Право собственности на общее имущество многоквартирного дома

     б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат  собственникам на праве общей долевой собственности;

     в) предназначается для постоянного  проживания граждан (что означает «жилой дом»);

     г) располагается на земельном участке.

     В статье 36 ЖК РФ дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома:

      1) помещения в данном доме, не  являющиеся частями квартир и  предназначенные для обслуживания  более одного помещения в данном  доме, в том числе межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты,  лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

     2) иные помещения  в данном доме, не принадлежащие  отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

     3) крыши, ограждающие  несущие и ненесущие конструкции  данного дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование, находящееся в данном  доме за пределами или внутри  помещений и обслуживающее более  одного помещения;

     4) земельный участок,  на котором расположен данный  дом, с элементами озеленения  и благоустройства, иные предназначенные  для обслуживания, эксплуатации  и благоустройства данного дома  и расположенные на указанном  земельном участке объекты. Границы  и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

     Перечень  элементов, образующих общее имущество, в отличие от перечня, содержащегося  в п.1 ст.290 ГК РФ, не является исчерпывающим. На это указывает используемое законодателем выражение “в том числе”.

     Утвержденные  Постановлением Правительства РФ от 13 августа      2006 г. № 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).

     В состав общего имущества включаются:

     а) помещения в многоквартирном  доме, не являющиеся частями квартир  и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

     б) крыши;

     в) ограждающие несущие конструкции  многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

     г) ограждающие ненесущие конструкции  многоквартирного дома, обслуживающие  более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

     д) механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в многоквартирном доме за пределами  или внутри помещений и обслуживающее  более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

     е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы  которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

     ж) иные объекты, предназначенные для  обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

     В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.⁵

     Из  данного определения можно вывести  следующие признаки общего имущества  многоквартирного жилого дома:

1. не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения;
2. предназначено для обслуживания более одного помещения дома;
3. назначение – для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома;
4. распоряжение в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный жилой дом.

      Наличие этих признаков должно быть в совокупности. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного жилого дома.⁶

      Следует заметить, что не все объекты, находящиеся  на земельном участке, становятся общим  имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет. Объекты, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома.

     Правовой  режим общего имущества неоднозначно определен в законодательстве.

     Комплекс  недвижимого имущества многоквартирного жилого дома состоит из земельного участка и расположенного на нем многоквартирного жилого дома. Земельный участок с расположенным на нем многоквартирным домом является не чем иным, как совокупностью недвижимых вещей (физическая связь), предназначенных для обслуживания расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений (функциональная связь).⁷

     Специфичность правового режима многоквартирного дома порождает сложную структуру  отношений собственности по поводу этого объекта. Так, по своим признакам  многоквартирный дом является недвижимым объектом гражданских прав (ст. 128, 130 ГК РФ, п. 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006). Однако этот объект в целом как комплекс исключен законодателем из гражданского оборота. Многоквартирный дом не может принадлежать на праве собственности одному или нескольким субъектам в целом, как одна вещь, и не может в таком виде передаваться в пользование третьим лицам. Возникновение каких-либо прав допускается в отношении объектов, составляющих комплекс недвижимого имущества - многоквартирный дом. В случае если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному лицу (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ), такое лицо не может ввести в гражданский оборот весь многоквартирный дом, как единственный объект, например, продать не помещения в нем, а дом целиком. Специфично и то, что при нахождении всех помещений дома в собственности одного лица продолжает сохраняться режим общего имущества многоквартирного дома, которым надлежит управлять на общих основаниях. Однако право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома находится в "спящем" состоянии и активизируется при отчуждении единственным собственником всех помещений хотя бы одного помещения иному лицу. Допустить трансформацию отношений общей долевой собственности в индивидуальную собственность лица, у которого возникает право собственности на все помещения в многоквартирном доме, значит признать возможность правовой модификации такого объекта, как многоквартирный дом. В этом случае комплексный объект недвижимого имущества превращается в простую вещь. Вместо сложных правоотношений собственности: право собственности на помещение, право собственности на общее имущество дома - возникает право собственности на многоквартирный дом в целом. При этом последующий переход прав на многоквартирный дом к нескольким лицам (например, при наследовании) будет порождать отношения общей собственности уже на весь дом у нескольких субъектов (согласно ст. 247 ГК РФ), а не режим общей собственности на общее имущество дома и индивидуальной собственности каждого на конкретное помещение (жилое, нежилое). Следует отметить, что подобная модификация отношений исключена законодателем, поскольку в целом многоквартирный дом, как одна вещь, исключен из гражданского оборота. Это подтверждается и новым ЖК РФ, не причислившим многоквартирный дом к объектам жилищных прав (права собственности, права пользования).⁸

     Правовой  режим общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном доме имеет свои особенности, отличные от правового режима общей долевой собственности, закрепленного в гл. 16 ГК РФ.

     Основанием  возникновения общей долевой  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме является прямое указание закона.           В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. К.П. Крашенинников подчеркивает: «Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов… Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество». Данное положение законодательства императивно и не может быть изменено соглашением сторон. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (часть 2 статьи 38 ЖК РФ). Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.⁹

     Доля  в праве на общее имущество лишена оборотоспособности. Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав. Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе неприменимо.

     Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено.