности  на возведенную на этом участке постройку  признано не будет.

Данное положение  было фактически установлено Федеральным  законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в соответствии с которым из ст. 222 ГК РФ был исключен первый абзац п. 3.

В результате этого  возможность признания права собственности на самовольную постройку имеется только у тех лиц, которые обладают вышеперечисленными правами на земельный участок, в пределах которого она была создана.

В настоящее  время фактически сформировалась единая судебная практика по данному вопросу. В качестве примера позиции арбитражных судов можно привести мнение Второго арбитражного апелляционного суда, содержащееся в Обзоре судебной практики по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ. В нем указано, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившим на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Аналогичной является позиция Верховного Суда РФ, которая  была отражена в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.

В нем был  задан вопрос (N 2): "Возможно ли признание  права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?" Верховным Судом РФ был дан следующий ответ.

Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Согласно нему право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности  на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в  размере, определенном судом (абз. 1). Право  собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2).

Таким образом, если самовольная постройка была возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, суд вправе отказать ему в признании права собственности на нее и обязать его как лицо, осуществившее данное строение, за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).

Но если истцом по аналогичному делу будет выступать лицо, имеющее земельный участок на одном из прав, указанных в ст. 222 ГК РФ (даже если оно не осуществляло строительство спорного строения), право собственности будет признано, но при этом указанное лицо будет обязано компенсировать застройщику понесенные им в связи со строительством расходы. Их размер определяется судом исходя из доказательств, представленных застройщиком. Важным является то, что доказательствами могут выступать только расходы, связанные со строительством (то есть стоимость материалов, работ и т.д.). Подтверждать рыночную стоимость аналогичного объекта недвижимости истцу не имеет смысла, так как до момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой только совокупность строительных материалов. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02, в соответствии с которым судом учитывается стоимость реальных затрат, связанных с приобретением необходимых строительных материалов, и стоимость подлежащих выполнению в связи со строительством работ, но никоим образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.

Исходя из вышесказанного, необходимо обратить внимание на перечень лиц, которые вправе заявлять требование о признании права собственности на самовольное строение.

Ранее, до 1 сентября 2006 г. (вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ), ст. 222 ГК РФ предусматривала, что право собственности на самовольную  постройку могло быть признано за:

- лицом, осуществившим  ее возведение на не принадлежащем  ему земельном участке, при  условии, что земельный участок,  на котором расположена самовольная  постройка, будет в будущем  предоставлен застройщику под  нее (в качестве доказательств судами принимались разрешение собственника на строительство и гарантии того, что указанный участок будет в дальнейшем передан застройщику);

- лицом, в  чьей собственности (либо пожизненном  наследуемом владении или пользовании)  находился земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае владелец участка, за которым признано право собственности на постройку, возмещал осуществившему ее лицу расходы на строительство в размере, определенном судом.

После вступления в силу Федерального закона N 93-ФЗ первая группа лиц была фактически исключена из числа заинтересованных лиц. В результате этого лицо, осуществившее постройку на чужом земельном участке (не обладающее земельным участком на указанных правах), - застройщик - утратило возможность признания за ним права собственности на возведенную им постройку.

Но данное право  сохраняется за собственником земельного участка, а также за его титульным  владельцем даже в случае, если самовольную  постройку осуществили не они.

Таким образом, с 1 сентября 2006 г. возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение поставлена в зависимость от наличия права у заинтересованного лица на земельный участок, на котором это строение создано.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

При всех во многом вынужденных недостатках содержания и оформления законов о собственности (главным из которых следует признать их декларативность) необходимо подчеркнуть, что именно они впервые установили ряд основополагающих законодательных решений, закреплявших переход к рыночному хозяйству: равенство всех форм собственности и отказ от привилегированного режима государственной собственности, признание и охрану частной собственности, разгосударствление экономики и развитие частного предпринимательства в различных организационно-правовых формах. Тем самым было вновь продемонстрировано принципиальное значение правового оформления отношений собственности.

Кардинальное  обновление российского гражданского законодательства заставило пересмотреть многие сложившиеся на основе прежнего правопорядка теоретические подходы и концепции отношений собственности, обнаруживших существенные недостатки, а иногда и полную непригодность в новых социально-экономических условиях. Возродились и получили законодательное закрепление категории вещных прав, объектов недвижимости и т.д.

Вместе с  тем пока невозможно утверждать, что  отечественной цивилистической  доктриной уже создано цельное  и в основном общепризнанное, современное  учение о праве собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ПРИЛОЖЕНИЕ.

 

 

СТАТЬЯ 222 "САМОВОЛЬНАЯ  ПОСТРОЙКА" ГК РФ

 

Подборка судебных решений за 2009 год

 

Определение ВАС  РФ от 13.08.2009 N ВАС-9529/09

Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2009 N КГ-А40/4283-09

Спорное строение признано судом самовольной постройкой, подлежащей сносу, на основании ст. 222 ГК РФ, поскольку объект возведен вопреки требованиям действующего законодательства, а его сохранение нарушает публичные интересы; строительство было произведено на земельном участке, который для этих целей не предоставлялся, при отсутствии необходимой на то разрешительной документации.

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2009 N КГ-А40/7320-09

В иске о признании  объекта недвижимого имущества  самовольной постройкой и его  сносе отказано, поскольку в результате строительных работ произошло не создание нового объекта недвижимости, а архитектурное изменение объекта (характеристик недвижимости). Изменение крыши в результате ремонта (реконструкции) (осуществление ремонта было необходимо, так как была вероятность ее обрушения) не является самостоятельным архитектурным проектом, поэтому не может рассматриваться как самовольная постройка по смыслу ст. 222 ГК РФ.

Определение ВАС  РФ от 14.07.2009 N ВАС-8954/09

При рассмотрении требований о признании права  собственности на объект самовольного строительства в порядке ст. 222 ГК РФ истец должен доказать, что он принял все необходимые меры для того, чтобы начать строительство с соблюдением установленного законом порядка. В данном случае в признании права собственности на самовольную постройку отказано, поскольку истец не представил доказательств обращения в администрацию с заявлением о выдаче необходимых разрешений на строительство и ввод спорного объекта в эксплуатацию.