Право на жилое помещение

 

Наем специализированных жилых помещений

 

41. При применении положений  Жилищного кодекса Российской  Федерации о договоре найма  специализированных жилых помещений  судам надлежит учитывать следующее:

а) к специализированным жилым помещениям, которые могут  быть объектом договора найма, относятся: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые  помещения государственного и муниципального жилищных фондов (часть 2 статьи 92 ЖК РФ). Исчерпывающий перечень, назначение специализированных жилых помещений и категории граждан, для временного проживания которых они предназначены, определены статьями 92 - 98 ЖК РФ.

Использование жилого помещения  в качестве специализированного  жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 90 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42.

Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения;

б) после 1 марта 2005 года основанием заключения договора найма конкретного  специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42.

В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 года законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (статьи 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие - ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (статья 109 ЖК РСФСР);

в) нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации  и Правил отнесения жилого помещения  к специализированному жилищному  фонду при принятии решения о  предоставлении гражданину специализированного  жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Требования о признании  недействительными решения о  предоставлении гражданину специализированного  жилого помещения и заключенного на его основании договора найма  специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения);

г) к отношениям по пользованию  специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются с учетом их длящегося характера нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (статья 5 Вводного закона);

д) в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ;

е) члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (часть 5 статьи 100, части 3, 4 статьи 67, статья 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 - 4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

42. В соответствии с  частью 1 статьи 103 ЖК РФ в случаях  расторжения или прекращения  договора найма специализированных  жилых помещений граждане должны  освободить жилые помещения, которые  они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ.

В этой связи по делам  о выселении граждан из специализированных жилых помещений (статья 103 ЖК РФ) судам  необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных  жилых помещений и жилых помещений  в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения  или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статья 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания части 2 статьи 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.

43. Судам следует учитывать,  что статьей 13 Вводного закона  предусмотрены дополнительные гарантии  для граждан, проживающих в  служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.

44. В связи с принятием  настоящего Постановления признать  утратившим силу пункт 13 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О  некоторых вопросах применения  судами Закона Российской Федерации  "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в редакции Постановлений Пленума от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10, с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Пленума от 6 февраля 2007 г. N 6.

 

Председатель Верховного Суда

Российской Федерации

В.М.ЛЕБЕДЕВ

 

Секретарь Пленума,

судья Верховного Суда

Российской Федерации

В.В.ДОРОШКОВ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 18. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И  ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

 

Статья 288. Собственность  на жилое помещение

 

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения  предназначены для проживания  граждан.

Гражданин - собственник  жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут  сдаваться их собственниками для  проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых  домах промышленных производств  не допускается.

Размещение собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

 

 

О применении статьи 289 см. Определение Конституционного Суда РФ от 06.02.2004 N 135-О.

 

Статья 289. Квартира как  объект права собственности

 

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с  принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также  доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

 

Статья 290. Общее имущество  собственников квартир в многоквартирном  доме

 

1. Собственникам квартир  в многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности  общие помещения дома, несущие  конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры  не вправе отчуждать свою долю  в праве собственности на общее  имущество жилого дома, а также  совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

 

Статья 291. Товарищество собственников жилья

 

1. Собственники квартир  для обеспечения эксплуатации  многоквартирного дома, пользования  квартирами и их общим имуществом  образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2. Товарищество собственников  жилья является некоммерческой  организацией, создаваемой и действующей  в соответствии с законом о  товариществах собственников жилья.

 

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

 

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем  ему жилом помещении, имеют  право пользования этим помещением  на условиях, предусмотренных жилищным  законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены  семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

(абзац введен Федеральным  законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ, в ред.  Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

2. Переход права собственности  на жилой дом или квартиру  к другому лицу является основанием  для прекращения права пользования  жилым помещением членами семьи  прежнего собственника, если иное  не установлено законом.

(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

3. Члены семьи собственника  жилого помещения могут требовать  устранения нарушений их прав  на жилое помещение от любых  лиц, включая собственника помещения.