Право общей собственности

    К компетенции общего собрания товарищества собственников жилья отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. п. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

    По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Однако ЖК РФ предусматривает порядок осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и в допустимых пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Такими правомочиями кодекс наделяет общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ).

    В судебной практике встречаются споры, когда распоряжение нежилыми помещениями в многоквартирном доме происходит без согласия сособственников.

    Мэром Санкт-Петербурга 19 февраля 1996 г. было принято распоряжение "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", согласно которому договор с инвестором подлежал согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования (п. 2.2). Заметим, что не собственники, а именно городские власти наделялись правом заключать договоры на реконструкцию чердаков и мансард. Однако позднее такое правило, до некоторой степени учитывавшее интересы собственников квартир, показалось избыточным, и позднее, 11 декабря 1998 г. губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение № 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 № 128-р", по которому из упомянутого распоряжения мэра Санкт-Петербурга был исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования. Указанное распоряжение губернатора Санкт-Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Истцы потребовали признания недействительным пункта 1.2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то, что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование граждан (подвалы и т.п.), будет нарушено. Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование (строительство) мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищные условия, создаст препятствия в пользовании находящимися в их собственности квартирами. Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 требования заявителей были удовлетворены. Ответчик обжаловал решение в кассационном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение Санкт-Петербургского городского суда оставила без изменения, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, являются несостоятельными. Указанные выводы кассационной инстанции были признаны правильными и надзорной инстанцией. Судебная коллегия по гражданским делам в своем определении отметила, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением. В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

    С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт-Петербурга.

    В литературе сделан вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. Указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же, следовало бы в общем виде сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.

    На основе вышеизложенного можно сделать вывод, что отличительными признаками, характеризующие общую собственность на нежилые помещения в многоквартирном доме являются:

    - основанием возникновения - прямое указание закона;

    - оборотоспособность общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;

    - раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен;

    - преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует;

    - распоряжение общим имуществом жилого многоквартирного дома ограничено законом;

    - правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов присутствующих собственников помещений.

    Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц.  
 
 
 
 
 
 
 

 

    Заключение

    В данной дипломной работе был изучен комплексный подход к пониманию конструкции общей собственности, а также законодательные подходы регулирования отношений, возникающих в связи с общностью имущества.

    Исследования, проведенные, в дипломной работе показали, что наличие единого объекта и множественности субъектов права собственности является отличительным признаком права общей собственности, что право общей собственности в субъективном смысле - право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. Однако, анализируя данное положение, мы пришли к выводу, что правомочия владения, пользования и распоряжения отличаются в зависимости от отношений общей собственности, будь то: общая совместная собственность супругов, общая собственность КФХ, общая собственность на недвижимое имущество.

    Законодатель дает возможность участникам общей собственности осуществлять правомочия по соглашению друг с другом.

    Однако при не достижении этого положения возникают конфликты, которые разрешаются судом.

    Мы также увидели, что в судебной практике возникают споры как при разделе имущества находящегося в общей собственности, так и споры, возникающие из правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

    Нормы, регулирующие право общей собственности находятся не только в ГК РФ, но и в ЗК РФ, СК РФ, ЖК РФ, в законодательстве о крестьянском (фермерском) хозяйстве, в законодательстве о приватизации жилищного фонда, в законодательс\тве о несостоятельности (банкротстве), при оценки доли в общем имуществе мы используем законодательство об оценочной деятельности.

    Однако даже при таком количестве нормативно-правовых актов в регулировании вопросов общей собственности возникают вопросы, которые по мнению ученых могут быть урегулированы путем выделения некоторых видов общей собственности в самостоятельную разновидность общей собственности.

    Поэтому по нашему мнению вопросы общей собственности являются интересными и актуальными и требуют дальнейшего изучения и обобщения.

 

    БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК: 

    Нормативные акты: 

1. Конституция РФ. М., 2000.

2. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая. М., 2006.

3. Гражданский Кодекс РФ. Часть третья. М., 2006.

4. Семейный Кодекс РФ. М., 2006.

5. Жилищный Кодекс РФ. М., 2006.

6. Земельный Кодекс РФ. М., 2006.

7. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: закон от 04.07.1991 № 1541-1 в ред. от 29. 12. 2004 №189-ФЗ.

8. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон от 11.06.2003 г. №74-ФЗ в ред. от 04.12.2006.

9. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ в ред. от 18.12.2006 №231-ФЗ.

10. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ред. от 27.07.2006.

Судебная практика:

11. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление пленума Верховного Суда РФ N 6 Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 // Бюллетень Верховного Суда РФ 1996, № 9

12. О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом: Постановление Верховного Суда РФ от 22.03.1966 №32 // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР по гражданским делам, М., 1994.

13. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.12.2000. Дело №78-Г00-61. СПС Консультант плюс.

14.  Определение Верховного Суда РФ от 10.02.1997 // Бюллетень ВС РФ. 1997. №6.

15.  Определение Верховного Суда РФ от 11.03.1999 №15-В99пр-1. СПС Консультант плюс.

Литература:

16.Беляева З.С. Крестьянское (фермерское) хозяйство как субъект гражданского права.  М., 2000.

17.Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. №11.

18.Воропавева М. Реальный выдел идеальной доли. Споры по вопросам совместной собственности. //Дом. Адвокат. 2001 г. №1.

19.Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. № 2.

20.И. В. Гарин, А. В. Таволжанская. Оформление прав собственности супругов  // Российская юстиция, 2003 г. № 7.

21.Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. / Под ред. Садикова О.Н. М., 1996 г.

22.Гражданское право. Часть первая.Учебни / Под. ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2005.

23.Гражданское право: Ч. 1. Учебник //  Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. СПб., 1996.

24.Гражданское право: В 3 т. Т. 1: Учебник / Под ред. Гуева А. Н. М., 2003.

25.Ггажданское право. В 2 Т. ТОМ I. Учебник  / Под ред. Е.А. Суханова, М., 2004.

26.Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М., 2003.

27.Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Коломна, 2005.

    28. О. Л. Ефаева. Объекты общей собственности. М., 1998.

29.И. Исрафилов. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция, № 8, 1996.

30.Комментарий к части третьей Гражданского Кодекса Российской Федерации / Под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002.

31.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского, М., 2006.

32.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова, М., 2005.

33.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004.

34.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М, 2004.

35.Комментарий к Семейному Кодексу РФ // Под ред. Ю.А. Королева, М., 2003.

36.Комментарий к Семейному Кодексу РФ // Под ред. И.М. Кузнецовой, М., 1996.

37.Комментарий к Семейному Кодексу РФ // Под ред. П.В. Крашенинникова, М., 2006.

38.Комментарий к Федеральному Закону «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Под. Ред  Е.А. Галиновской, Е.Л. Минина,  М., 2004.

39.Комментарий к Законодательству о Крестьянском (фермерском) хозяйстве // Под ред. Н.Н. Мельников. КонсультантПлюс, 2004.

40.Комментарий к Федеральному Закону  «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Под ред. Н.И. Калинина, А.А. Удачина, М., 2004.