Право собственности на общее имущество многоквартирного дома

     В отличие от общего правила, допускающего при соблюдении определенных условий выдел доли по требованию собственника, выдел доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен. Сособственник лишен в отношении такого общего имущества не только права требовать выдела его в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как то предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Исходя из смысла части четвертой статьи 37 ЖК РФ общее имущество не может быть разделено между правообладателями, невозможен выдел в натуре долей в общем имуществе многоквартирного дома, то есть невозможно определение по объектной принадлежности общего имущества конкретным лицам. Общее имущество в целом может находиться в собственности только собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), как и доля в праве общей собственности на указанное имущество принадлежит только указанным собственникам (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Таким образом, в силу статьи 129 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме, как и доля в праве общей собственности на указанное имущество, является объектом, ограниченным в обороте, который может принадлежать лишь определенному участнику оборота - собственнику помещения (квартиры) в доме.¹⁰

     Норма п. 4 ст. 37 ЖК РФ прямо запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие права на выдел доли в натуре влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации.

     В п. 4 статьи 36  ЖК РФ предусмотрена возможность распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома в пределах, установленных законодательством. В частности, распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений (п. 2 ст. 40 ЖК РФ). К компетенции общего собрания отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (ст 44 ЖК РФ), что, разумеется, предполагает возможность распоряжения общим имуществом.

     По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). ЖК предусматривает порядок осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и в допустимых пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Такими правомочиями кодекс наделяет общее собрание собственников помещений. Любые решения на общем собрании собственников помещений принимаются простым большинством голосов.

     Из  изложенного можно сделать обоснованный вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты.

     Можно выделить следующие отличительные признаки, характеризующие общую неделимую долевую собственность:

   — основанием возникновения является прямое указание закона;

   — оборотоспособность общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

   — раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен;

   — преимущественное право покупки  доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует;

   — распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничено законом;

   — правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов присутствующих собственников помещений.

     Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта — общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц. Поскольку ограничения прав предусмотрены федеральным законом и обусловлены защитой прав и законных интересов других лиц и, на наш взгляд, могут быть расценены как адекватные и соразмерные, то их следует признать в целом соответствующими Конституции РФ.

     Итак, общее имущество в многоквартирном  доме принадлежит собственникам  помещений на праве общей долевой  собственности. Общее имущество  не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров. Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо. 

     4. Содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.

     Общее имущество в многоквартирном  доме относится к той категории  объектов права собственности, бремя  расходов, на содержание которого напрямую установлено законом (п.1 ст. 39 ЖК РФ). Обязанностью собственников помещений  является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В структуру данного платежа, в соответствии с п.1, 2 ст. 154 ЖК РФ, наряду с платой непосредственно за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, входит плата за содержание и ремонт общего имущества, а также плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом.¹¹

     Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Введены единообразные требования к определению состава общего имущества и его содержанию в многоквартирном доме, определен порядок несения собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества, регламентированы отношения, связанные с контролем за содержанием такого имущества.

     В частности, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

     а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

     б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

     в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

     г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

     д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг граждан; утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307;

     е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

     Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

     – осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами (т.е. должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья,

     – жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива), обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также

     – угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

     – освещение помещений общего пользования;

     – обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

     – уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

     – сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

     – меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

     – содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

     – текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание следующих объектов:

     а) помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме (помещений общего пользования), в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, колясочных, чердаков, технических этажей (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технических подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иных обслуживающих более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыш; ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, обслуживающих более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

     б) элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

     Плата за содержание и ремонт жилого помещения  устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

     Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

     Собственник помещения в многоквартирном  доме должен своевременно вносить плату  за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.¹²

     Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.¹³ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     5. Государственная регистрация прав на общее имущество многоквартирного жилого дома.

     Действующее законодательство не предусматривает  регистрации такого объекта прав, как многоквартирный дом. Регистрации  подлежат права на отдельные помещения  такого дома, общее имущество, но не сам многоквартирный дом. Не предусматривается и возникновения каких-либо правоотношений по поводу владения, пользования и распоряжения этим объектом. Целесообразность такого решения вызывает споры. Можно выделить три основных варианта подхода к данной проблеме.