Право собственности

П. 2 ст.220 ГК РФ представляет собой норму, предусматривающую возникновение двух обязательств. ГК РФ вообще предусматривает, что обязательства возникают из оснований, указанных в нем (п. 2 ст. 307 ГК РФ). В первом обязательстве на одной стороне выступает собственник материалов, который приобрел право собственности на новую вещь, возникшую в результате переработки этих материалов. Другой стороной является лицо, осуществившее переработку, но не получившее права собственности на новую вещь. Во втором обязательстве одной стороной является переработчик, который приобрел право собственности на созданную вещь, а второй стороной - собственник переработанных материалов, который не получил права собственности на названную вещь.

В первом из них  на собственнике переработанных материалов лежит обязанность возместить переработчику  стоимость переработки. Соответственно переработчику принадлежит право  требовать от него возмещения стоимости  переработки. Во втором обязательстве на переработчике, получившем право собственности на новую вещь, лежит обязанность возместить стоимость материалов. Соответственно собственнику последних принадлежит право требовать возмещения стоимости материалов.

Оба обязательства  возникают в тот же момент, когда возникает право собственности на новую вещь, созданную в результате переработки (в лице собственника материала или в лице переработчика).

При определении стоимости материала или стоимости переработки принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств дела, суд может удовлетворить требование о возмещении стоимости, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

 П. 3 ст.220 КГ РФ содержит правило, предусматривающее, что в случаях, когда стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, переработчик приобретает право собственности на новую вещь при условии, что он действовал добросовестно. Выше отмечалось, что в соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ его добросовестность предполагается. В данной ситуации речь идет о случае, когда эта презумпция опровергнута.

Одной из сторон в этом обязательстве является собственник  материалов, явившихся объектом переработки. Однако в отличие от обязательств, введенных п. 2 ст.220 ГК РФ, здесь стороной является не всякий собственник материалов, а лишь тот из них, кто утратил материалы в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку. Соответственно и другой стороной в этом обязательстве является не всякий переработчик, а лишь тот, который совершил такие недобросовестные действия, в результате которых собственник утратил материалы.

ГК РФ требует, чтобы между действиями переработчика и утратой материалов имелась причинная связь. При этом он говорит об утрате материалов, но не об утрате права на них. Материал является утраченным для собственника, когда он выйдет из его владения вопреки его воле либо независимо от нее. Действия переработчика должны быть недобросовестными. Понятие недобросовестности ГК РФ не раскрывается. Можно, однако, отметить, что оно противоположно понятию добросовестности, которое используется им, когда он устанавливает, что закон ставит защиту прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК).

ГК РФ наделяет собственника материала, утратившего его в результате недобросовестных действий, правом требовать от переработчика возмещения убытков. Второе право, которым п. 3 ст.220 ГК РФ наделяет собственника, сформулировано следующим образом: он "вправе требовать передачи новой вещи в его собственность". Соответственно на переработчика, совершившего недобросовестные действия, приведшие к утрате собственником материалов, возлагается обязанность передать новую вещь в собственность другой стороны в обязательстве.

Приходится, однако, признать, что переработчик юридически не в состоянии исполнить эту  обязанность, поскольку право собственности на новую вещь принадлежит не ему, а собственнику материалов. Напомним, что в соответствии с п. 1 комментируемой статьи собственность на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Следовательно, переработчик, совершивший недобросовестные действия, приведшие к утрате собственником материалов (как и добросовестный переработчик), не приобретает права собственности на новую вещь и не может ее передавать в чью-либо собственность.

Положение переработчика  могло бы измениться только в том  случае, если стоимость переработки  существенно превышает стоимость  материалов. В этом случае абз. 2 п. 1 ст.220 ГК РФ устанавливает, что право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое осуществило переработку. Однако при этом делается оговорка, которая касается рассматриваемой ситуации. Право собственности приобретает лицо, которое совершило переработку, "действуя добросовестно". Переработчик, который совершил недобросовестные действия, приведшие к утрате собственником материалов, конечно, действовал недобросовестно. Поэтому, даже если стоимость его переработки существенно превышает стоимость материала, он не приобретает права собственности на новую вещь. В этом случае действует общее правило абз. 2 п. 220 ГК РФ - право собственности принадлежит собственнику материалов.

Таким образом, даже если переработчик, совершивший  недобросовестные действия, повлекшие  утрату собственником материалов, совершит такую их переработку, стоимость которой существенно превышает стоимость материалов, право собственности возникает не в его лице, а в лице собственника материалов. Поэтому и при более высокой стоимости переработки переработчик, совершивший названные действия, юридически не в состоянии исполнить обязанность, возложенную на него п. 3 ст.220 ГК РФ, а именно передать новую вещь в собственность хозяина материалов. Она уже принадлежит последнему на праве собственности.

Название ст. 220 ГК РФ намного шире ее содержания. Она названа "Переработка", но ее правила посвящены лишь одному случаю, а именно изготовлению вещи из материалов, которые не принадлежат переработчику.

2. Проблемы приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства.

В 2004 г. ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием, что к недвижимым вещам относятся объекты незавершенного строительства. Ст.25 Закона о регистрации прав на недвижимость, предусматривает как регистрацию вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, так и регистрацию объекта незавершенного строительства.

По существу, здесь ГК РФ делает отсылку к другим законам. Однако единого закона, предусматривающего регистрацию прав на все виды недвижимого имущества, не существует. Все имеющиеся законы предусматривают регистрацию такой недвижимости, создание которой уже завершено к моменту регистрации. Между тем ст.130 ГК РФ говорит о вновь создаваемом недвижимом имуществе. Это, конечно, охватывает недвижимость, которая уже создана. Однако указанная статья служит основанием также и для государственной регистрации такого недвижимого имущества, создание которого к моменту регистрации еще не завершено. Такая государственная регистрация имеет важнейшее значение для обеспечения стабильности имущественных отношений, возникающих, прежде всего в связи с таким важнейшим направлением деятельности, как капитальное строительство. Особенно важна государственная регистрация прав на вновь создаваемое недвижимое имущество для обеспечения надлежащего хода операций, известных как "проектное финансирование". Речь идет о получении банковского (или иного) кредита для создания объектов недвижимого имущества под залог той части недвижимости, которая уже создана.

Ст. 218 ГК РФ открывает путь для государственной регистрации прав на подобную недвижимость. Определяется объект этой регистрации как вновь создаваемое недвижимое имущество. Тем самым охватывается как недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще находится в процессе создания.

Законы, предусматривающие  государственную регистрацию отдельных  категорий недвижимости, в различной  степени используют возможность, предусмотренную  комментируемой статьей. КТМ наиболее полно регламентирует эти вопросы. Он предусматривает регистрацию вновь построенных судов, а также строящихся судов и прав на них (ст. 42). Важно подчеркнуть, что последние регистрируются в специальном реестре (п. 3 ст. 376). Установлено, что право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключением эксперта равноценных строительных работ. При регистрации права собственности на строящееся судно выдается соответствующее свидетельство (п. 3 ст. 376 КТМ). Порядок регистрации судов, в том числе строящихся судов, предусмотрен Правилами регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденными Приказом Минтранса России от 29.11.2000 N 145 <1>, и Правилами регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденными Приказом Государственного комитета РФ по рыболовству от 31.01.2001 N 30 (в ред. от 05.06.2003).

КВВТ также  предусматривает регистрацию права  собственности на строящееся судно. Однако его правила не столь детальны. Он устанавливает лишь, что такая регистрация производится в общем судовом реестре (п. 3 ст. 15). Порядок регистрации судов внутреннего водного транспорта предусмотрен Правилами государственной регистрации судов, утвержденными Приказом Минтранса России от 26.09.2001 N 144.

Право как на вновь создаваемый  объект недвижимого имущества, так  и на объект незавершенного строительства  регулируется на основании документов, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Для первого из них - это документы, подтверждающие факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона), для второго - это документ, подтверждающий право пользования земельным участком для создания данного объекта, а также некоторые другие документы (п. 2 ст. 25 Закона).

Документы, представляемые для государственной регистрации  вновь создаваемого объекта недвижимого  имущества, должны соответствовать, прежде всего, общим требованиям, предусмотренным ст. 18 ФЗ от 21.07.1997 № 122 –ФЗ.

Право собственности  на создаваемый объект недвижимости может возникнуть лишь при наличии  у лица права на земельный участок - вещного (права собственности, права  пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования) либо обязательственного (право аренды).

За собственниками земельного участка закрепляется право  возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или  снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, которое было возведено или создано им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

В случаях, когда из установленных законом условий пользования земельным участком не вытекает иное, граждане, обладающие правом пожизненного наследуемого владения, вправе возводить на этом участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, если иное не предусмотрено законом, вправе самостоятельно использовать его в целях, для  которых участок был предоставлен, включая возведение на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Созданное таким лицом для себя недвижимое имущество признается его собственностью (п. 2 ст. 269 ГК).

 Наряду с  документами, подтверждающими право  на земельный участок, используемый для строительства объекта, должны быть представлены среди других:

а) разрешение на строительство. Такое разрешение выдается уполномоченным федеральным органом  исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации  или органом местного самоуправления. Указанный документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и одновременно наделяет застройщика правом осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. В Градостроительном кодексе выделены случаи, при которых разрешения на строительство не требуется (например, при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу), а также случаи, при которых выдача разрешения признается недопустимой (если строительство осуществляется при отсутствии обязательных правил землепользования и застройки);

б) акт сдачи  или приемки объекта строительства  в эксплуатацию, подписанный обеими сторонами договора подряда - заказчиком и подрядчиком. Отсутствие этого  последнего документа является основанием для отказа регистрирующего органа в регистрации объекта . Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны только при наличии положительных заключений надзорных инстанций. В этих случаях представление соответствующего акта (заключения) служит непременным условием осуществления регистрации прав на такой объект;

в) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемое тем же органом, который ранее  выдал разрешение на строительство. Правовое значение подобного разрешения состоит в том, что им удостоверяется выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с ранее представленным разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации;