Право собственности на общее имущество многоквартирного дома

Содержание

      Введение.

     Реализация  жилищных прав — одна из важнейших  сторон прав и свобод человека и гражданина. Конституция Российской Федерации гарантирует право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту собственности, ее охрану законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2). Право собственности, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, наряду с другими важнейшими правами гарантируется в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуется на основе принципов неприкосновенности собственности и ее всемерной защиты.

     Проблемы  права собственности являлись и  являются наиболее актуальными среди  прочих правовых категорий российского  гражданского права. Собственность по признанию многих ученых является центральной категорией гражданского права. Право собственности является основополагающим правом, оказывающим влияние на все другие гражданские права.

     В настоящее время понятие собственность прочно вошло в жизнь каждого человека. В результате приватизации очень многие стали собственниками своих квартир.

     Согласно  российскому гражданскому праву  собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Следует отметить, что основной составляющей содержания права собственности является правомочие распоряжения имуществом - полномочие собственника определять юридическую судьбу имущества путем различных форм отчуждения (дарения, продажи, залога, мены и т.д.), потребления, уничтожения, отказа от права собственности. В частности, подтверждением высказанного мнения является положение, в соответствии с которым право распоряжения в отличие от права владения и пользования может принадлежать только собственнику.

     Общее имущество в многоквартирном  жилом доме - это особая разновидность  общей долевой собственности, которая, по существу, невыделяема в натуре и нереализуема. Появление права общей собственности всегда сопряжено с вынужденной необходимостью, исключительностью создаваемых правовых конструкций. Любое лицо, прежде всего, заинтересовано в единоличном обладании собственностью.

     Создание  такой правовой конструкции, как право на долю в общем имуществе многоквартирного жилого дома, - это вынужденная необходимость, которая на современном этапе развития отечественного права, с одной стороны, наиболее полно защищает интересы собственников помещений в данном доме (права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений), с другой - дает возможность государству осуществлять свои функции в области жилищных отношений.

     Цель  курсовой работы – изучение понятия  и правового режима общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.История многоквартирного жилого дома.

     История многоквартирного жилья насчитывает  более двух тысяч лет. Первые многоквартирные  дома, в привычном для нас понимании, появились во времена Римской  империи, когда сенат принял законы, разрешавшие свободным гражданам  Рима владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. Тогда и появился употребляемый сегодня во многих странах термин «кондоминиум», то есть совладение. В Средние века дома со многими помещениями – отдельно для каждой семьи, которыми совместно владели собственники этих помещений, строились в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.

     После Средневековья вплоть до начала ХХ века идея общей собственности на многоквартирный дом не возникала. Только в первой половине ХХ века в Западной Европе (Германия, Австрия, Франция) квартиры в отдельных домах стали передаваться в собственность граждан. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания, квартиру за квартирой, арендаторам и другим желающим получить собственное жилье – так в Европу вернулись кондоминиумы.

     После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность  на квартиры и нежилые помещения  и общая долевая собственность  на места общего пользования, получили широкое распространение во многих странах мира. Наибольшую долю многоквартирных домов кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. В Венгрии первые кондоминиумы – дома из 6-12 квартир начали строиться представителями среднего класса после Первой мировой войны, вторая волна строительства кондоминиумов началась в 60-е годы ХХ века, когда в жилищной политике Венгрии был взят курс на привлечение личных средств граждан для строительства жилья. С начала 90-х годов кондоминиумы как результат приватизации государственного и муниципального жилищного фонда появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Чехии, Словакии и др., а также в странах СНГ. Кроме того кондоминиумы стали возникать при строительстве многоквартирных домов, помещения в которых еще на этапе строительства или сразу по его завершении продаются различным собственникам, а дом становится их общим имуществом. До начала 90-х годов прошлого века в названных странах государство было владельцем большей части жилищного фонда. В России государству принадлежало 67% всего жилья (в городах – 90%), которое находилось в управлении муниципалитетов либо государственных предприятий.¹

     До 1990г. многоквартирные дома в СССР и в РСФСР являлись неделимыми объектами недвижимости. Собственником многоквартирного дома выступало только одно лицо - государство либо юридическое лицо. С введением Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищный фонд в части многоквартирных домов перестал находиться в собственности одного лица. Данный закон предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. В соответствии с этим граждане становились не только собственниками квартиры, но и совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладения ими мест общего пользования, а также внеквартирного инженерного оборудования остро возникла необходимость правового регулирования правоотношений, основанных на праве общей собственности на это имущество.

     Указом  Президента РФ от 23.12.93 № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» (далее - Указ) была предпринята попытка урегулирования новых правоотношений в многоквартирных домах со смешанной формой собственности. Указом были введены новые понятия – «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей собственности» и «кондоминиум». Кондоминиум изначально являлся объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и подлежал регистрации как организационно-правовая форма юридического лица. В кондоминиуме каждому собственнику (домовладельцу) на праве частной или государственной, муниципальной формы собственности принадлежали жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение. В общую долевую собственность входили: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.

     Объекты общей собственности в соответствии с данным Указом разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников. Эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ. Одним из первых был принят Закон г. Москвы от 09.11.94 № 19-87 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений». В соответствии с этим законом объекты общей собственности разделились:

     - на объекты, неразрывно связанные  с системами жизнеобеспечения  дома и не подлежащие отчуждению;

     - объекты, отчуждение или целевое  использование которых возможно по соглашению собственников помещений дома.

     Введение  данных норм привело к повсеместному  отчуждению объектов общей собственности  в многоквартирных домах, что  нанесло значительный ущерб интересам граждан и создало серьезные трудности в последующей эксплуатации и управлении данными домами. В настоящее время данный закон в части отчуждения общего имущества в многоквартирном доме вступил в противоречие с Жилищным кодексом РФ.

     Создание  кондоминиумов на этом этапе не получило практического распространения. Временное положение о кондоминиуме оказалось несовершенным, экономически необоснованным и не предусматривало реальных экономических стимулов для вовлечения собственников помещений в многоквартирных домах в процесс управления собственной недвижимостью. Оно не смогло вписаться в рамки действующего законодательства, носило чисто декларативный характер. Механизмы реализации Положения о кондоминиуме фактически отсутствовали. В сознании собственников не утвердилось отношение к жилью как к объекту собственности.

     Понятие общего имущества в дальнейшем стало регулироваться на уровне законодательных актов. Так, согласно ст. 289-290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).²

     2. Понятие общего имущества многоквартирного жилого дома.

     Понятие «многоквартирный дом» в Жилищном Кодексе РФ отсутствует, однако оно закреплено в подзаконном нормативном акте.

     Следует различать понятия жилой дом  и многоквартирный дом. В соответствии с нормами статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

     Понятие многоквартирного дома раскрывается в  п. 6 Положения о признании помещения  жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, в соответствии с которым под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

     Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального жилого дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.³

     Таким образом, все имущество многоквартирного дома можно разделить на две части: жилые и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности, и общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обеспечения возможности пользования указанными помещениями и поэтому не признаваемое самостоятельным объектом гражданского оборота. Поскольку физически многоквартирный дом связан с земельным участком, на котором расположен и который необходим для его использования, к общему имуществу многоквартирного отнесен также и соответствующий земельный участок.⁴

     Таким образом, можно выделить ряд признаков  многоквартирного жилого дома:

     а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);