Право собственности

г) проектную  документацию, представляющую собой  документы, которые содержат материалы  в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при их проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства;

д) документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного органа.

 ГК РФ также относит космические объекты к недвижимости, подлежащей государственной регистрации (ст. 130 ГК). Однако право собственности на них возникает ранее такой регистрации.

Основанием для этого является правило ГК РФ, устанавливающее, что если международный договор РФ содержит иные правовые нормы, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ст. 7 ГК РФ).

Регистрация космических объектов осуществляется в соответствии с Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 г. Она устанавливает: "Когда космический объект запускается на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий реестр, который им ведется" (п. 1 ст. 11 Конвенции). Этот акт совершается тогда, когда соответствующий аппарат запускается. Однако он строится задолго до этого. В этот период согласно Конвенции он не может быть зарегистрирован.

ГК РФ предусматривает, что когда международным договором установлены иные правила, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ч. 2 п. 2 ст. 7). Международный договор устанавливает, что право собственности на вновь созданный космический объект должно возникать независимо от его регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Узаконение самовольных построек.

 

Характерными  чертами конца 90-х гг. прошлого столетия и первых нескольких лет текущего стали массовое строительство и  реконструкция объектов различного назначения. При этом нарушения в  части занятия и использования земельных участков, ведения работ по реконструкции и строительству были настолько распространены, что являлись почти нормой инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости. Нарушения были свойственны и гражданам. Несмотря на возможность фактического использования по своему функциональному назначению, здания и строения, создание которых было осуществлено с нарушениями земельного, экологического, градостроительного законодательства, приобретали статус самовольных построек.

Единственной  нормой права, содержащей трактовку понятия "самовольная постройка", является ст. 222 ГК РФ. Именно в ней определены признаки самовольной постройки, порядок и основания признания права собственности на нее, а также негативные последствия ее осуществления (в частности, обязанность лица, осуществившего самовольное строительство, произвести ее снос).

В первую очередь необходимо обратить внимание на то, что самовольной  постройкой может быть признан жилой  дом, другое строение, сооружение или  иное недвижимое имущество.

То есть право собственности на самовольную постройку может быть признано за заинтересованным лицом только при условии, что спорная постройка представляет собой недвижимое имущество. Обратимся к положениям ст. 130 ГК РФ. Согласно указанной норме к данным вещам относится, в частности, все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В связи с этим интересно  мнение специалистов, касающееся того, можно ли считать самовольными постройками  объекты незавершенного строительства.

С 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства  были отнесены к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ). Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, как уже говорилось ранее, самовольными постройками можно считать не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. То есть незавершенный строительством объект как недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) также может быть признан самовольной постройкой и в отношении его может быть заявлено требование о признании права собственности при наличии оснований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ. А это, в свою очередь, позволит избежать длительной и сложной процедуры ввода объекта в эксплуатацию (что особенно актуально в случае отсутствия правоустанавливающих документов на объект строительства). Данная позиция отражена в практике Арбитражного суда Красноярского края, который при рассмотрении ряда дел по указанным основаниям признавал право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства.

Иная точка  зрения содержится в Обзоре судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных  с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007. По мнению Суда, признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме нельзя, даже если объект незавершенного строительства обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки. Это обусловлено тем, что самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания. По указанным основаниям суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме как на самовольные постройки.

Также интересен  еще один вопрос, касающийся признания  права собственности на самовольные  постройки, - применение положений гражданского законодательства РФ о приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое  лицо), не являющееся собственником  имущества, но владеющее недвижимым имуществом как своим собственным  в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Основаниями для признания права собственности в связи с приобретательной давностью служит наличие следующих признаков:

- добросовестность;

- открытость;

- непрерывность  владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г. (Определение N 18-Впр03-05), был сделан однозначный вывод о том, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ для того, чтобы строение было признано самовольной постройкой, необходимо наличие хотя бы одного из следующих признаков:

- для его  строительства не был отведен  в установленном законодательством  порядке земельный участок - порядок  предоставления земельных участков  для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 30 ЗК РФ;

- отсутствует  необходимая разрешительная документация - разрешение на строительство  (ст. 51 ГСК РФ), за исключением случаев,  установленных п. 17 указанной статьи; архитектурный проект, архитектурно-планировочное задание, разрешение собственника земельного участка (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ");

- были существенно  нарушены градостроительные и  строительные нормы и правила;

- были нарушены  права и охраняемые законом  интересы других лиц либо возникла  угроза жизни и здоровью третьих  лиц.

Специфика самовольных  строений состоит в том, что в  данном качестве, с одной стороны, могут быть признаны только объекты  недвижимости (ст. 222 ГК РФ), с другой - указанные строения не могут участвовать в хозяйственном обороте как недвижимое имущество. Причина этого состоит в требованиях, установленных ст. 131 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом право  собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.

Основанием  для государственной регистрации  права собственности может являться в данном случае только судебный акт о легализации самовольно возведенного объекта недвижимости (признании на него права собственности).

Для того чтобы  ввести самовольную постройку в  хозяйственный оборот, заинтересованное лицо должно признать на него право собственности.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности  на самовольную постройку может  быть признано, в частности, в судебном порядке.

В связи с  этим необходимо определиться с подсудностью данной категории дел и порядком судопроизводства. Позиция Верховного Суда РФ содержится в Обзоре судебной практики за I квартал 2005 г. (Бюллетень ВС РФ 2005 г. N 10), в котором говорится следующее: "Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства".

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление  подается в суд в письменной форме. В нем должны быть указаны:

1) наименование  суда, в который подается заявление;

2) наименование  истца, его место жительства  или, если истцом является организация,  ее место нахождения, а также  наименование представителя и  его адрес, если заявление подается  представителем;

3) наименование  ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;

4) в чем заключается  нарушение либо угроза нарушения  прав, свобод или законных интересов  истца и его требования;

5) обстоятельства, на которых истец основывает  свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

6) цена иска, если он подлежит оценке, а  также расчет взыскиваемых или  оспариваемых денежных сумм;

7) сведения о  соблюдении досудебного порядка  обращения к ответчику, если  это установлено федеральным  законом или предусмотрено договором сторон;

8) перечень прилагаемых  к заявлению документов.

В том случае, если дело по указанным основаниям является делом по экономическим  спорам либо делом, связанным с осуществлением предпринимательской и иной экономической  деятельности, оно является подсудным арбитражному суду.

В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры  и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в некоторых случаях с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Так как иск  о признании права собственности  является иском вещно-правового  характера, требование заинтересованного  лица о признании права собственности должно содержать:

- указание на  лицо, которое должно стать в  дальнейшем собственником самовольной  постройки;

- наличие у  этого лица оснований требовать  признания за ним права собственности  в отношении спорного имущества;

- доказательства возникновения указанного права у истца;

- неопределенность  правового статуса самовольного  строения.

Для того чтобы  суд мог признать право собственности  на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств (по сути, их перечень содержится в ст. 222 ГК РФ):

- наличие прав  на земельный участок, которые  позволили истцу осуществить  строительство;

- подтверждение  соблюдения целевого назначения  и разрешенного использования  земельного участка (необходимо  доказать, что предоставленный участок был использован в соответствии с его целевым назначением - для строительства);

- наличие необходимой  разрешительной и проектной документации - основным документом в данном  случае является разрешение на  строительство. Но оно не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГСК РФ в ряде случаев, например для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; или строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других строений), и др. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 и 3 ст. 48 ГСК РФ). Но осуществление подготовки указанной проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи);