Право собственности на общее имущество многоквартирного дома

     1. Так как объектами вещных прав  являются жилые и нежилые помещения,  а также общее имущество многоквартирного  дома, регистрации прав на сам  дом не требуется. Если дом  принадлежит одному собственнику, он также должен регистрировать  права и отчуждать не дом в целом, а жилые и нежилые помещения.

     2. Дом надо регистрировать на  начальном этапе, как самостоятельный  объект, созданный застройщиком, а  также, если многоквартирный дом  находится в собственности одного  субъекта, например муниципального  образования. При отчуждении хотя бы одного помещения в многоквартирном доме он перестает существовать как самостоятельный объект и должен рассматриваться как совокупность самостоятельных объектов - помещений и общего имущества.

     3. Многоквартирный дом должен регистрироваться и рассматриваться как самостоятельный объект вещных прав наряду с отдельными помещениями, являющимися частью данного дома и общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.¹⁴

     В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997          № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.

     Вместе  с тем, в силу общих положений  законодательства Российской Федерации  государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

     Особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе перечень необходимых для государственной регистрации прав документов, установлены Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 № 29 (далее – Инструкция). На государственную регистрацию, в частности, представляются:

     - решение (протокол) общего собрания  собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащие сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

     - кадастровые паспорта объектов  недвижимости (за исключением кадастрового  паспорта земельного участка,  на котором расположен многоквартирный  дом (статьи 17, 33 Закона о регистрации), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

     - документ, подтверждающий оплату  государственной пошлины за регистрацию  права в размере 100 рублей от  каждого собственника помещения  в многоквартирном доме.

     Заявления о государственной регистрации  права общей долевой собственности  могут представляться либо собственниками помещений в многоквартирном  доме либо представителями собственников  помещений в многоквартирном  доме, если это право предоставлено  им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

     В соответствии с пунктом 74 Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 года № 219 (далее - Правила), сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с пунктом 39 Правил.

     Пунктом 16 Инструкции предусмотрено, что правообладателю  помещения, которому ранее после  проведения государственной регистрации  права на помещение (жилое или  нежилое) было выдано свидетельство  о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

     Таким образом, сведения о праве на общее  имущество в многоквартирном  доме могут быть отражены в свидетельстве  о государственной регистрации  права собственности на квартиру или выписке из ЕГРП только в случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРП и, кроме того, записи о праве общей долевой собственности на конкретные объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, внесены в ЕГРП в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

     Правовой  режим общей собственности на общее имущество многоквартирного дома является сложным, что определяется особенностями такого объекта недвижимого имущества, как многоквартирный дом.

     Специфичность правового режима многоквартирного дома порождает сложную структуру  отношений собственности по поводу такого объекта. По своим признакам  многоквартирный дом является недвижимым объектом гражданских прав, но в тоже время многоквартирный дом как комплекс исключен из гражданского оборота.

     Все имущество многоквартирного дома можно разделить на две части:

     – жилые и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности;

     – общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обеспечения возможности пользования указанными помещениями и поэтому не признаваемое самостоятельным объектом гражданского оборота.

     Основные  особенности общего имущества многоквартирного жилого дома:

     1. общее имущество выполняет "служебную" роль по отношению к жилым и нежилым помещениям дома, предназначенным для самостоятельного использования.

     2. общее имущество рассматривается как единый объект и не предусматривает внутренней дифференциации и признания за его отдельными частями статуса самостоятельного объекта прав.

     3. общее имущество необходимо для использования всех или нескольких помещений в доме.

     Исходя  из этих особенностей законодатель установил, что общее имущество многоквартирного дома - единый объект, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

     Общее имущество принадлежит на праве  общей долевой собственности  всем собственникам квартир и  нежилых помещений многоквартирного дома, каждый из которых имеет свою долю в праве на это имущество. В силу правового режима общего имущества многоквартирного дома, закрепленного в ст. 290 ГК РФ и ст. 37 ЖК РФ, общее имущество – неделимый объект, права на которой распределены между несколькими субъектами – собственниками квартир и нежилых помещений.

     Правовой  режим общей долевой собственности  на общее имущество многоквартирного дома существенно отличается от правового  режима общей долевой собственности, закрепленного в гл. 16 ГК РФ. Каждый сособственник, независимо от размера его доли, имеет право беспрепятственно, то есть независимо от воли других сособственников, владеть и пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме. Сособственники общего имущества в многоквартирном доме владеют и пользуются указанным имуществом совместно, а распорядиться, могут только определенными законом способами и в определенном порядке. Можно выделить следующие существенные признаки общей долевой собственности собственников многоквартирного дома:

     1) отсутствие возможности выдела  доли в натуре;

     2) невозможность отчуждения доли  в праве общей собственности  отдельно от помещения; 

     3) доля не может существовать  самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как  объекта права собственности,  а потому всегда следует судьбе  такого помещения.

     Специфические составляющие правоотношения долевой  собственности на общее имущество в многоквартирном доме накладывают отпечаток на его содержание, в качестве которого выступает сложный комплекс, как прав, так и обязанностей сособственников в отношении общего имущества. Он состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения, обязанностей по несению бремени расходов на содержание и управления этим имуществом

Список  литературы:

 

1. "Конституция  Российской Федерации" (принята  всенародным голосованием 12.12.1993) (с  учетом поправок, внесенных Законами  РФ о поправках к Конституции  РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) //СПС Консультант плюс

 

2. "Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.  от 06.04.2011) //СПС Консультант плюс

 

3. "Жилищный  кодекс Российской Федерации"  от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011) //СПС Консультант плюс

 

4. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 04.06.2011) "О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации"//СПС Консультант плюс

 

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СПС Консультант плюс

 

6. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) "О  приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации"//СПС Консультант плюс

 

7. Указ  Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме"//СПС Консультант плюс

 

8. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"//СПС Консультант плюс

 

9. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном  доме и правил изменения размера  платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"//СПС Консультант плюс

 

10. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 06.05.2011) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам")//СПС Консультант плюс

 

11. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СПС Консультант плюс

 

12. Приказ  Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 06.03.2007 N 9069) //СПС Консультант плюс