Право общей собственности

    По мнению Покровского И.А., право преимущественной покупки относится к числу вещных прав на чужие вещи.

    Право преимущественной покупки означает преимущество перед всеми третьими лицами. Сами сособственники, независимо от размера принадлежащих им долей, имеют равное право на покупку продаваемой доли.

    Однако как быть в тех случаях, когда каждый из сособственников выразил желание приобрести долю жилого помещения?

    В литературе сформировался подход, в соответствии с которым покупателем в данном случае признают сособственника, ранее других заявившего о согласии приобрести долю. Нарушение права преимущественной покупки имеет место в тех случаях, когда нарушаются правила, установленные в ст. 250 ГК РФ, а именно: не исполняется обязанность уведомить остальных участников об условиях продажи доли  либо доля в праве собственности продается постороннему лицу до истечения установленного срока. Защита нарушенного права преимущественной покупки осуществляется в судебном порядке. Последствия нарушения права преимущественной покупки закреплены в п. 3 ст. 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Вопрос о природе данного срока является в настоящее время предметом оживленной дискуссии. В немалой степени этому способствовало принятие Постановления № 8 Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. В пункте 20 данного Постановления указывается, что трехмесячный срок, установленный для защиты нарушенного права преимущественной покупки, является пресекательным сроком, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

    Нарушая право преимущественной покупки других участников права общей собственности, виновный сособственник причиняет ущерб, выражающийся в дополнительных расходах, необходимых для восстановления нарушенного права. Есть основания говорить о составе в действиях сособственника, достаточного для применения к нему мер ответственности.

    В ГК РФ введено положение о том, что правила о преимущественном праве покупки доли применяются также при отчуждении доли по договору мены. В последнем случае, по-видимому, предоставляемое для обмена жилое помещение должно соответствовать всем требованиям, предъявляемым сособственником, желающим обменять свою долю.

    Пункт 1 ст. 250 ГК РФ предусматривает случай, когда участники общей долевой собственности не имеют права на преимущественную покупку продаваемой доли: при продаже доли с публичных торгов, в которых сособственники могут принимать участие на равных основаниях с другими покупателями. Такое положение обусловлено особенностями продажи с публичных торгов. Ведь в этом случае цена покупки определяется на аукционе и заранее не известна. Приобретателем становится лицо, предложившее наибольшую цену.

    Право преимущественной покупки доли утрачивается, если прекращается само право общей долевой собственности на жилое помещение. Каждый из бывших сособственников вправе продать принадлежащее ему на праве индивидуальной собственности жилое помещение без соблюдения правил ст. 250 ГК РФ.

    Попробуем рассмотреть особенности, возникающие при ситуации, когда один из сособственников решает выделить свою долю в праве на жилое помещение.

    Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Таким образом, право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников.

    Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доле в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.

    Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), оборудования отдельного входа.

    Ввиду этого возникает вопрос: как быть в тех случаях, когда участники права общей долевой собственности на жилое помещение не могут достигнуть согласия относительно их участия в выплате денежной компенсации?

    По мнению В. А. Фогеля, в такой ситуации выделяющийся сособственник вправе потребовать выплаты компенсации как от всех остающихся участников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части. Сособственники остаются обязанными до тех пор, пока денежная компенсация не будет выплачена полностью. Если при этом произойдет увеличение вклада одного из сособственников непропорционально размеру его доли в праве собственности, последние подлежат пересмотру.

    Согласно ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Таким образом, в основе лежит согласие сособственника на получение денежной компенсации, что вполне понятно, ибо с получением последней он утрачивает свои права на общее имущество. Лишение же прав участника общей долевой собственности помимо его воли противоречило бы принципу неприкосновенности и защиты права собственности.

    ГК РФ содержит исключение, в соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

    Выдел доли из общей долевой собственности на жилое помещение является, как правило, результатом свободного волеизъявления сособственника. Однако выдел доли из общей собственности может происходить не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности отсутствует другое имущество. Статья 255 ГК РФ устанавливает специальный порядок обращения взыскания. Жилое помещение относится к числу дорогостоящих объектов.

    Ввиду этого в литературе высказана проблема раздела жилого помещения, принадлежащего на праве общей собственности двум лицам, одно из которых не обладает достаточным имуществом, средствами, чтобы выплатить компенсацию за долю, принадлежащую другому участнику, и вместе с тем заинтересован в использовании принадлежащего сособственникам общего имущества и поэтому не согласен на его продажу с тем, чтобы вырученную сумму распределить между ними. Вправе ли суд в этом случае вынести решение о продаже общего жилого помещения с распределением вырученных сумм между сособственниками?

    Как указывает В. А. Фогель, что на первый взгляд, возникшая ситуация может быть решена посредством отчуждения принадлежащей сособственнику доли третьему лицу с предоставлением другому участнику общей собственности права преимущественной покупки. Однако такой способ является скорее теоретическим, чем реально осуществимым, поскольку вряд ли у кого-то возникнет желание приобрести долю в праве собственности, к примеру, на однокомнатную квартиру.

    Он считает, что положительно на поставленный вопрос ответить нельзя, так как указанное решение будет противоречить как общему правилу, согласно которому выплата компенсации возможна только с согласия сособственника, так и положениям ст. 246 ГК РФ, не допускающей суд устанавливать способ распоряжения общим имуществом.

    Так же он считает, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

    Возникшая проблема, может быть урегулирована посредством передачи общего жилого помещения в индивидуальную собственность заинтересованного участника с присуждением в пользу другого сособственника денежной компенсации. В случае отсутствия у сособственника, которому передано общее жилое помещение в индивидуальную собственность, необходимых средств решение суда подлежит принудительному исполнению посредством обращения взыскания на принадлежащее такому сособственнику имущество по правилам об исполнительном производстве. 

    4.2 Право общей собственности на нежилые помещения.

    Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома.

    В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В общее имущество входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

    В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

     К.П. Крашенинников подчеркивает, что объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов.  Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество.

    Рассмотрим особенности правового режима на общее имущество многоквартирного дома.

    Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности. Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав.

    Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки на долю в общем имуществе непременимо.

    Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено. Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом, например такими объектами, как пожарная лестница и т.п.

    Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит выделу в натуре, разделу и (или) отчуждению. Распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений.